**房地产经纪有限公司与周**、欧**居间合同纠纷一审胜诉

四川省江油市人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川0781民初3856号

原告：绵阳市XX公司，住所地江油市城区民主西街恒丰XX，统一社会信用代码915XXXX0781MA66750N3R。

负责人：雷X，总经理。

委托诉讼代理人：唐XX，四川XX律师。

被告：周XX，女，汉族，生于1983年12月20日，住四川省绵阳市涪城区.

委托诉讼代理人：何XX，绵阳市涪城区城厢法律服务所法律工作者。

被告：欧XX，女，汉族，生于1968年10月20日，住四川省江油市。

委托诉讼代理人：陈XX，四川XX律师。

委托诉讼代理人：陈麒兆，四川XX实习律师。

原告绵阳市XX公司（简称XX公司）诉被告周XX、欧XX居间合同纠纷一案，于2018年9月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员梁XX独任审理。2018年10月11日，本院在第七审判庭公开开庭审理了本案，原告XX公司的委托诉讼代理人唐XX、被告周XX及其委托诉讼代理人何XX、被告欧XX的委托诉讼代理人陈XX、陈麒兆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告XX公司诉称：原告与二被告于2018年5月3日在原告处签订了一份《二手房买卖经纪合同》（以下简称合同）。被告欧XX系卖方，被告周XX系买方，原告系居间方。合同中明确约定，在签订合同当天被告周XX向原告支付房屋总成交价的2%作为佣金。而后，二被告均未在约定时间内履行合同义务。合同中明确约定，在合同签订生效后，若出现买卖双方或单方违约不履行本合同时，违约方仍需向中介方支付本合同约定的佣金，故追加被告欧XX承担连带责任。事后，多次催促二被告支付佣金共计13500元，二被告均以各种理由推脱。

二被告违反合同的行为不仅违反了我国相关法律的规定，同时也严重伤害了原告的利益，为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、二被告共同向原告支付佣金共计13500元；2、二被告共同承担从合同签订之日至佣金付清之日的违约金（截至起诉之日金额：209元）；3、二被告共同承担本案诉讼费等相关费用。

被告周XX辩称：1、原告系绵阳市XX公司，分公司不具有独立的法人资格，不能对外享有独立的民事责任；2、二被告与原告签订的《二手房买卖经纪合同》，合同载明卖方欧XX将坐落于江油市XX的房屋卖给买方周XX，原告根据这一关系实施居间合同，也就是根据这份合同主张收取佣金，原告应促使欧XX与周XX达成买卖房屋的交易事实，然而事实并未达成，因此原告无权向周XX收取居间费用；3、原告在履行居间合同的过程中，并没有认真审查所卖房屋的真正所有权人，该房屋所有权人并不是被告欧XX，被告欧XX没有权利进行买卖，该经济合同没有处分权却来处分房屋本身就是违法的行为，因此是原告未履行职责才导致了纠纷的发生；4、合同签订后，原约定房屋成交价款为450000元，在办理房屋过户手续的过程中，被告欧XX的儿子将房价提到500000元，因此造成了未能达成买卖成功的结果；5、合同签订后，周XX已按照合同约定交付了20000元的购房定金，同时原告带领周XX办理房屋按揭手续时周XX另缴纳了8385元的各项费用，共造成了周XX接近3万元的损失，我方将保留另案起诉的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告欧XX辩称：1、原告将欧XX列为被告是不适格的，原告的诉讼请求缺乏事实依据，不能成立；2、原告在事实部分的陈述前后矛盾，合同已载明签订合同当日由被告周XX支付总成交价的2%作为佣金，然而诉状又称二被告未按合同履行义务，被告欧XX不是支付佣金的主体，因此不应承担佣金的支付义务；3、若买卖双方未履行合同的话有义务承担违约责任，但欧XX并没有出现任何违约事实，原告无权向欧XX主张支付佣金的义务；4、根据法律规定和合同约定，居间服务的居间方应当促成交易的形成，但本案交易并未成功，原告则无权收取佣金；5、原告陈述的多次向二被告催促收取佣金，欧XX并未收到，反而是欧XX多次催促原告履行义务，促成交易，因此原告诉请不能成立；6、原告所称被告违反了合同约定和法律规定，请原告在举证中证明；7、针对被告周XX的答辩，我方认为本案居间合同合法有效，我方并没有违反约定，是由于买方周XX未按照合同支付首期房款，导致合同无法履行，事后欧XX多次发出通知，但是原告无法提供周XX的信息，因此无法直接向周XX送达履行合同的通知，只能向居间方送达通知函告，这些都是由于居间方的不诚信造成的，合同不能及时履行，其原因在于被告周XX和原告。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2018年5月3日，被告周XX作为买方（甲方）、被告欧XX作为卖方（乙方）与作为居间方的原告XX公司（丙方）共同签订了《二手房买卖经纪合同》，合同约定乙方自愿将位于江油市城区滨江中段蓝湾花园8栋1单XX的房屋及该房屋所占范围内的土地使用权出售给甲方，其产权（建筑）面积为163.02㎡，不动产权证号XXX（产权人为李XX），并商定该房地产的总成交价为450000元整，自合同签订起30天内甲方向乙方支付房款（含定金）200000元整，余款250000元整由甲方通过商业贷款放款当天支付给乙方，甲方承担在办理产权转移登记过户手续时所需相关税费并由甲方支付总成交价的2%作为佣金，佣金支付时间为签订合同当天。合同第十六条补充条款注明“因房产证本人李XX不能到现场签订该合同，特委托其母亲欧玉510XXXX1968××××××××3签订该合同，任何方不得以此理由违约”。

