装饰装修合同纠纷二审获改判

天XX第一中XX

民 事 判 决 书

（2020）津01民终3574号

上诉人（一审被告）：魏X

委托诉讼代理人：赵某，天津某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李超，天津XX。

上诉人（一审被告）：天XX某公司

委托诉讼代理人：赵某 天津某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李超，天津XX。

被上诉人（一审原告）：天XX某服务中心

委托诉讼代理人：李某，天津某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹某，天津某律师事务所律师。

上诉人魏某、天XX某公司因与被上诉人天XX某服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服天XX红桥区XX（2020）津0106民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏某与上诉人天XX某公司共同的委托诉讼代理人赵某、李超，被上诉人天XX某服务中心的委托诉讼代理人李某、尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

魏某、天XX某公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或者予以改判。改判的具体内容是：魏某、天XX某公司应自2018年10月支付租金，减免疫情期间租赁费60000元，并折抵保证金10000元，将律师费数额调整为26600元；2．本案诉讼费用及相关费用由天XX某服务中心承担。事实和理由：第一，一审法院违反法定程序，编号004507的《天XX公有非住宅房屋租赁合同》未经质证。天XX某服务中心超过剩余租赁期限与魏某签订的合同应认定无效。第二，天XX某公司属于小微企业，按照最高院指导意见应当享受减三免三的政策，即免除三个月租金，减半收取三个月租金。第三，一审判决未对保证金和押一付三的事实予以确认。第四，一审判决支持的律师费过高。按照《天XX律师服务收费指引》，本案诉讼标的40余万，律师费却远超过涉案标的额的20%。

天XX某服务中心辩称，不同意魏某、天XX某公司的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，编号004507的《天XX公有非住宅房屋租赁合同》是天XX某服务中心一审庭后提交，魏某、天XX某公司曾向一审法院不再要求质证。天XX某服务中心并非违法转租，有权主张权利。第二，魏某、天XX某公司违约在先，天XX某服务中心不同意退还保证金。第三，律师费按照房屋价值收取，天XX某服务中心已经出具发票证明此项支出。

天XX某服务中心向一审法院起诉请求：1．判令魏某、天XX某公司将占用的坐落于天XX红桥区某门房屋立即腾交天XX某服务中心；2．判令魏某、天XX某公司向天XX某服务中心支付2017年2月1日至2019年8月31日（31个月）拖欠的房租413331元；3．判令某、天XX某公司给付天XX某服务中心自2019年9月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费（按每个月13333元计算）；4．判令魏某、天XX某公司向天XX某服务中心支付自2019年9月1日至实际支付之日止的租金利息损失（以欠付房屋租金413331元为基数，年利率6%的标准计算）；5．诉讼费9003元、律师费100000元由魏某天XX某公司承担。

一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天XX红桥区××路××门，系公有非住宅房屋，计租面积174.61㎡，出租人为天XX房XX，承租人为天XX某服务中心。2014年9月17日天XX某服务中心（甲方）与魏某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定天XX某服务中心将涉诉房屋租给魏某，租期五年（2014年9月1日至2019年8月31日），年租金16万元，支付方式为押一付三，租金每月缴纳13500元，第十二个月缴纳11500元，租金每季度支付一次，乙方于每季度首月10日前向甲方支付下一租赁周期租金。合同还约定：乙方不腾房甲方有权要求支付占用期间的租金，同时要求乙方赔偿实际损失；甲乙双方如有一方违约导致诉讼，则违约方应承担守约方所支出的实际费用（包括但不限于律师费、调查费、公证费及交通费）。2014年10月22天XX某公司成立，魏某为法定代表人，该公司在上述《房屋租赁合同》上加盖公章。2019年8月31日合同到期后,双方未续签合同。现涉诉房屋由天XX某公司使用。

2020年5月13日天XX某服务中心与天津某律师事务所签订《委托合同》，约定由天津某律师事务所接受天XX某服务中心的委托，指派律师作为天XX某服务中心的一审阶段诉讼代理人，律师代理费10万元。天XX某服务中心于同年6月2日向天津某律师事务所支付10万元。

