二手房买卖合同执行案件中律师介入使案外人免于遭受巨额不动产被无端拍卖的损失。

广东省潮州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤51民初22号

原告（申请执行人）：吴XX，男，汉族，1964年4月21日出生，住潮州市XX，

委托诉讼代理人：李XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：吴XX，广东XX律师。

被告：郑XX（案外人），女，汉族，1959年11月25日出生，住汕头市龙湖区，

委托诉讼代理人：蔡飙，XXX律师。

委托诉讼代理人：余XX，XXX律师。

被告：郑XX（被执行人），女，汉族，香港特别行政区居民，现住汕头市。

第三人（被执行人）：林XX，男，汉族，香港特别行政区居民，现住汕头市。

第三人（被执行人）：林XX，男，汉族，香港特别行政区居民，现住汕头市。

第三人（被执行人）：漳州市XX公司，住所地福建省漳州市诏安县深桥镇西坑村西XX。

法定代表人：郑XX。

原告吴XX与被告郑XX、郑XX、第三人林XX、林XX、漳州市XX公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴XX的委托诉讼代理人李XX、吴XX，被告郑XX的委托诉讼代理人余XX、蔡飙，被告郑XX，第三人漳州市XX公司的法定代表人郑XX到庭参加诉讼。第三人林XX、林XX经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告吴XX向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销（2016）粤51执异6号《执行裁定书》，继续执行被告郑XX名下的位于汕头市××区××街道××岛花园别墅××座的房产，用于偿还被告郑XX及各第三人拖欠原告的债务；2、请求法院判决被告郑XX、郑XX承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告郑XX没有提供证据证明其与被告郑XX所签订的《二手房买卖合同》是在人民法院查封之前已经签订，且该合同合法有效。在潮州市中级人民法院对涉案房产进行查封之前，已有多家法院查封了该房产，最早查封的时间是什么时候？郑XX与郑XX签订《二手房买卖合同》时，该房产是否处于查封状态？郑XX均未提出任何证据对该待证事实予以证明；郑XX也没有提供能够证明该合同合法有效的证据。2、被告郑XX没有提供充分的证据证明其已向被告郑XX付清了购房款。郑XX虽辩称以现金方式将总价为人民币520万元的购房款分三次分别为80万元、220万元、220万元支付给郑XX，但该支付方式明显违背日常生活交易习惯，仅仅以收据来证明支付购房款，无法证明其已实际支付。3、被告郑XX没有提供证据证明其在法院查封房产之前，已实际占有涉案房产。郑XX称其在付清购房款后，即对涉案房产进行装修并入住至今，但既没有提供移交装修房产的依据，也没有提供实际占有、使用房产的依据，更没有任何证据证明其占有、使用涉案房产的起始时间，以及该时间是在法院对涉案房产采取查封措施之前。4、被告郑XX没有证据证明其曾经向被告郑XX主张过办理涉案房产的过户手续，也没有证据证明涉案房产至今没有办理过户手续不是其自身原因造成的。5、被告郑XX以生效法律文书为依据，主张停止对涉案房屋的执行没有依据。其提供的三份生效法律文书，均不是其与被执行人（即被告郑XX）之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，法律文书也没有任何判项判决涉案房产归属于郑XX所有或者向其返还涉案房产且权利能够排除执行。

被告郑XX辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有足以排除强制执行的实体权利，原告吴XX提出异议之诉的理由均无事实和法律依据，其诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。1、郑XX与郑XX于2011年5月15日自愿签订了《二手房买卖合同》，而涉案房产最早查封于2014年7月17日，郑XX在人民法院查封之前，已与郑XX签订了合法有效的书面买卖合同。2、郑XX提交的证据充分、完整、客观地证明了其自2011年5月办理房屋移交之后，始终占有、居住于涉案房产的客观事实。3、郑XX已依合同约定向郑XX支付了全部购房款，在已经发生法律效力的汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法执字第439号恢字1号外异之一号《执行裁定书》、汕头市中级人民法院（2015）汕中法执二恢字第24号之一《执行裁定书》的“本院查明”部分，均以生效法律文书的方式确认了郑XX分三次向郑XX支付购房款的事实。4、郑XX已充分证明对涉诉房产未过户的结果没有过错。依据《二手房买卖合同》约定，由郑XX承担本次交易的全部税费以及办理过户手续过程中可能发生的中介费用等，郑XX在房屋移交后，一直催促郑XX办理房屋过户手续，因郑XX个人原因，导致房屋未能及时办理过户，汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法执字第439号恢字1号外异之一号《执行裁定书》、汕头市中级人民法院（2015）汕中法执二恢字第24号之一《执行裁定书》均做出明确的事实认定：讼争房产至今未办理交易过户手续的原因为郑XX的违约所致。郑XX不仅不存在放弃或怠于主张合法权益的过错，而且在事发之后已穷尽一切可以维权的法律途径进行维权。5、吴XX对郑XX所提交证据的真实性异议均不能成立，应承担举证不能的责任。已生效的汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法执字第439号恢字1号外异之一号《执行裁定书》、汕头市中级人民法院（2015）汕中法执二恢字第24号之一《执行裁定书》均确认郑XX享有足以排除强制执行的实体权利，在此情形下，吴XX在没有任何新事实证据支持的前提下提出本异议之诉，显然是对郑XX合法权利的不法侵害，希望法院依法驳回其诉讼请求。

