爷爷将房屋“卖”给孙子，法院判决房屋买卖合同无效

    蔺X与宁*确认合同无效纠纷二审民事判决书

    北京市第三中级人民法院

    民事判决书

    （2019）京03民终16884号

    上诉人（原审被告）：蔺X，

    委托诉讼代理人：王**，律师。

    委托诉讼代理人：王**，律师。

    被上诉人（原审原告):宁*，女，1938年*月*日出生，

    委托诉讼代理人：杨荣艳，北京市XX律师。

    上诉人蔺X因与被上诉人宁*确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    蔺X上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宁*的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由宁*承担。事实和理由：1、原判决认定事实错误。蔺X和蔺甲之间并不存在恶意串通行为，其对于制作询问笔录时的夫妻共有产指向和意义存在误解。2、蔺X向蔺甲支付了合理对价，并已经办理完毕产权登记及实际占有该房屋，符合法律规定。适用善意取得要件，原权利人主张追回房屋的主张不能得到支持。3、本案起诉不是宁*真实意思表示，而是宁*的女儿孟XX的意思表示。4、房屋出售是协商一致的，不存在恶意串通。

    宁*辩称，同意一审法院判决，不同意蔺X的上诉请求及理由，请求维持原判。

    宁*向一审法院起诉请求：1、确认蔺X与蔺甲就北京市通州区***7号楼*单元2层XX号房屋（以下简称案涉房屋）签订的存量房屋买卖合同无效；2、判令蔺X将案涉房屋恢复登记至蔺甲名下；3、本案诉讼费用由蔺X承担。

    一审法院认定事实：

    宁*与蔺甲系夫妻关系，二人于1984年9月20日登记结婚，双方均系再婚，二人无共同子女。蔺甲于2018年6月5日去世。蔺X系蔺甲之孙。案涉房屋系蔺甲于1994年购买的房改房，登记在蔺甲名下，该房屋建筑面积59.82平方米。经宁*自房管部门调取的资料显示，2017年3月27日，蔺甲作为出卖人、蔺X作为买受人签订了《存量房屋买卖合同》，约定蔺甲将案涉房屋以717840元的价格出售给蔺X，且案涉房屋于2017年3月28日转移登记至蔺X名下。

    关于案涉房屋的居住使用情况，宁*主张其与蔺甲一直居住在案涉房屋内，直至2015年因双方身体不好，故双方各自回到各自子女处，由各自子女照顾，此后，案涉房屋由蔺甲居住使用，宁*再未回京。蔺X认可2015年时宁*已经回石*庄，并主张案涉房屋在出售给其后，一直由其居住使用，蔺甲由于上楼不方便，在外租房居住。

    庭审中，宁*主张蔺甲与蔺X之间的《存量房屋买卖合同》系二人恶意串通后签订，损害了宁*的利益。在法庭质证阶段，对于蔺X提供的蔺甲在协助蔺X办理案涉房屋转移登记时在房管部门签署的《不动产登记询问笔录》，宁*认为在该笔录中，对于询问内容为“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”的问题，蔺甲回答为“否”，蔺X亦作出了同样的回答，二人作出了明显与事实不符的回答，故二人存有恶意。宁*同时认为蔺甲与蔺X所约定的房屋买卖价格明显低于市场价格。蔺X否认其与蔺甲之间存在恶意串通的情形，其主张在蔺甲出售案涉房屋时，蔺甲与宁*沟通过并取得了宁*的认可，且房屋的相关手续宁*转交给了蔺甲，但对于该主张，蔺*并未提供相应证据予以证明。蔺*主张案涉房屋在购买时系由蔺*的父亲出资，且当时家庭内部说好谁出资房屋就归谁，但其亦未提供相应证据予以佐证。蔺*主张其系按照市场价格购买的案涉房屋，为此其提交了2017年3月27日其与蔺甲签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定蔺甲将案涉房屋以XXX元的价格出售给蔺X，蔺X表示宁*提供的合同系在房管部门备案的合同，系为避税而签订，为证明其实际付款金额，蔺X提交了蔺甲书写的收条，载明蔺甲于2017年4月26日收到蔺X的购房款XXX元。同时蔺X提供了其银行转账明细佐证，经统计，蔺X于2017年4月5日，向蔺甲转账两笔，分别为50万元和217840元；于2017年4月12日，向蔺甲转账两笔，每笔50万元；于2017年4月24日，向蔺甲转账两笔，每笔50万元，以上款项共计XXX元。宁*认为蔺甲与蔺*之间的资金往来存在造假的可能，故申请本院调取二人的账户明细，经统计，蔺甲的账户在收到蔺X2017年4月5日的两笔转账后，于2017年4月7日发生支取70万元；在收到蔺X2017年4月12日的两笔转账后，于2017年4月20日发生支取100万元；在收到蔺X2017年4月24日的两笔转账后，于2017年4月26日发生支取100万元。蔺X的账户在2017年4月5日的两笔转账给蔺甲后，于2017年4月10日，发生网转80万元；在2017年4月12日的两笔转账给蔺甲后，于2017年4月24日收到往来款100万元。为进一步查清款项流向，法院调取了蔺甲账户发生的三笔支取的现场凭证，显示支取上述款项的人为汪XX，系以蔺甲代理人的身份取款，经询问，双方均不知汪XX与蔺甲的关系。蔺X提交了其账户明细，载明2014年4月10日转给其80万元的系许某芸；2014年4月24日转给其100万元的系他人通过中间业务后台方式转入。