一审法院认为，天XX某服务中心与魏某订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，天XX某公司成立后在合同上加盖公章，说明其认可合同内容，一并作为乙方享受合同权利承担合同义务。该合同已于2019年8月31日到期终止，魏某娜、天XX某公司作为合同的相对方及房屋使用人理应在租赁期届满后，将涉诉房屋返还天XX某服务中心。魏某所述租赁期限是八年，但未提交证据予以证实，一审法院对此不予采信。

魏某、天XX某公司未提交证据证明其支付租金的数额及截止日期，对此天XX某服务中心称魏安某、天XX某公司租金交纳至2017年1月31日，对该自认一审法院予以确认，魏某、天XX某公司应全面履行合同义务，向天XX某服务中心支付2017年2月1日至2019年8月31日租金413331元。关于《房屋租赁合同》期限届满后的房屋占有使用费，根据等价有偿的原则，魏某、天XX某公司作为承租人、使用人应向天XX某服务中心支付占用期间的使用费用，天XX某服务中心按原租金为标准主张公平合理，一审法院予以支持。

根据《房屋租赁合同》的约定，天XX某服务中心有权向魏某、天XX某公司主张应支付未支付租金的损失，由于天XX某服务中心未举证证明因魏某、天XX某公司逾期支付租金所遭受的损失数额，其按年利率6%主张，符合中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%至50%）的计算标准，一审法院予以支持。关于律师费，属于因被告违约造成的天XX某务中心实际支出，10万元符合天XX律师服务收费标准，《房屋租赁合同》已明确约定该支出应由违约方负担，故魏某、天XX某公司应给付天XX某服务中心律师费10万元。

一审法院判决：“一、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天津某公司将坐落天XX红桥区××路××门房屋腾交原告天XX某服务中心;二、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天XX某公司一次性支付原告天XX某服务中心2017年2月1日至2019年8月31日的房屋租金413331元，并按年利率6%以413331元为基数支付自2019年9月1日起至实际付清之日止的利息；三、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天XX恒某限公司一次性支付原告天XX某服务中心2019年9月1日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（160000元／年）；四、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天XX某公司一次性支付原告天津某服务中心支付律师费100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9003元，减半收取计4501.5元，由被告魏某、天XX某公司负担。（于本判决生效之日起三十日内给付）”。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，魏某、天XX某公司申请调取ＥＭＳ单号105XXXX5881××××的签收底单。邮单对应的物流跟踪信息可以电子扫描查询，故本院对此项申请予以驳回。魏某、天XX某公司申请调查收取租金经办人员身份并要求经办人员到庭接受质询，各方对于收取租金经办人员为徐XX并无异议。天XX某服务中心经向经办人员核实不认可多收取现金未入账。经办人员并非本案当事人，本院对魏某、天XX某公司此项申请不予准许。魏某、天津某公司提交中止审理申请书，以其已向天XX红桥区监察委员会实名举报徐XX贪污为由要求中止审理本案。上述申请不符合中止审理的情形，本院不予准许。本院另查，双方当事人于2020年8月6日完成涉案房屋交接。一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：魏安某、天XX某公司是否应当支付房屋租金、占有使用费及相应利息、律师费；如应支付，一审判决认定数额是否恰当。

第一，天XX某务中心是否可以作为出租人主张权利。涉案房屋是登记在天XX房XX名下的公有非住宅房屋，天XX某服务中心是承租人。本案双方当事人签订《房屋租赁合同》后，天XX某服务中心将涉案房屋转租，魏某实际使用涉诉房屋场地用于经营天XX某公司并支付租赁费，双方成立租赁合同关系。魏某、天XX某公司对此并未提出异议，其主张合同部分期限无效但未提交证据证实，本院不予采信。故天XX某服务中心可以作为出租人主张权利。