被告郑XX辩称：房子的钱郑XX已经付还，单据也已开具，整个过程都已办妥，当时由于做生意资金出现问题，无法缴交税费，否则早已办妥过户手续。

第三人林XX、林XX、漳州市XX公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告吴XX为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：潮州市中级人民法院（2016）粤51执异6号《执行裁定书》，用以证明：法院做出的该裁定书所依据的事实和理由不充分，该裁定书依法应予撤销，并驳回案外人的异议申请。被告郑XX对该证据的真实性没有异议，对关联性和合法性有异议，认为该裁定内容无法证明原告所述事实理由。

被告郑XX为支持其反驳理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：

1、《二手房买卖合同》，用以证明：郑XX于2011年5月15日向郑XX购买涉讼房产的事实及郑XX依约应承担办理房产过户手续的义务，涉讼房产至今未办理过户手续的过错完全应由郑XX承担。原告吴XX对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为即使是真实的也并不一定是合法有效的。

2、收款收据（三份），用以证明：郑XX分别于2011年5月15日、6月13日依约向郑XX支付购房款的事实，郑XX已经依约履行了支付购房款的义务。原告吴XX对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为收款收据从常理上看应该在收款人郑XX手中，而不应该存执在郑XX手中，因此其取得收据的合法性存在问题，且认为涉案房产购房款是520万元，郑XX均以现金方式支付这笔大额款项，明显不符合日常生活交易习惯。

3、移交确认书，用以证明：郑XX与郑XX于2011年5月30日办理房屋占有权移交手续及郑XX依合同约定开始实际占有涉讼房产的客观事实。原告吴XX对该证据真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为该证据只能证明双方移交房产，不能证明郑XX已实际占有房产。

4、房屋白蚁防治协议，用以证明：郑XX占有涉案房产后，于2011年6月8日委托汕头市白蚁防治所对房屋进行杀蚁的事实。原告吴XX对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该协议没有双方共同签字或盖章确认，不能证明郑XX实际占有使用涉案房产的事实。

5、燃气缴费卡及发票，用以证明：郑XX生活使用燃气，从多年前开始占有、使用涉讼房产的客观事实。原告吴XX对该证据真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为用户与实际使用情况是否属实没有经过核实，不能证明郑XX实际占有使用涉案房产的事实。

6、收视资费机打发票，用以证明：郑XX完成装修入住时申请安装机顶盒和有线电视，证明郑XX从多年前占有、使用涉讼房产的客观事实。原告吴XX对该证据真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为不能证明郑XX实际占有使用涉案房产的事实。

7、中国XX客户账单，用以证明：郑XX及近亲属申请安装于涉讼房产的两部电话、宽带的缴费单，证明郑XX从多年前占有、使用涉讼房产的客观事实。原告吴XX对该证据真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为不能证明郑XX实际占有使用涉案房产的事实。

8、《公证书》，用以证明：郑XX与黄XX系母子关系。原告吴XX对该证据真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为不能证明郑XX实际占有使用涉案房产的事实。

9、《证明》，用以证明：金银岛物业管理处证明郑XX于2011年年中入住涉讼房产的事实。原告吴XX对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为物业管理处只是根据与业主签订的物业合同，对物业进行维修、养护、管理的企业，无权证明业主居住情况；且根据民诉法司法解释，单位出具的证明，必须加盖单位公章及经办的签名才能作为证据使用，而该份证明只有印章，落款名称与印章名称不相符。

10、（2014）汕龙法执字第439号恢字1号外异之一《执行裁定书》，用以证明：涉讼房产最早于2014年7月17日被汕头市龙湖区人民法院查封，经法院查明后，认定郑XX已支付全部价款并实际占有涉讼房产，对涉讼房产未办理过户登记手续没有过错，对涉讼房产享有足以排除强制执行的权益。原告吴XX对该证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该裁定书没有任何判项判决涉案房产归郑XX所有。