    一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据本案查明的事实，案涉房屋购置于蔺甲与宁*夫妻关系存续期间，属于二人的夫妻共同财产。蔺X在庭审中主张案涉房屋系其父亲购买及家庭内部达成一致意见谁买房就归谁的意见，并无相应证据支持，该院不予采纳。关于蔺甲与蔺X之间是否构成恶意串通，需要结合案情进行考量：首先，案涉房屋购置于蔺甲与宁*结婚后，这一事实蔺甲、蔺X都明知，但在办理转移登记时，二人都对房管部门称案涉房屋不是夫妻共同财产，可以认定二人具有隐瞒房屋所有权状况的共同故意；其次，蔺甲、蔺X在签订房屋买卖合同过程中，均未主动询问宁*的意见，当时宁*在外地生活，对二人房屋买卖一事无法得知，可以认定二人具有对宁*隐瞒房屋买卖一事的共同故意；再次，蔺甲、蔺X所约定的房屋价款虽符合当时的市场价格，且有相应的银行转账记录予以佐证，但资金的流转在二人串通的情况下很容易做到账面无瑕疵，故这一因素在本案中不能作为反驳恶意串通的有力条件。结合上述考量，蔺甲、蔺X祖孙二人之间就案涉房屋买卖签订的合同存在恶意串通的情形，损害了案涉房屋共有人宁*的合法权益，故对于宁*要求确认二人之间合同无效的诉讼请求，该院予以支持。但因蔺甲已去世，案涉房屋已无法恢复登记至蔺甲名下，蔺X可另行确权和继承，维护自身合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、确认蔺甲、蔺X于2017年3月27日就坐落于北京市通州区***7号楼*单元2层XX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回宁*的其他诉讼请求。

    二审中，蔺X向本院提交以下证据材料：一、2019年12月9日北京市规划和自然资源委员会通州分局的来信来访答复，证明蔺甲、蔺X在房地产登记中心分别登记、分别陈述，故不存在恶意串通行为；二、2019年11月18日13：58蔺X与北京市规划和自然资源委员会通州分局不动产登记办公室工作人员通话记录及录音光盘。证明目的也是蔺X在办理产权登记时的陈述没有错误，而且没有与蔺甲进行恶意串通；三、蔺甲的房改房的房本、2019年11月18日北京市通州区不动产登记事务中心的查询结果、涉案房屋买卖合同、公有住房出售审批表及蔺甲原单位出具的工龄证明；证明说明蔺X在房管局说的话是真实的；四、2019年5月23日蔺X与宁*亲生的二儿子孟XX的电话录音及文字整理稿，证明宁*不知道蔺甲去世的情况，也不知道本案诉讼情况，进而证明宁*不知道本案起诉情况；五是保姆的证人证言，但是该证人没有到庭，证明出卖房屋是宁*与蔺甲商量好的，而且是宁*特意将房本从石家庄邮寄过来的，户口簿是让孟XX送过来的；六、蔺甲的日记本，证明蔺甲商量好出售房屋后，已经对宁*的晚年生活进行了安排。宁*认为以上证据材料不属于新证据且对其证明目的均不认可，且证人亦未到庭进行质证。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，结合本案诉讼请求及待证事实，蔺X在二审审理期间提交的新证据材料不能证明其主张的事实成立，本院不作为新证据予以确认。

    本院依法补充查明以下事实：针对蔺X有关“本案起诉不是宁*真实意思表示，而是宁*的女儿孟X的意思表示”的上诉主张，本院审理期间到庭向宁*本人进行核实，宁*认可其起诉是蔺X的意思表示后，蔺X撤回了该上诉理由。

    本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

    本院认为，合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。

    蔺甲与宁*于198*年*月*日登记结婚，案涉房屋系蔺甲于1994年购买的房改房，登记在蔺甲名下，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋所有权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，蔺甲与宁*结婚和购买房屋的时间，在蔺X提供的证据不能证明涉案房屋不属于夫妻共同财产的情形下，涉案房屋应属于蔺甲、宁*的夫妻共同财产。

    依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在蔺X未提供证据证明其与蔺甲就房屋买卖事项告知宁*的情形下，结合蔺甲、蔺X二人未向房管部门陈述案涉房屋属于夫妻共同财产的情形，再结合现有证据不能证明蔺甲账户在收到购房款后的资金流转情况具有正当理由的情形，一审法院认定蔺甲、蔺X签订案涉房屋买卖签订的合同存在恶意串通、损害了宁*的合法权益，确认蔺甲、蔺X之间《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》无效的处理意见并无不妥。故本院对蔺X有关“蔺X和蔺甲之间并不存在恶意串通行为，其对于制作询问笔录时的夫妻共有产指向和意义存在误解，蔺X向蔺甲支付了合理对价，并已经办理完毕产权登记及实际占有该房屋，符合法律规定。适用善意取得要件，原权利人主张追回房屋的主张不能得到支持，应改判驳回宁*的诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。根据涉案房屋在蔺甲去世后已无法恢复登记至蔺甲名下的事实，蔺X可另行通过确权和继承等救济方式维护自身合法权益。

    综上，蔺X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费1****元，由蔺X负担（已交纳）。

    本判决为终审判决。

    审判长　林存义

    审判员　张XX

    审判员　赵XX

    二〇一九年十二月二十五日

    法官助理　高玉珠

    法官助理　王XX

    书记员　李XX