长达五年的租赁合同，违约方如何提前解除合同，且承担较少违约金？

山东省济南市天桥区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0105民初1289号

原告（反诉被告）：马XX，男，汉族，1977年1月18日出生，住济南市。

委托诉讼代理人：李XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：迟延蕾，山东XX实习律师。

被告（反诉原告）：张X，男，汉族，1963年2月13日出生，住济南市。

被告：孟XX，女，汉族中，1962年7月31日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：孙XX，山东XX律师。

原告（反诉被告）马XX与被告（反诉原告）张X、孟XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马XX委托诉讼代理人李XX、迟延蕾，被告孟XX，被告张X、孟XX委托诉讼代理人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马XX向本院提出诉讼请求：1.判令自起诉之日起，解除马XX与张X、孟XX于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张X、孟XX返还2020年12月15日至2021年5月1日的房屋租金75068元。事实和理由：2013年6月1日，马XX与张X、孟XX签订《房屋租赁合同》，租赁张X、孟XX位于济南市天桥区蓝翔路15号时代XX一期第二部分七区9号楼7-29房产，租期10年。现马XX无法继续履行《房屋租赁合同》，故诉至法院，提出如上诉请。

张X、孟XX辩称，其一、双方于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，双方房屋租赁合同正常履行，尚有2年3个月到期，马XX不存在行使合同解除权的条件，故不同意解除合同；其二、马XX要求返还75068元的租金无事实及法律依据，现房屋仍未交还，理应交纳房租。

张X、孟XX向本院提出反诉请求：1.判令马XX支付违约金374000元；2.判令马XX将租赁房屋的一楼东墙恢复原状。事实和理由：双方于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定合同租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。现马XX擅自退租，应支付违约金。另外，马XX未经同意在一楼东墙处开门，应恢复原状。

马XX针对反诉请求辩称，其一、张X、孟XX反诉请求支付违约金、恢复房屋原状，表明其已经同意解除双方之间的租赁合同；其二、马XX自2019年11月已明确提出解除合同，此后又提出可以帮助转租，承诺不造成损失并补偿3个月的房租。马XX已找到转承租人，但张X、孟XX不接电话，导致房屋自2020年4月底马XX搬出后一直空闲，张X、孟XX的行为造成了损失的扩大，现马XX要求返还房租，有法律及事实依据。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查认定的证据，本院确认本案事实如下：2013年6月1日，张X、孟XX作为甲方（出租人）、马XX作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋为天桥区时代总部基地7-29房屋四层；房屋租赁期共10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；房屋2013年6月至2018年5月每年租金为15万元，2018年6月至2021年5月每月租金为20万元，2021年6月至2023年5月每年租金为26万元；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金，若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，张X、孟XX将涉案房屋交付给马XX使用，房屋租金已付至2021年5月31日。现马XX仍未将涉案房屋交还给张X、孟XX。诉讼中，双方当事人均认可马XX在承租涉案房屋后，在一楼东墙改造一处大门，马XX同意对一楼东墙恢复原状。

本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，双方均应按约履行。马XX提出解除合同，张X、孟XX在庭审时亦同意解除，本院确认《房屋租赁合同》于本案庭审之日，即2021年4月6日解除。马XX已交纳租金至2021年5月31日，张X、孟XX应将2021年4月6日至2021年5月31日期间的租金退还给马XX，经计算，该期间租金为30137元（20万元/365天×55天）。马XX无法定及约定理由解除合同，依法应承担相应违约责任，但双方在《房屋租赁合同》中约定的合同总额20%的违约金数额过高，且张X、孟XX未对其实际损失举证证实，故本院酌定将违约金调整为六个月空租期租金,计13万元。马XX在租赁期间将涉案房屋一楼东墙处改造成大门，张X、孟XX要求其返还涉案房屋时将一楼东墙大门拆除并恢复原状，马XX亦同意拆除，本院对张X、孟XX该诉请予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下:

一、张X、孟XX与马XX签订的《房屋租赁合同》于2021年4月6日解除；

二、张X、孟XX于本判决生效之日起10日内返还马XX自2021年4月6日起至2021年5月31日的房屋租金30137元；

三、马XX于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区时代总部基地7-29房屋腾交给张X、孟XX；

四、马XX于本判决生效之日起10日内给付张X、孟XX违约金13万元；

四、马XX于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区时代总部基地7-29房屋一楼东墙处大门拆除并恢复原状。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费838元，由马XX负担561元，张X、孟XX负担277元。反诉案件受理费3455元，由张X、孟XX负担2005元，马XX负担1450元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　　毛心宇

二〇二一年四月八日

书记员　　周XX