房屋租赁合同纠纷

广东省茂名市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤09民终963号

上诉人（原审原告）：袁XX

上诉人（原审原告）：梁X

两上诉人共同委托诉讼代理人：黄权，广东XX律师。

被上诉人（原审被告）：龙XX

被上诉人（原审被告）：李X

两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴XX，广东XX律师。

两被上诉人委托诉讼代理人：苏如坚，广东XX律师。

原审第三人：黄X和

原审第三人：陈XX

上诉人袁XX、梁X因与被上诉人龙XX、李X，原审第三人陈XX、黄X和房屋买卖合同纠纷（立案案由为：房屋租赁合同纠纷）一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初3699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

梁X、袁XX上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初3699号民事判决，依法改判支持上诉人梁X、袁XX一审全部诉讼请求，立即解除上诉人袁XX、梁X与被上诉人龙XX、李X双方于2005年1月17日签订的租房协议，判令两被上诉人立即将位于茂名市（房屋所有权证号为：粤房字第4××5号）归还给上诉人梁X、袁XX；二、本案的诉讼费用由被上诉人龙XX、李X承担。事实和理由：一、一审法院没有查明位于茂名市的产权是个人全部产权，并非是与学校共有产权的集资房或房改房。这点房产证上已清楚标明。对于当时就已经拥有全部产权的房产，上诉人是可以做出任何性质的权属转让的，但上诉人没有选择与被上诉人签署卖房协议，而是租房协议，就足以表明在签署协议时，当事人都明确当时双方就是租赁关系。二、涉案房产不属于不可私自出租、转让的房改房，不需要受签约时学校有关规定的约束。三、一审法院认定：“租房协议中约定‘租期30年以上’的协议内容，说明原告已没有再留意后续收租……”此为断章取义。因为在约定“租期30年以上”后面的括号说明了11万是30年的租金，加上家具折旧费。这一具体内容已证明，上诉人在30年后会继续收取租金或是对租赁期间可能有其他特殊情况的预见，这与法律条文中的“其他”规定一样，是一项弹性约定。四、一审判决认为：“物权凭证是不可能交给保证人长期保管的”这一论断是不符合现实生活当中的情况的。将自己的重要物件甚至金钱交给自己认为信任的人保管在现实中司空见惯。上诉人当时认为陈XX是值得信任的同事、朋友和领导，将房产证交由陈XX保管，在法律上完全没有将房产所有权转让给保管人或任何其他人的意思表示。五、2006年2月13日袁XX与李X签订的证明，实际上是水电费缴交人变更证明，并非转让房屋所有权的协议。六、不应采信陈XX所作证言及视频资料。一审法院显然没有认真审查陈XX证言的可信度。租房协议当中已载明的、与陈XX的证言截然相反的事实，足以说明陈XX所作证明内容均为伪证。综上所述，广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初3699号民事判决书驳回上诉人的诉讼请求，属于采信证据错误，认定事实错误，导致错误驳回上诉人的诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益。七、一审法院认定合同买卖的效力是错误的，上诉人以及被上诉人都是广东石油化工学院的教职工，互为同事，根据房改房政策和房产管理法以及广东石油化工学院在2003年7月2日出台的规章制度，涉案房屋是禁止转让的，一审法院认定双方之间履行的是买卖合同是错误的。八、一审法院将租赁关系认定为买卖合同关系是错误的。1.《租房协议》明确双方的关系是租赁关系，租赁协议的第4条约定，如果租房后被上诉人要求购买此房的上诉人应协助被上诉人办理手续，从这个约定可以知道双方建立的是租赁关系。还有就是被上诉人如果需要购买必须向上诉人提出，租赁合同约定过户条款恰好是保护被上诉人优先购买权的行为，原审法院认为有了转让方面的约定就主观臆断租赁合同实际为房屋买卖合同这是错误的。一审法院以租赁房屋超过20年并收取固定租金11万元，包括里面的家具折旧，以此判断租赁合同为买卖合同也是错误的，转让费11万元明显低于市场的价格。请上级法院纠正错误，重新核实案情，全面审查证据，撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求!

