违约金约定过高的降损

    凉山仲裁委员会

    裁决书

    〔2020]凉仲裁字第2号

    申请人:宋X，女，汉族，1994年3月8日出生，身份证号

    码:XXX。住址:四川省西昌市XX。

    申请人:陈XX，男，汉族，1991年2月3日出生，身份证号码:XXX。住址:四川省仁寿县XX。

    委托代理人:宋X，女，汉族，1994年3月8日出生，身份

    证号码:XXX住址:四川省西昌市XX两

    河村1组45号，特别授权。(与陈XX为夫妻关系)

    被申请人:陈X，女，彝族，1985年2月1日出生，身份证

    号码:XXX。住址:四川省普格县荞窝镇安XX。

    委托代理人:蒋学政，四川XX律师。代理权限:特别授权。

    申请人宋X、陈XX与被申请人陈X之间的房屋买卖合同纠

    纷一案，根据申请人与被申请人之间签订的《存量房买卖合同》

    达成的仲裁协议和申请人向凉山仲裁委员会(以下简称本委)提

    出的书面仲裁申请，本委于2020年3月17日予以受理，本案审

    理程序适用《凉山仲裁委员会仲裁规则》(以下简称《仲裁规则》)。

    根据《仲裁规则》的规定，本委向申请人宋X、陈XX送达

    了《受理通知书》、《仲裁员名册及仲裁规则》、《组庭通知》、

    《开庭通知》等材料;向被申请人陈X送达了《应裁通知书》、

    《仲裁申请书副本》及证据材料、《仲裁员名册及仲裁规则》、

    《组庭通知》、《开庭通知》等材料。

    根据《仲裁规则》的规定，本案依法适用简易程序。申请人

    委托我委指定独任仲裁员，被申请人选定杨X为独任仲裁员，根

    据《仲裁规则》第七十三条的规定，本委指定陆XX担任独任仲

    裁员，组成独任庭审理本案。赵XX担任书记员负责庭审记录。

    受理本案后，仲裁庭审阅了申请人提交的仲裁申请书、证据

    材料等。于2020年4月27日，在本委仲裁庭不公开开庭审理了

    本案，申请人宋X，被申请人的委托代理人蒋学政到庭参加庭审。

    双方当事人均对出庭人员无异议，对仲裁庭组成人员无异议。

    庭审中，双方当事人均出庭就事实及法律问题进行了陈述和

    答辩，质证了证据材料，回答了仲裁庭的询问，并作了最后陈述

    庭审中，仲裁庭进行了调解，双方未达成调解协议;也给了双方

    时间庭外和解，但均无果。现本案已审理终结。

    现将本案的案情、举证质证、仲裁庭意见及裁决分述如下:

    一、案情

    申请人称:2019年3月6日申请人与被申请人通过凉山州邦

    XX公司签订了《存量房买卖合同》，合同约定:

    申请人将位于西昌市海河帝景XX第22栋3单XX房屋以

    87.8万元出让给被申请人。被申请人按照合同约定于2019年3月6日支付了申请人定金5万元，2019年3月12日支付了第一笔

    首付款5万元。按照合同约定，被申请人应于2019年10月25日

    前向申请人支付第二笔首付款298万元，申请人于2019年10月

    24日通过电话通知被申请人支付第二笔首付款，被申请人以资金

    不足为由要求协商暂缓支付，后申请人和被申请人通过凉山州邦

    XX公司协商达成口头补充协议:申请人同意被申

    请人延缓至2019年12月30日支付第二笔首付款及尾款，但被申请人需要额外支付申请人4万元延期费用。当时申请人要求同被申请人及凉山州邦XX公司签订书面补充协议，但被申请人以各种理由至今没有签订书面补充协议也未支付第二笔

    首付款及尾款、延期费用。根据《存量房买卖合同》第八条第三

    款约定被申请人“逾期履行本合同约定义务超过十五个工作日的

    申请人有权解除合同，并要求被申请人支付相当于房屋总价款的

    20%的违约金。”2019年12月31日及2020年3月8日申请人通

    过短信方式告知被申请人解除合同并搬离申请人房屋，但被申请

    人拒不配合，后双方对此事无法达成协议，为此，申请人向凉山

    州仲裁委员会提出仲裁，请求依法获得保护。

    申请人提出仲裁请求如下:

