租赁合同纠纷

广州市白云区XX与广州市XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理法院：　广州市白云区人民法院

案　　号：　（2020）粤0111民初29349号

案　　由：　民事

裁判日期：　2020年11月16日

广州市白云区人民法院

民事判决书

（2020）粤0111民初29349号

原告：广州市白云区XX，住所地广州市白云区。

法定代表人：彭XX。

委托诉讼代理人：高X，广东XX律师。

委托诉讼代理人：尤健良，广东XX律师。

被告：广州市XX公司，住所地广州区天河区。

法定代表人：陆XX，总经理。

委托诉讼代理人：陈XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：彭XX，广东XX律师。

原告广州市白云区XX与被告广州市XX公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区XX的委托诉讼代理人高X、尤健良，被告广州市XX公司的委托诉讼代理人陈XX、彭XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告提起诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《华南XX三期项目白云区嘉禾XX高架桥底用地使用协议书》无效；2、被告腾退涉案场地，恢复场地原状；3、被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由如下：2009年8月18日，原告与广州XX公司签订《华南XX三期嘉禾段高架桥底使用管养协议书》，取得涉案场地的使用权，期限从2010年1月1日至2021年12月31日。2009年8月20日，原告与被告签订《华南XX三期项目白云区嘉禾XX高架桥底用地使用协议书》，约定原告将广州市白云区嘉禾XX（现为鹤龙街）联边村（华南XX三期项目）部分高架桥底用地租给乙方作机动车驾驶员培训练习场，租赁面积5875.79平方米，租赁期限从2009年10月1日至2021年9月31日共12年，场地使用费按6元/平方米/月计收，每3年递增5%等等。双方签署上述协议书时，未经村集体经济组织民主表决程序表决。合同签订后，原告如约交付场地，被告交付场地使用费。2019年，广州市白云区政府出具相关文件，要求对原告所签署合同进行整改。2019年9月16日，原告按照上述文件的精神召开联席会议表决通过《联边经济联合社合同整改细则事项》，其中第二条明确空地租赁，在现时租金基础上每平方米增加40%；第五条明确对当时签订合同缺少民主决策程序，现按合同整改工作需要对20年内有效的租赁合同进行补充民主表决决策程序，以完善整改合同工作。涉案合同在整改范围内，但被告于2019年10月28日发出《复函》不同意签署补充协议，故提起本案诉讼。

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，现行法律规定对于高架桥下的用地并未作出明确的禁止性规定，故原告与被告签订的协议是合法有效的。涉案场地的使用权是基于原告与广州XX公司签订的协议所取得，该协议明确规定了用途为停车和驾驶培训场用途，已经过相关权属部门的许可。被告在涉案场地开展驾校活动已取得了政府许可，对于被告使用涉案场地并未提出否定意见。第二，我方自承租涉案场地以来并未出现任何违约行为。第三，我方承租原告方的物业用于开展驾校的培训驾驶活动，目前我方在校的培训学员有四千多人，如果贸然的强制性解除我方与原告的租赁合同，将导致众多学员无法进一步地开展教学活动，不排除引发群体事件的发生。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的华南XX三期嘉禾段高架桥底使用管养协议书、华南XX三期项目白云区嘉禾XX高架桥底用地使用协议书、联边经济联合社合同整改细则事项、复函、建设用地批准书（穗国土建用字[2006]第341号、街道集体经济组织成员（股东）大会或代表会议表决情况记录表、2020年7-9月份的租金转帐记录、驾校的学员名单等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年8月18日，广州XX公司（甲方）与广州市白云区嘉禾XX联边经济联合社（乙方）签订《华南XX三期工程嘉禾段高架桥底使用管养协议书》，约定甲方将使用权属甲方的华南XX三期项目白云区嘉禾段高架桥底用地，由甲方提供给乙方做停车和驾驶培训场用途；乙方使用管养期从2010年1月1日至2021年12月31日；等等。