龙XX、李X辩称,一、原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。二、案涉房屋并非上诉人个人全部产权，经被上诉人向茂名市不动产登记中心查询，该房屋并没有补差价的资料，如果上诉人有补差价，其产权证上会有房改成本价购买的红色的印章。

陈XX、黄X和述称，一、据陈XX、黄X和了解，龙XX、李X与袁XX、梁X的房屋租赁合同实质为房屋买卖合同，是当时广东石油化工高等专科学校（广东石油化工学院前身）房屋政策下教职工交易房产的普遍的过渡性做法，且当时的交易价格相对于当时的商品房价格来说也是很高的。二、陈XX、黄X和对本纠纷的相关事实和理由，与黄X和在（2020）粤0902民初2678号、（2020）粤0902民初3699号案件庭审时所陈述意见一致。

袁XX向一审法院起诉请求：判决立即解除袁XX与龙XX、李X双方于2005年1月17日签订的《租房协议》；判令龙XX、李X立即将位于茂名市（房屋所有权证号为：粤房字第4××5号）归还给袁XX；本案的一切诉讼费用由龙XX、李X承担。

一审法院认定事实：位于茂名市所有权人为袁XX，该房屋建筑面积102.54平方米，所有权证号为：粤房字第4××5号，于1993年10月31日由袁XX、梁X按房改方案向广东石油化工专科学校（现广东石油化工学院）购买所得。2005年1月17日，袁XX为甲方与龙XX为乙方签订《租房协议》，约定：甲方将官渡路xxx号大院55号-xx房长期出租给乙方，租期三十年以上，租金共计11万元（年租金3600元，家具折旧费2000元），乙方须在签字当日向甲方一次性付清全部租金；乙方付清租金后，甲方须立即交付该房屋钥匙给乙方，同时应将产权证和身份证复印件交给保证人保管；在学校政策允许的情况下，如租房后乙方要求购买此房的，甲方应协助乙方办理各种手续，但因购房而产生的一切费用，全部由乙方负责；乙方租房后，甲方不得反悔收回此房，如甲方反悔则返还剩余年限的租金以及承担租金总额5%的违约金；租赁期内（至少30年），乙方不得中途退租，否则，乙方应按使用时间（以年为单位，不以月计）每年支付违约金2000元，并对房屋的一切损害负责，赔偿甲方因恢复该房原貌而发生的费用；租房后，乙方全权处理该房的一切事宜，同时对此房使用时所发生的一切费用以及与该房有关的其他事件负全部责任；协议签字后立即生效，如任何一方不按约行事，须向对方支付违约金5000元，同时终止合同。陈XX在《租房协议》保证人栏上签名。双方签订《租房协议》后，龙XX于签订协议当日依约向袁XX、梁X支付11万元，袁XX收取该款后在《租房协议》落款处写上“今收到租方现金壹拾壹万元整”，并将案涉房屋交付龙XX、李X使用。2006年2月13日，袁XX与李X（龙XX妻子）共同出具一份《证明》，证明内容：19栋xx房原居住袁XX，现将该房转让给李X居住。2017年4月，龙XX、李X持两份拟好的《住房使用权转让协议书》找到袁XX、梁X，要求袁XX、梁X在协议书甲方栏上签名，并配合其办理过户手续，袁XX、梁X予以拒绝。2017年5月18日，陈XX出具一份《关于袁XX房屋转让的情况说明》，该说明主要内容：本人陈XX是保证人，2005年1月17日，袁XX、李X和我三人，在离退休办公室二楼协商签订了租房协议。因当时学校没有政策，他们以租房协议的形式签，但事实是双方买卖房屋交易，房子是转让给龙XX，龙XX一次性付清转让款11万元给袁XX。2006年2月13日，在离退休办公室袁XX和李X签了一份转让证明，转让人是袁XX，转让费11万元已付清给袁XX。在学校政策允许的情况下，袁XX要协助龙XX办理过户手续。我因身体不佳，只能用文字说明19栋xx房袁XX已转让给龙XX了，龙XX转让费11万元已付清给袁XX。2020年3月13日，广东XX吴XX律师作为申请人向广东省茂名市正大公证处提出申请，要求对其向陈XX进行核实调查的内容及过程进行保全证据。当日，在该公证处公证员赖X见证下，吴XX对正在茂名市中医院华陀楼住院的陈XX进行调查。陈XX向吴XX陈述2005年1月12日袁XX作为甲方与龙XX作为乙方，其作为保证人签订《租房协议》过程及一些细节情况。陈XX当时向吴XX陈述：《租房协议》落款处保证人栏“陈XX”的名字是其亲手签名，《租房协议》签订后，全额购房款11万元已由龙XX一次性付清给袁XX，袁XX收到购房款后即将房子交付龙XX、李X，同时将房产证交给李X保管。《租房协议》实际上是房屋买卖，《租房协议》是代替房屋转让合同。2006年2月13日袁XX与李X签订一份《证明》，实际上是再次确认双方之前签订《租房协议》的真实意思是房屋买卖。2017年4月18日，我和袁XX、龙XX、李X已约好当天下午3点到湛江办理房产过户手续，但袁XX女儿得知后反对将房屋过户到龙XX、李X名下，所以到现在还未能办理过户手续。另认定，袁XX与梁X是夫妻关系，双方于1972年2月21日登记结婚。龙XX与李X是夫妻关系，双方于1996年7月15日登记结婚。陈XX与黄X和是夫妻关系，陈XX是陈XX与黄X和的儿子。龙XX、李X提供证据显示，陈XX因多发性骨髓病于2020年3月25日死亡。袁XX、梁X与龙XX、李X双方均为广东石油化工学院教职工，该院规章制度汇编房产管理规定，房改房不得私自出租、转让给他人或抵押贷款，分配给教工居住的住房，不得私自调换或转给他人居住，一经查实，停发住房补贴，并收回住房。2020年5月6日，龙XX、李X向一审法院提起民事诉讼，诉请袁XX、梁X依照协议协助龙XX、李X办理《房屋所有权证》粤房字第4××5号房屋的转移登记手续，该案案号为（2020）粤0902民初2678号。目前该案正在审理中。龙XX与李X的委托诉讼代理人在该案庭审调查阶段发问梁X，是否知道袁XX与龙XX签订租房协议这个事情梁X回答：“袁XX回来和我说，我的印象是出租的，双方签字了。一审法院依职权追加梁X为本案原告后，袁XX、梁X不申请变更本案诉讼请求。