    (一)请求解除存量房买卖合同;

    (二)请求裁决被申请人违约并向申请人支付房屋总价款20%

    暨17.56万元的违约金;

    (三)请求裁决被申请人违约并向申请人支付13万元中介费损失;

    (四)请求裁决被申请人立即搬离申请人房屋(西昌市海河帝景XX第22栋3单XX)并不得损坏屋内相关设施;

    (五)请求裁决被申请人承担本案全部仲裁费用。

    在庭审中被申请人辩称:

    (一)申请人与被申请人达成买卖事务和支付房款，是通过凉山州邦XX公司传达的，邦驭房地产经纪有限公

    司对支付存量房第二笔款额没有完整向被申请人传达。虽然传达

    了《补充协议》在2019年过完年后的春节答订，但对补充协议涉

    及的支付存量房第二笔首付款、办理按揭等事项未全部传达，导

    致了申请人与被申请人之间的误会，未按时支付第二笔首付款并非被申请人的故意行为。

    (二)原约定于2019年过完年后的春节签订《补充协议》，

    被申请人也多次向邦XX公司沟通协商存量房买卖

    事宜，但正遇“新冠肺炎”导致了未能及时与申请人协商签订《补

    充协议》，对支付房款等事宜也暂时中断，因此被申请人并非故

    意拖延办理，请申请人予以理解和体谅。

    (三)被申请人已入住申请人的房屋，也根据房屋结构购买

    了家具家电，根据现行情形，应继续履行才有利于降低损失，减少纠纷，维护和睦稳定。

    (四)根据被申请人和申请人在邦驭房屋中介介绍下签订的

    《存量房买卖合同》，被申请人没有在书面约定的时间内支付第

    二笔首付款，但事后通过邦驭房屋中介与申请人协商延期支付款

    额的事宜过程中遇到新冠肺炎，属于不可抗力的情形出现，依法

    不应要求支付违约金。依照《存量房买卖合同》，支付剩余的尾

    款48万元是银行按揭款，支付时间以银行放贷时间为准，或者在

    不能办理按揭贷款时，才以双方过户的时间为尾款支付时间，被

    申请人也已向申请人支付了10万元房款。而《存量房买卖合同》

    属于格式合同，据此要求支付违约金作为损失赔偿属于过高情形，根据法律规定和不可抗力情形，违约金本身意义在于弥补损失，

    被申请人没有按期支付的第二笔金额仅仅为298万元，若要求被

    申请人支付逾期支付违约金1756万元确实过高，因此要求支付违约金也不符合法律规定。

    (五)被申请人愿意承担违约赔偿责任，合同应继续履行，

    申请人要求被申请人支付中介费没有依据;

    (六)被申请人违约程度显著轻微，根本不影响申请人合同

    目的实现，合同不应解除;

    (七)申请人的合同解除权超过合理期限已经丧失:

    (八)格式条款规定的违约金过高，应予降低

    (九)申请人申请证人出庭作证没有在举证期限内，该证人证言不应被采纳。

    因此，请求仲裁庭裁决申请人继续履行《存量房买卖合同》，

    被申请人赔偿申请人违约损失4万元，驳回申请人其他仲裁请求。

    二、举证、质证

    申请人为支持其主张，在庭审中向仲裁庭提交了以下证据材

    料:

    第一组:房屋交易文件，原件。

    证明目的:房屋交易合法，被申请人应该按照合同履行合同义务。

    第二组证据:微信聊天记录，原件。

    证明目的:2019年10月25日前，被申请人未按合同约定支

    付29.8万元购房款，经中介协商，被申请人愿意多支付4万元延

    期支付费用并在12月30日前支付第二笔首付款。双方就延期支

    付应签订补充协议，但被申请人一直以各种理由未签订书面补充协议也未支付第二笔首付款和延期费用。

    第三组:中介费13万元的收据，原件。

    证明目的:申请人已经支付中介费13万元。

    第四组证据:证人证言，中介公司员工海来体古出庭作证。证明目的:双方在中介公司的协调下口头协商好第二笔首付

    款在2019年12月30日之前支付，并且被申请人要向申请人支付

    4万元延期支付补偿费用。对于延期支付时间和延期补偿费用要签

    订书面补充协议，但是由于被申请人的原因最后没有签订书面补

    充协议。并且被申请人再次违约，没有按照口头达成的补充协议

    按时支付相应款项。中介公司是按时向被申请人传达了申请人的意思的。

    第五组证据:租房合同，原件。

    证明目的:房子没有过户给被申请人陈X，她虽然住进去了，

    但是所有权人是申请人，不是被申请人陈X，她买的家具是因为

    租房不是因为买房，租房期限也到了，房租合同约定的终止时间是2019年10月30号。

    针对申请人提交的证据，被申请人发表如下的质证意见:对

    申请人提交的第一组证据的三性无异议，对证明目的不认可。理

    由如下:申请人在申请中也提到与被申请人协商支付第二笔购房

    款，并对第二笔购房款支付时间确定为补充协议中约定的时间，因此，不能达到申请人证明目的。对第二组证据申请人与中介的聊天记录，该聊天记录内容是否已全部告知陈X不知道，因此对该证据的真实性不能确定，不能达到其证明目的，但此证据能证

    明申请人对房屋买卖合同第二笔购房款的事项作了变更，但并未

    确定支付时间，因此反而能证明被申请人对新的约定处于未确定

    状态，因此不存在违约情形，故不能要求支付违约金和解除合同。

    对与陈X的短信，真实、合法性无异议，对关联性有异议，该短

    信仅仅显示了对陈X发送的情况，但不能排除争议双方有其它的

    电话联系，或其他的电话号码的相互联系，另外能够说明陈X买

    房时间在先，而租房时间在后。因此不能达到其全部证明目的。

    对第三组的真实性、合法性、关联性予以认可;对第四组证据被

    申请人认为申请人申请证人出庭作证没有在举证期限内，该证人

    证言不应被采纳;对第五组证据被申请人认为真实性合法性无法

    确定，关联性有异议，该合同依据买卖合同的解释对所有权的保留不符合法律规定。

    被申请人未向仲裁庭提交相关证据。

    三、仲裁庭意见

    (一)仲裁庭开庭审理评议后综合认定以下事实

    1.对证据的认定:

    根据申请人、被申请人的举证质证情况，仲裁庭对申请人、被申请人提供的证据的真实性、合法性、关联性予以了审查，认

    可其中部分证据，具体在后面第(三)仲裁庭意见部分予以具体

    论证确认。

    2.对事实的认定:

    2019年3月6日申请人与被申请人通过凉山州邦驭房地产经

    纪有限公司签订了《存量房买卖合同》，合同约定:申请人将位

    于西昌市海河帝景XX第22栋3单XX房屋以878万元出

    让给被申请人。被申请人按照合同约定于2019年3月6日支付了

    申请人定金5万元，2019年3月12日支付了第一笔首付款5万元。

    按照合同约定，被申请人应于2019年10月25日前向申请人支付

    第二笔首付款298万元，后被申请人以资金不足为由要求协商暂缓支付。申请人和被申请人在凉山州邦XX公司协调下达成了口头的补充协议:申请人同意将第二笔首付款的支付时间延缓至2019年12月30日，并且被申请人同意额外支付申请人4万元作为延期支付第二笔首付款的补偿费用。当时申请人要求同被申请人及凉山州邦XX公司签订书面补充协

    议，但被申请人以各种理由至今没有签订书面补充协议也未支付

    第二笔首付款、延期补偿费用，再次违反口头补充协议的约定。

    2019年12月31日及2020年3月8日申请人通过短信方式告知被

    申请人解除合同并搬离申请人房屋，但被申请人拒不配合。被申

    请人的行为违反了合同的约定，没有按时履行合同义务，已构成对合同的违约，依法应该承担违约责任。

    以上事实有庭审中双方当事人的陈述和答辩为证。(二)庭审中，本案争论焦点归纳为:

    1.被申请人是否构成违约，申请人是否有权解除存量房买卖

    合同;

    2.被申请人是否应当按照合同约定支付违约金，违约责任应

    如何承担;

    3.仲裁费应如何承担。(三)仲裁庭意见:

    1被申请人是否构成违约，申请人是否有权解除存量房买卖

    合同:

    本案中，2019年3月6日申请人与被申请人通过凉山州邦XX公司签订了《存量房买卖合同》，该合同是双方

    当事人意思表示一致的结果。依照《中华人民共和国合同法》第

    四十四条第一款的规定:依法成立的合同，自成立时生效。本案

    中双方的合同依法成立生效，应该受到法律的保护。

    根据《存量房买卖合同》第八条第三款第四项的约定被申请

    人“逾期履行本合同约定义务超过十五个工作日的申请人有权以

    书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求被申请人支付相当于

    该房屋总价款的20%的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》

    第九十三条第二款的规定:“当事人可以约定一方解除合同的条

    件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《中

    华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定:“当事人一方

    依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，

    应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可

    以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

    根据前述对事实的认定，被申请人的行为已经违反合同，符

    合《存量房买卖合同》第八条第三款第四项的约定解除合同的情

    况，申请人可以依照合同的约定解除合同。因此，仲裁庭对申请

    人解除合同的权利予以确认。

    2.被申请人是否应当按照合同约定支付违约金，违约责任应

    如何承担:

    根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二

    款的规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方

    支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计

    算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法

    院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的

    当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当较少。”最高人民

    法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减

    少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当

    事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信

    用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的

    过分高于造成的损失。”最高人民法院关于适用《中华人民共和

    国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条的规定:“当事人通

    过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条

    第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”

    也就是说，当事人在合同中是可以约定违约责任的，但是违约

    责任的承担以及违约金过高或过低请求法院或仲裁机构调整的参

    照标准或条件是“实际损失为基础”。本案中，被申请人认为合同

    约定总房价的20%违约金(17.56万元)过高，请求降低。虽然申

    请人未就被申请人违约给申请人造成的损失举证，但被申请人违约是不争的事实，双方当事人也在《存量房买卖合同》中约定被

    申请人“逾期履行本合同约定义务超过十五个工作日的申请人有

    权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求被申请人支付相

    当于该房屋总价款的20%的违约金。”且被申请人在庭审及答辩中

    也认可在该案中存在过错愿意支付4万元补偿费，尽管被申请人

    答应该条件是要求继续履行合同，但综合整个庭审及当事人情况

    看，被申请人应该为其反复违约的不诚信行为买单，理应受到惩

    罚。为此，根据公平原则、当事人的过错情况，综合本案各种因

    素，将双方约定总房价20%的违约金(17.56万元)调整为5万元

    符合法理与情理，仲裁庭予以确认。

    3被申请人是否搬离申请人房屋问题。

    根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定:“标

    的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人

    另有约定的除外。”根据《中华人民共和国物权法》第九条第一

    款的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登

    记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。，

    因此，被申请人虽然已经入住该案所涉房屋，但是由于未办理产权转移登记，该房屋的所有权仍然属于申请人所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后，尚未履

    行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事

    人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"

    根据该规定合同解除后，当事人可以要求恢复原状，因此，申请人可以要求被申请人搬离本案所涉房屋并要求被申请人不得损害屋内相关设施。对此，仲裁庭予以确认。

    4.仲裁费及中介费如何承担问题:

    根据《凉山仲裁委员会仲裁规则》第六十一条规定:“仲裁庭有权在裁决书中确定双方当事人应当承担的仲裁费用和实际发生的其他费用。仲裁费用原则上由败诉的当事人承担;当事人部

    分胜诉，部分败诉的，由仲裁庭根据当事人责任大小确定其各自

    承担的比例。”综合本案实际情况，因被申请人的过错导致合同

    解除，仲裁费17632.00元与其他实际发生的中介费13万元应由被申请人承担，仲裁庭予以确认。

    四、裁决

    根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国

    合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、

    第一百一十四条、一百三十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条和《凉山仲裁委员会仲裁规则》第六十条、第六十一条、第七十三条之规

    定，裁决如下:

    (一)解除申请人宋X、陈XX与被申请人陈X签订的《存量房买卖合同》。

    (二)被申请人陈X向申请人宋X、陈XX支付违约金5万元。(三)被申请人陈X自收到本裁决书之日起15日内搬离申请

    人房屋(西昌市海河帝景XX第22栋3单XX)并不得损坏

    屋内相关设施。

    (四)中介费13万元由被申请人陈X承担。

    (五)仲裁费17632.00元由被申请人陈X承担，该项费用已由申请人预交。

    上述款项共计80632.00元，扣除被申请人陈X已经支付的10

    万元，申请人宋X、陈XX应于收到本裁决书之日起15日内退还19368.00元给被申请人。

    本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

    审判员陆XX

    本件与原件核对无异

    书记员赵XX