2009年8月20日，广州市白云区嘉禾XX联边经济联合社（甲方）与被告（乙方）签订《华南XX三期项目白云区嘉禾XX高架桥底用地使用协议书》，约定甲方将广州市白云区嘉禾XX联边村段部分高架桥底用地租予乙方作机动车驾驶员培训练习场地用途，租赁总面积5875.79平方米，租赁期自2009年10月1日至2021年9月31日；乙方负责场地平整和相关使用需求，现经甲、乙双方协商，由乙方出资委托甲方负责按乙方使用设计规范和要求协助完成场地的平整和使用需求的设置；如遇产权方或国家、政府市政建设需要收回上述用地，或相关法律法规、政策规定不得将上述地块用作与国家或政策相关管理规定事项有相抵触时，乙方须无条件地予以积极的配合，并自收到书面通知之日起10个工作日内自行拆除所设置的临时建（构）筑物和设施，清理干净场地后将用地退回甲方；租赁费按6元/平方米/月计收，租赁费乙方须于每月5号前向甲方缴付（遇节假日顺延），场地租赁费每3年递增5%，乙方在进场前需缴纳保证金70000元；等等。

2019年10月28日，被告向原告出具复函，记载就原告提出《租赁合同补充协议》一事，被告认为协议所约定地块不属于原告的集体物业，租赁物业的租赁期限没有违反法律规定，因此无需另行签订补充协议；等等。

审理中，原告主张被告在使用期间有设置用于驾校训练的相关设施设备，诉请的恢复原状即指将路面硬化平整。被告确认有设置相关设施设备，但主张是经过原告同意设置的。

原告主张被告需按照政策配合合同整改，出示集体经济组织成员（股东）大会或代表会议表决情况记录表，记载为加快推进联社“三资”管理及合同整改的各项工作，现作出如下说明，厂房租赁租金每平方米增加30%，加建部分租金每平方米增加40%，空地租赁租金每平方米增加40%；现按合同整改工作需要对20年内有效的租赁合同进行补充民主表决决策程序，并同意在现基础租金上直接增加30%；等等。被告对该记录表不予确认。

本院认为：《中华人民共和国公路法》第四十六条规定，任何单位和个人不得在公路上及公路用地范围内摆摊设点、堆放物品、倾倒垃圾、设置障碍、挖沟引水、利用公路边沟排放污物或者进行其他损坏、污染公路和影响公路畅通的活动；第五十六条规定，除公路防护、养护需要的以外，禁止在公路两侧的建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物。根据上述规定，原告与被告签订《华南XX三期项目白云区嘉禾XX高架桥底用地使用协议书》，约定原告将华南XX三期部分高架桥底出租给被告用于驾驶员培训练习场地，考虑驾驶员培训练习场地必然需对桥底空间进行建筑物的建设，违反了《中华人民共和国公路法》的前述禁止性规定，合同应属无效，原告要求确认合同无效，本院予以支持。

根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告XX返还涉案场地于法有据，本院予以支持。关于恢复原状及将路面硬化平整，现原、被告均确认被告在使用期间有在场地内进行相关驾校训练的设施设备的设置，现该些设施设备原告不同意利用可要求被告予以拆除及恢复原状，故本院对原告要求被告恢复原状的诉请予以支持，但具体恢复情况应是对涉案场地上添置的建筑或设施进行拆除后将地面硬化平整。

综上所述，依照《中华人民共和国公路法》第四十六条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告广州市白云区嘉禾XX联边经济联合社与被告广州市XX公司于2009年8月20日签订的《华南XX三期项目白云区嘉禾XX高架桥底用地使用协议书》无效；

二、自本判决生效之日起三十日内，被告广州市XX公司将华南XX三期项目位于广州市白云区嘉禾XX联边村段的高架桥底用地XX返还给原告广州市白云区XX，并将场地恢复原状（需将添置的建筑、设施予以拆除并将场地地面进行普通硬化平整）。

本案受理费100元，由被告广州市XX公司负担。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　林艾婧

二〇二〇年十一月十六日

书记员　苏XX