一审法院认为，本案争议焦点为袁XX、梁X与龙XX、李X双方之间形成的是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系。对本案争议的焦点，分以下两个方面进行考量：一、袁XX、梁X与龙XX、李X具有特殊的身份，双方均是广东石油化工学院教职工，涉案合同标的是广东石油化工学院分配给袁XX、梁X居住的房改房，袁XX、梁X即使要转让处理，也会受到当时政策的影响。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同如何定性，应当结合当时签订合同的政策背景加以具体分析。签订涉案合同时，广东石油化工学院规章制度明文规定，房改房不得私自出租、转让给他人或抵押贷款，分配给教工居住的住房，不得私自调换或转给他人居住，一经查实，停发住房补贴，并收回住房。在这种情形之下，教职工如果只是租赁房屋，出租方肯定不会约定过户转让条款，承租方也不会要求订立过户转让条款。只有在双方存在转让房屋的合意的情况下，才有可能在合同中约定具体的转让条款。也即是说，当时双方对依照政策房屋无法即时转让是明知的，但对转让房屋是同意的，双方才会试图约定一些规避政策的条款。具体到涉案《租房协议》，下面几点足以证实双方存在买卖的真实意思表示：1.《租房协议》约定：“甲方将官渡路xxx号大院55号-xx房长期出租给乙方，租期三十年以上，租金共计11万元（年租金3600元，家具折旧费2000元），乙方须在签字当日向甲方一次性付清全部租金”。法律规定租期不得超过二十年，但涉案合同却约定“租期三十年以上”。这说明，袁XX、梁X已经预先知道“租期三十年以上”，是长期、无限期的租赁，却将租金固定为一次性支付，“共计11万元”。从袁XX、梁X精确计算每年租赁成本和家具折旧率来看，袁XX、梁X已经将房屋及家具30年折旧成本做出了估算，将房屋和家具整体估值，计划按照三十年折旧的计算方式一次性收回全部价值。对于三十年后的租赁价格没有继续计算，说明袁XX、梁X已经没有再留意后续收租，也不打算对房屋及家具进行维护。如果是租赁关系，关于租期和租金的交付都不可能如此约定。2.《租房协议》约定：“乙方付清租金后，甲方须立即交付该房屋钥匙给乙方，同时应将产权证和身份证复印件交给保证人保管；在学校政策允许的情况下，如租房后乙方要求购买此房的，甲方应协助乙方办理各种手续，但因购房而产生的一切费用，全部由乙方负责；乙方租房后，甲方不得反悔收回此房”。可见，双方对将来改变房屋权属是有具体约定的，即由于学校政策无法过户，袁XX、梁X无法过户房屋，只能等待政策允许。在此之前，为了保证出卖房屋的效力，将房产证这个唯一的物权凭证交给保证人保管。如果是租赁关系，至多根据法律规定，约定同等条件下的优先购买权，但物权凭证是不可能交给保证人长期保管的，更不会对过户有约定。3.2006年2月13日，袁XX与李X（龙XX妻子）共同出具一份《证明》，证明内容：19栋xx房原居住袁XX，现将该房转让给李X居住。该证明包含双方关于转让房屋的意思表示，结合当时的政策，这种转让居住的表述明显含有转让的意思表示。目前并没有证据证明双方意思表示不真实。4.作为涉案合同保证人的陈XX生前出具《关于袁XX房屋转让的情况说明》，确认袁XX、梁X与龙XX、李X之间是房屋买卖合同关系，并在病危时通过公证处公证员的见证作证。陈XX作为保证人在涉案合同上签字，只承担义务，没有任何权利，处于完全中立地位，对当时双方的真实意图最为清楚，目前也没有任何证据能推翻其陈述，结合其死亡前也坚持认为袁XX、梁X与龙XX、李X双方是转让关系的情况看，其陈述没有矛盾，真实可信。二、虽然梁X未在协议上签名，但袁XX、梁X是夫妻关系，夫妻之间有相互代理权，且梁X对于袁XX与龙XX双方签订协议的情况，以及将房屋交给龙XX、李X居住十五年之久是知情的，其没有在法定期间内提出异议，也没有起诉，故不存在合同效力待定的情况。由此可见，袁XX、梁X与龙XX、李X之间形成的是房屋买卖合同关系，不是房屋租赁合同关系。袁XX、梁X主张无论是从合同名称还是合同内容来看，双方的真实意思表示均是房屋租赁合同关系，而非房屋买卖合同关系，一审法院不予采信。因袁XX、梁X与龙XX、李X之间存在的是房屋买卖合同关系，不是房屋租赁合同关系，且龙XX、李X已向袁XX、梁X支付房屋价款，其没有通过虚假诉讼侵占袁XX、梁X的房屋，袁XX提出依法判决立即解除袁XX、梁X与龙XX、李X双方于2005年1月17日签订的《租房协议》，并判令龙XX、李X立即将位于茂名市（房屋所有权证号为：粤房字第4××5号）归还给袁XX的诉讼请求，缺乏理由与依据，一审法院不予支持。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。因一审法院根据案件审理查明的事实认定袁XX、梁X与龙XX、李X之间实际存在的法律关系属于房屋买卖合同纠纷，故一审法院在立案时确定本案案由为房屋租赁合同纠纷欠妥，应相应变更为房屋买卖合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回袁XX的诉讼请求。案件受理费200元，该款袁XX已向一审法院预交，由袁XX负担。

