宋X与李X房屋买卖合同纠纷案

    上海市闵行区人民法院

    民事判决书

    （2016）沪0112民初22418号

    原告：宋X。

    原告：靳XX。

    两原告共同委托诉讼代理人：孙晓东，上海XX律师。

    被告：宋XX。

    原告宋X、靳XX与被告宋XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后。依法由审判员陈XX适用简易程序于同年8月30日公开开庭进行了审理。原告宋X、靳XX及其两原告共同诉讼委托代理人孙晓东、被告宋XX到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。

    原告宋X、靳XX向本院提出诉讼请求：1.被告宋XX返还购房款人民币（币种下同）2万元；2.被告宋XX赔偿经济损失120万元。

    事实和理由：原、被告于2016年1月27日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于××区××村××街坊××号×××室房屋，售价230万元。2016年2月18日原告向被告支付第一笔房款2万元，房屋为共同共有，产权人为宋XX、周XX、曹XX、宋XX、宋XX（监护人：宋XX）。被告承诺：受所有产权人委托出卖房屋，并在购房合同甲方签字处签字：宋XX、宋XX代所有人。原告为善意相对人，信任被告有代理权，并与被告签订了上述房屋买卖合同。合同签订后，原告按约于2016年2月18日支付了第一笔房款2万元。但在合同履行过程中，由于房屋价格上涨，被告拒绝履行合同，并明确表示要加价90万元出售。原告即向被告发送履行合同的通知函，要求被告按照合同约定履行合同，但被告仍然拒绝履行。原告在签订和履行合同过程中，一直处于善意状态，其信赖利益理应获得法律保护。涉案房屋所在小区的房屋价值目前已涨至每平方米4万元左右，由于被告不履行合同使得原告失去了买房子的合适时机，给原告造成了较大的经济损失。因此，原告根据合同约定要求被告承担总房价30%的赔偿责任69万元，并根据法律规定，要求被告承担因房屋上涨产生的实际损失51万元的赔偿。被告在签订合同的过程中，故意隐瞒了重要事实并提供了虚假情况，违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任，并赔偿原告的上述经济损失，原告遂诉至法院要求判如所请。

    被告宋XX辩称，双方当时签订的是协议，没有网签，不存在真正的合同。由于涉案房屋上的产权人为宋XX、周XX、曹XX、宋XX以及宋XX（监护人：宋XX）5人共同共有，被告需要办理继承手续后才能出售房屋，而原告对于被告手续不全的情况是明确知晓的，但原告仍签订了合同，故该责任应由原告承担。第一笔钱款2万元是定金，拿了钱是办理继承手续的。被告通知原告不出售房屋的时间是2月18日当晚，此外原告于3月23日到被告家里去的时候，被告也明确告知了原告房屋不出售了。房价是在沪9条发布后上涨的，被告已经两次通知原告房屋不出售了，所以涨价的因素与原告无关。

    本院经审理认定事实如下：位于上海市××区××村××街坊××号×××室的房屋为被告宋XX及案外人宋XX、周XX、曹XX、宋XX（监护人：宋XX）共同共有。

    2016年1月27日，原告宋X、靳XX（作为买受人，签约乙方）与被告宋XX（作为出卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过案外人上海XX公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市××区××村××街坊××号×××室房屋，建筑面积为98平方米，转让价款为230万元。付款方式：乙方于2016年2月18日前支付甲方房款2万元；乙方于2016年5月1日前支付甲方房款90万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款133万元，该款由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方5万元。甲方应在收到乙方第二笔房款支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续。甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。合同第十条还约定甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同补充条款还约定甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务作了约定。在该合同落款处，乙方由原告宋X、靳XX签名，甲方由被告本人宋XX签名并在其他当事人栏内签了“宋XX代所有人”的内容。

    上述合同签订后，原告按约于2016年2月18日向被告支付了房款2万元，被告于同日出具了《收据》1份。载明：今收到宋X用于购买上海市××区××村××街坊××号×××室房款，共计2万元。此后，被告以共有人宋XX、宋XX已死亡需要办理继承手续，而其他共有人不同意出售为由，向原告提出不同意再出售涉案房屋，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。

    另查明，原告在庭审中向本院提供了其于2016年4月7日向被告发送过《通知函》1份，告知被告及其他房屋权利人其已按约准备好首付款和所有交易需要的条件，等待被告方按时履行合同，希望被告方尽快及时联系履行合约，避免因未按约履行对其造成经济损失。但被告否认收到过该份通知函，原告也未向本院提供相关送达被告的凭证。

    上述事实，由两原告提供的1.《上海市房地产买卖合同》1份（以此证明双方的基本权利与义务关系）；2.《上海市房地产登记簿》1份（以此证明被告具有过错）；3.《收据》1份（以此证明原告已按约支付房款2万元）；4.《通知函》1份（以此证明两原告已通知被告要求按照合同约定履行合同）；5.涉案房屋所在小区的房屋售价资料1组（以此证明原告的实际损失为120万元）；6.佣金确认单1份（以此证明双方的房屋买卖系通过中介公司居间）以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。

    经庭审质证，被告对原告提供的1-3、6证据的真实性均表示没有异议，但认为双方并未进行过正式网签。对于证据4表示没有收到过。对于证据5认为其没有了解过相关的房价，对此表示不清楚。

    本院认为，被告对原告提供的证据4认为没有收到过，而原告也未能向本院提供相关送达被告的凭证。另被告对原告提供的证据5的真实性表示不予认可，而原告亦未能提供相关证据予以证明，故本院对上述2份证据的证据效力均无法确认。

    上述其他证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。

    本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然被告在签署《上海市房地产买卖合同》时未办理继承的公证手续，亦未向原告出示过其他产权人的授权委托，事后也未得到其他产权人的追认，但房产作为家庭中的重大资产，其处分一般需通过家庭成员的共同协商决定，且出售转让过程也并非一蹴而就，需经过挂牌、看房、磋商、签约、履行等一系列交易过程。被告在上述合同的其他当事人栏内及合同多处签名处书写了“宋XX代所有人”的内容，使得原告有理由相信被告对涉案房屋具有处分权。因此，上述合同对被告仍具有法律约束力。被告在签订上述房屋买卖合同时，应当预见到其若违反该合同的约定可能产生的法律后果。现被告以共有人宋XX、宋XX已死亡需要办理继承手续，而其他共有人不同意出售为由，明确向原告提出不再同意出售涉案房屋，导致双方合同无法继续履行，被告理应向原告返还房款，并承担相应的赔偿责任。但原告要求被告赔偿经济损失120万元，缺乏相应依据，本院难以支持。但综合考量被告违约的主观恶意、原告的履行程度、当前房屋市场价格波动以及对原告造成的经济损失等因素，本院酌定由被告赔偿原告经济损失12万元。

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

    一、被告宋XX于本判决生效之日起十日内返还原告宋X、靳XX购房款2万元。

    二、被告宋XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋X、靳XX经济损失12万元。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费减半收取计7,890元，由原告宋X、靳XX负担6,984.59元，被告宋XX负担905,41元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

    审判员　　陈XX

    二〇一六年十一月十八日

    书记员　　周XX