11、（2015）汕中法执二恢字第24号之一《执行裁定书》，用以证明：涉讼房产经汕头市中级人民法院查明后，认定郑XX实际占有并使用涉讼房产，对涉讼房产未过户的结果没有过错，对涉讼房产享有足以排除强制执行的权益。原告吴XX对该证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该裁定书没有任何判项判决涉案房产归郑XX所有。

被告郑XX及第三人漳州市XX公司未提交证据，表示对原告吴XX、被告郑XX提交的证据已看过，但未发表具体质证意见。

对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：

1、原告提交的潮州市中级人民法院（2016）粤51执异6号《执行裁定书》，本院认为，原告提供该裁定书以主张其诉讼请求，依据不足。

2、被告郑XX提交的《二手房买卖合同》及收款收据，被告郑XX在庭审中陈述郑XX已付清房款，单据也已开具，故本院对上述材料的真实性予以确认。

3、被告郑XX提交的移交确认书、房屋白蚁防治协议、燃气缴费卡及发票、收视资费机打发票、中国XX客户账单，符合证据的“三性”规定且相互印证，可以作为认定本案事实的依据。

4、被告郑XX提交的《公证书》，可以作为认定郑XX与部分收视资费机打发票、中国XX客户账单上的客户黄XX系母子关系的依据。

5、被告郑XX提交的《证明》，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的形式要件，不能作为认定本案事实的依据。

6、被告郑XX提交的（2014）汕龙法执字第439号恢字1号外异之一《执行裁定书》、（2015）汕中法执二恢字第24号之一《执行裁定书》，本院对上述材料的真实性、合法性、关联性予以确认。

本院经审理认定事实如下：本院在审理吴XX与林XX、郑XX、林XX、漳州市XX公司民间借贷纠纷一案中，于2015年6月11日作出（2015）潮中法民三初字第27－1号民事裁定书，对郑XX名下的位于汕头市××区××街道××岛花园别墅××房产（不动产权证号：CXXX，建筑面积576.34平方米）予以查封。该案执行期间，本院于2016年8月31日作出（2016）粤51执19－3号执行裁定书，对该房产进行拍卖。郑XX于2016年10月18日对该执行裁定不服，向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，并举行执行听证，作出（2016）粤51执异6号执行裁定书，裁定中止对位于汕头市××区××街道××岛花园别墅××房产的执行。吴XX不服该裁定，于2017年3月7日向本院提起本案诉讼。

另查明：2011年5月15日，郑XX与郑XX签订《二手房买卖合同》，向郑XX购买其名下位于汕头市××区××街道××岛花园别墅××房产（不动产权证号：CXXX，建筑面积576.34平方米），交易总额人民币520万元。郑XX依照合同约定分三次向郑XX支付购房款520万元。2011年5月30日，郑XX与郑XX签署《移交确认书》，双方确认：“汕头市龙湖区珠池街道丹阳XX别墅A6幢（毛坯房）及房屋的全套门锁、相关的物业、水电等证件全部移交。同日，将该房产移交给郑XX，房屋的风险从本日起由郑XX承担”。郑XX随后对该房产进行装修并入住至今。

再查明，根据（2014）汕龙法执字第439号恢字1号外异之一《执行裁定书》，涉讼房产最早于2014年7月17日被汕头市龙湖区人民法院查封。

本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，综合原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本案争议的焦点是：郑XX对登记在郑XX名下的执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。郑XX与郑XX于2011年5月15日签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的相关规定，应认定为合法有效。郑XX在购买汕头市××区××街道××岛花园别墅××房产后，已向郑XX全额支付了购房款并一直占有使用至今。根据郑XX与郑XX签订的《二手房买卖合同》约定，应由郑XX承担本次交易的全部税费以及办理过户手续过程中可能发生的中介费用等，但郑XX未依约履行该合同条款，故讼争房产尚未办理交易过户手续的原因为郑XX的违约所致，非因郑XX自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，郑XX对登记在郑XX名下的执行标的享有足以排除强制执行的权益。

综上所述，吴XX请求继续执行郑XX名下的位于汕头市××区××街道××岛花园别墅××座的房产，理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，判决如下：

驳回原告吴XX的诉讼请求。

案件受理费人民币100元，由原告吴XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。

审　判　长　　江　海

审　判　员　　李照雄

代理审判员　　陈俊强

二〇一七年十月十二日

书　记　员　　叶XX