二审中，被上诉人龙XX、李X提交以下证据：粤房第证字第1××9号《房地产权证》，拟证明：案涉房屋未按房改成本价购买，上诉人袁XX、梁X并非拥有全部产权，上诉人并没有补交房屋的差价。上诉人袁XX、梁X质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，的确是龙XX的房子，对关联性有异议，只能证实该房产证属于龙XX所有，并不能证实袁XX、梁X是否有百分百的产权。本案审理的是租赁合同关系，与产权没有直接关联。原审第三人陈XX、黄X和没有应诉、质证。对此，本院认定如下：该证据不足以证明被上诉人龙XX、李X主张的待证事实。上诉人袁XX、梁X、原审第三人陈XX、黄X和没有提交新证据。

本院审理查明，确认一审判决认定的事实。

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，立案案由房屋租赁合同纠纷不当，应予变更。争议焦点有：一、上诉人袁XX与被上诉人龙XX2005年1月17日签订的《租房协议》形成的法律关系是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系；二、该《租房协议》是否有效；三、上诉人袁XX可否解除该《租房协议》；四、被上诉人龙XX、李X应否返还案涉房屋给上诉人袁XX、梁X。

对争议焦点，评判如下：

一、（一）袁XX、龙XX均是广东石油化工学院教职工，涉案合同标的是广东石油化工学院分配给袁XX居住的房改房，袁XX即使要转让处理，也会受到当时政策的影响。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同如何定性，应当结合当时签订合同的政策背景加以具体分析。签订涉案合同时，广东石油化工学院规章制度明文规定，房改房不得私自出租、转让给他人或抵押贷款，分配给教工居住的住房，不得私自调换或转给他人居住，一经查实，停发住房补贴，并收回住房。在这种情形之下，教职工如果只是租赁房屋，出租方不会约定过户转让条款，承租方也不会要求订立过户转让条款。只有在双方存在转让房屋的合意的情况下，才有可能在合同中约定具体的转让条款。也即是说，当时双方对依照政策房屋无法即时转让是明知的，但对转让房屋是同意的，双方才会约定一些试图规避政策的条款。具体到涉案《租房协议》，下面几点足以证实双方存在买卖的真实意思表示：1.《租房协议》约定：“甲方将xx路xxx号大院55号-xx房长期出租给乙方，租期三十年以上，租金共计11万元(年租金3600元，家具折旧费2000元)”，“乙方须在签字当日向甲方一次性付清全部租金”。法律规定租期不得超过二十年，但涉案合同却约定“租期三十年以上”。这说明，袁XX明知“租期三十年以上”，是长期、无限期的租赁，却约定租金一次性支付“共计11万元”。从袁XX精确计算每年租赁成本和家具折旧率来看，袁XX已经将房屋及家具30年折旧成本作出了估算，将房屋和家具整体估值，计划按照三十年折旧的计算方式一次性收回全部价值。对于三十年后的租赁价格没有继续计算，说明袁XX已经没有再留意后续收租，也不打算对房屋及家具进行维护。关于“租期”和“租金”的交付如此约定，不符合租赁关系的性质。2.《租房协议》约定：“乙方付清租金后，甲方须立即交付该房钥匙给乙方，同时应将产权证和身份证复印件交给保证人保管。”“在学校政策允许的情况下，如租房后乙方要求购买此房的，甲方应协助乙方办理各种手续，但因购房而产生的一切费用，全部由乙方负责。”“乙方租房后，甲方不得反悔收回此房”。