第二，魏某、天XX某公司是否存在违约行为。合同履行过程中，天XX某服务中心派工作人员收取租金，魏某、天XX某公司以现金方式交付房租。双方对此予以认可，但对已付房租数额存在争议。天XX某服务中心主张魏某、天XX某公司自2017年2月1日至合同期满欠付租金，魏某、天XX某公司主张其租金已经付至2018年9月份。魏某、天XX某公司主张现金支付了2017年2月至2018年8月的租金，但未提供证据予以证明，本院对其主张的事实不予采信。魏某、天XX某公司未足额支付租金，存在违约情形。

第三，魏某、天XX某公司是否应支付房屋租金与使用费及相应利息。双方签订的合同于2019年8月31日到期，此后魏某、天XX某公司仍占有涉案房屋。魏某、天XX某公司应当比照合同约定标准支付租金及合同期满后的房屋占有使用费并承担违约责任。一审判决对于违约责任的裁量并无不当，本院予以维持。

第四，本案保证金是否应折抵租金、占有使用费以及是否支付押金的问题。双方约定合同期满，若魏某、天XX某公司无违约行为，天XX某服务中心应在合同到期当日将保证金无息退还。本案中，承租人存在违约情形，故对魏某、天XX某公司主张保证金折抵租金的主张，本院不予支持。关于押金问题，双方对此约定不明，魏某、天XX某公司一审期间未提交相应交款证据亦未要求折抵，当事人可待证据充分后另行解决。

第五，本案是否存在可以减免租金的情形。本案一审判决于2020年6月28日作出，魏某、天XX某公司在二审开庭前积极履行交付房屋义务，双方于2020年8月6日完成房屋交接。结合上述情形，考虑2020年上半年新冠肺炎疫情及涉案房屋经营性质，双方应合理分担损失，故本院酌情减免魏某、天XX某公司占有使用费。减免后，魏某、天XX某公司应当支付房屋占有使用费80000元。

第六，一审判决计算的律师费是否得当。关于天XX某服务中心主张的律师费，天XX某服务中心已实际支出上述费用并提供了发票作为付款凭证，双方合同约定律师费由违约方承担，故对魏某、天XX某有限公司关于降低律师费为26600元的上诉请求，本院不予支持。

第七，一审法院审理过程中是否存在严重违反法定程序的问题。经审查，对于天XX某服务中心提交的编号004507的《天XX公有非住宅房屋租赁合同》，魏某、天XX某公司要求由一审法院核实并不再要求质证，属于自行处分权利的行为，一审法院审理过程中不存在需要发回重审的情形。故对魏某、天XX某公司要求发回重审的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，魏某、天XX某公司的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不成立的部分予以驳回；一审判决后发生新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持天XX红桥区XX（2020）津0106民初1797号民事判决第一、二、四项，即：“一、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天XX某公司将坐落天XX红桥区××路××门房屋腾交原告天XX某服务中心;二、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天XX某公司一次性支付原告天XX某服务中心2017年2月1日至2019年8月31日的房屋租金413331元，并按年利率6%以413331元为基数支付自2019年9月1日起至实际付清之日止的利息；四、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天XX某公司一次性支付原告天XX某服务中心支付律师费100000元”；

二、撤销天XX红桥区XX（2020）津0106民初1797号民事判决第三项，即“三、本判决生效之日起三十日内，被告魏某、天XX某公司一次性支付原告天XX某服务中心2019年9月1日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（160000元/年）”；

三、本判决生效之日起三十日内，魏某、天XX某限公司一次性支付天XX隆孚建筑装饰服务中心房屋占有使用费80000元；

四、驳回魏某、天XX某公司其他上诉请求；

五、驳回天XX某服务中心其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9003元，减半收取计4501.5元，由魏某、天XX某限公司负担4308元，由天XX某服务中心负担193.5元；二审案件受理费9003元，由魏某、天XX某公司负担5216元，由天XX某服务中心负担3787元。

本判决为终审判决。

审判长　石　某

审判员　姜某

审判员　张某

二〇二〇年十一月五日

法官助理梁菁某