被告周XX按《二手房买卖经纪合同》约定于签订当日向被告欧XX支付20000元购房定金，2018年6月7日被告周XX为办理250000元的购房贷款向四川XX公司缴纳评估、公证等相关费用共计8385元。但在此过程中，由于案涉房屋所有权人李XX不同意案涉房屋的成交价额，双方发生争议。

并且双方未能通过协调解决争议，因此没有达成江油市城区滨江中段蓝湾花园8栋1单XX的房屋买卖交易。

另查明：《二手房买卖经纪合同》第十六条补充条款注明“因房产证本人李XX不能到现场签订该合同，特委托其母亲欧XX510XXXX1968××××××××签订该合同，任何方不得以此理由违约”。此补偿条款内容系原告工作人员书写。

上述事实有原告营业执照、原告负责人证明及其身份证复印件、被告户籍信息、《二手房买卖经纪合同》、不动产权证书、购房定金收据、四川XX公司财务收据、微信短信截图、告知函、原被告当庭陈述等证据佐证，足以认定。

本院认为，作为专业中介机构的原告在承接房屋买卖的居间业务时，首先应当审查出卖方是否是房屋所有权人，是否具有出卖资格；若不是房屋所有权人，是否是基于房屋所有权人的委托，具有代表房屋所有权人出卖房屋的事实。而本案原告在庭审过程中，未提交房屋所有权人李XX出具的委托书,也未提交欧XX与产权人为李XX之间的身份关系证明。

原告XX公司作为居间人有佣金请求权，居间人行使佣金请求权采取佣金后付，即以促成合同成立而为限。被告周XX与被告欧XX在进行房屋买卖交易时，双方发生争议，原告虽已向二被告发送书面告知函，但原告并未促成双方房屋买卖交易的成立。虽然原告与二被告签订的《二手房买卖经济合同》的第十条第A款载明“本合同签订生效后，若出现甲乙双方或单方违约不履行本合同时，违约方仍需向丙方支付本合同约定的佣金”，但相关法律明确规定，居间人的佣金请求权在于合同是否成立，合同未成立的，不得请求佣金，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。然而本案原告并未举证证明其在从事该居间活动中已支出了必要费用的证据。因此，对于原告的诉讼请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：

驳回原告绵阳市XX公司的诉讼请求。

本案受理费减半收取71.50元，由原告绵阳市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

审判员　　梁XX

二〇一八年十月二十六日

书记员　　方XX