可见，双方对将来改变房屋权属是有具体约定的，即由于学校政策无法过户，袁XX、梁X无法过户房屋，只能等待政策允许。在此之前，为了保证出卖房屋的效力，将房产证这个唯一的物权凭证交给保证人保管。如果是租赁关系，根据法律规定，只是可以约定同等条件下的优先购买权，但物权凭证是不可能交给保证人长期保管的，更不会对过户有约定。3.2006年2月13日，袁XX与李X(龙XX妻子)共同出具一份《证明》，证明内容：19栋xx房原居住袁XX，现将该房转让给李X居住。该证明包含双方关于转让房屋的意思表示，结合当时的政策，这种转让居住的表述明显含有转让的意思表示。目前并没有证据证明双方意思表示不真实。4.作为涉案合同保证人的陈XX生前出具《关于袁XX房屋转让的情况说明》，确认袁XX与龙XX、李X之间是房屋买卖合同关系，并在病危时通过公证处公证员的见证作证。陈XX作为保证人在涉案合同上签字，只承担义务，没有任何权利，处于完全中立地位，对当时双方的真实意图最为清楚，目前也没有任何证据能推翻其陈述，结合其死亡前也坚持认为袁XX、梁X与龙XX、李X双方是转让关系的情况看，其陈述没有矛盾，真实可信。（二）虽然梁X未在协议上签名，但袁XX、梁X是夫妻关系，夫妻之间有相互代理权，且梁X对于袁XX与龙XX双方签订协议的情况，以及将房屋交给龙XX、李X居住十五年之久是知情的，其没有在法定期间内提出异议，也没有起诉，故不存在合同效力待定的情况。由此可见，袁XX、梁X与龙XX、李X之间形成的是房屋买卖合同关系，不是房屋租赁合同关系。

二、虽然，茂名学院《房产管理规定》（2003年7月2日）第九条规定：“房改房不得私自出租、转让给他人或抵押贷款。维修按有关规定处理。”袁XX与龙XX2005年1月17日签订的《租房协议》违反该规定。但是，该《租房协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的其他情形。所以，该《租房协议》合法有效。

三、袁XX与龙XX2005年1月17日签订的《租房协议》形成的法律关系是房屋买卖合同关系，袁XX已经交付合同标的物房屋及《房屋所有权证》给龙XX，龙XX已经支付合同价款给袁XX，合同义务大部分已经履行。本案中，不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定可以解除合同的情形。袁XX主张该《租房协议》形成的法律关系是房屋租赁合同关系，与本院查明的事实不符。袁XX主张龙XX、李X企图通过虚假诉讼侵占属于袁XX、梁X的房屋，没有事实依据。袁XX、梁X主张解除该《租房协议》，没有法律依据，本院不予支持。

四、袁XX与龙XX2005年1月17日签订的《租房协议》成立、生效，该《租房协议》形成的法律关系是房屋买卖合同关系，袁XX已经交付合同标的物房屋及《房屋所有权证》给龙XX，龙XX、李X基于房屋买卖合同合法占有案涉房屋。袁XX、梁X主张解除该《租房协议》，没有法律依据。所以，袁XX、梁X主张龙XX、李X返还案涉房屋，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人袁XX、梁X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人袁XX、梁X共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　徐XX

审 判 员　罗　文

审 判 员　李　杰

二〇二一年六月十日

法官助理　阮XX

法官助理　陈XX

书 记 员　陈XX