张XX与XXXX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

XX市昆都仑区人民法院

民事判决书

原告：张XX，男，1988年10月7日出生，汉族，无固定职业，住XX市昆都仑区。

委托诉讼代理人：弓XX，内蒙古恩照律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘XX，内蒙古恩照律师事务所律师。

被告：XXXX公司，住所地XX市昆都仑区。

法定代表人：张XX，董事。

委托诉讼代理人：华XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：陆煜菲，北京XX律师。

原告张XX与被告XXXX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张XX的委托诉讼代理人弓XX、刘XX和被告XXXX公司的委托诉讼代理人华XX、陆煜菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张XX向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋权属证书；2.被告向原告支付违约金（每日按照总房款的1?计算，从2018年9月22日起至房屋权属证书办理完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月30日签订了《XX市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于XX市昆都仑区××号房屋，总价款为514939元。同时约定，被告应当在房屋交付后720日内为原告办理房屋权属证书，否则被告应每日按商品房价款的1?向原告支付违约金。被告于2016年10月1日将房屋交付原告使用，但至今仍未办理房屋权属证书，其行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。

XXXX公司辩称，1.原告要求立即办理房屋权属证书没有合同和法律依据，也没有现实可能性；2.被告不存在逾期办理房屋权属证书的行为，不应承担逾期办证的违约责任；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，双方在合同第12条约定如果因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告需承担违约责任，该条中的“规定期限”应当为一年，故即使被告承担违约责任，违约时间也应当从房屋交付720日后再加一年起算；4.即使适用合同第12条的约定且违约责任条件成就，导致原告未取得房产证也并非被告的责任，由于政策调整导致延误，违约金应当予以免除或者减少。2015年12月11日，XX市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发了《关于印发XX市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，涉案项目施工许可系2014年3月13日后取得，适用联合验收程序办理产权初始登记。但XX市联合验收程序办理流程在调整过程中，办理要求和具体实施办法发生多次改动。XX市不动产登记中心出具的《不动产权籍调查收件单》显示，被告已经于2018年6月29日提交了办理权属登记备案的材料，按照当时的政策要求履行了合同约定的备案义务。根据现阶段的办事指南，被告于2019年10月31日最终完成备案;5.房屋交付使用后，并没有给原告造成损失。即便有损失，也远远低于原告主张的违约金数额。因此，请求法院将此作为免除或者降低违约金的因素予以考虑。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2015年8月30日，原告与被告签订《XX市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于XX市昆都仑区××号房屋一套，总价款为508427元，被告应于2016年9月30日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1?向买受人支付违约金。原告实际支付房款514939元，房款已全部付清。2016年10月1日，原告收房。原告已经向被告交纳了印花税、产权登记费、产权代办费等费用，被告尚未通知原告交纳契税。截至2019年10月31日，被告已经将办理产权登记需要其提交的资料报送给产权登记机关。

被告提交的证据显示，2015年12月11日XX市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发XX联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发XX市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可；凡是2014年3月13日之后办理项目施工许可的房地产开发项目要严格执行联合验收程序后，按照相关程序办理产权初始登记。被告提交的不动产权籍调查收件单显示，2018年6月29日，被告就中冶XX二期首次登记向产权登记主管部门提交了材料。2019年5月5日，XX市人民防空办公室公布了《关于调整人民防空工程建设联合验收组人员及验收流程的通知》，对竣工验收流程作出部分调整。2019年7月12日，XX市住房和城乡建设局公布XX住建房（2019）47号文件，就联合验收作出规定，文件附件XX括XX市住房和城乡建设局房屋建筑和市政基础设施工程建设项目竣工联合验收实施方案、办事指南和申请审批表。2019年8月13日，中冶XX二期项目经XX市人民防空办公室验收合格。

本院认为，原告与被告签订的《XX市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。房屋交付日期是2016年10月1日。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，即2018年9月21日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。虽然被告于2018年6月29日就中冶XX二期首次登记向产权登记主管部门提交了材料，但其于2019年10月31日才交齐了全部备案材料，说明被告在2019年10月31日才完成资料报备义务，故被告已构成违约，违约时间应当从2018年9月22日起计算至2019年10月31日，共404天。关于违约金数额，原告对被告逾期办理产权登记给其造成的损失未提交证据，其要求被告按照合同中约定的违约金标准承担违约责任，被告当庭请求降低违约金，本院综合考虑合同履行具体情况、原告的实际损失以及被告的过错程度，适当将违约金调整为每日按照总房款514939元的0.1?计算，故被告应当向原告支付违约金2080.3元（514939×0.1?×404）。被告关于违约时间应当从房屋交付720日后再加一年起算的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采信。关于产权证书的办理，被告已向原告收取了办理不动产权证书的相关费用，双方事实上已形成相应的委托代办关系，其应当履行代原告办理不动产权证书的义务。故原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、被告XXXX公司于本判决生效后十日内向原告张XX支付违约金2080.3元；

二、被告XXXX公司于本判决生效后六个月内协助原告张XX办理XX市昆都仑区××号房屋的不动产权证书；

三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费105元（原告已预交），由被告XXXX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市中级人民法院。

审判员   杨斌林

二〇一九年十二月十九日

书记员   李XX