宅基地使用权纠纷

江苏省常州市武进区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0412民初7761号

原告：李XX，男，汉族，1953年7月3日出生，住常州市武进区。

原告：顾XX，女，汉族，1954年11月27日出生，住常州市武进区。

上述两原告的共同委托诉讼代理人：张XX，江苏XX律师。

被告:李XX，女，汉族，1969年11月26日出生，住常州市武进区。

委托诉讼代理人：杨权法，江苏XX律师。

原告李XX、顾XX与被告李XX宅基地使用权纠纷一案，本院于2021年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月22日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2022年1月26日公开开庭进行了审理。原告李XX、顾XX及其委托诉讼代理人张XX、被告李XX及其委托诉讼代理人杨权法均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李XX、顾XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告宅基地；2、判令被告归还原告自留地；3、判令将铁塘40-2号房子评估，由原告折价补偿被告；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李XX自结婚后因户口原因，无法迁移户口至其丈夫那边，长期居住于娘家，因此与娘家的弟媳产生大量矛盾。2003年，北XX委第三村民小组安排了一块宅基地给被告，让被告建房用，但被告因嫌弃宅基地没有拿。2004年，被告娘家矛盾升级，因原告李XX乡下的宅基地上房子空置暂时没人居住，被告父亲李XX为解决家庭矛盾，来与原告协商，让原告把宅基地暂借给被告建房居住使用。因李XX是原告李XX亲叔叔，遂原告与被告口头约定：原告先把自己的宅基地暂借给被告建房使用，被告到自己村民小组申请一块宅基地，待被告自己的宅基地申请下来之后建房由被告居住，而原告宅基地上被告建的房子折价给原告，并由原告补偿给被告现金。达成口头约定之后，被告花3800元买了原告宅基地上的砖块瓦片等建筑材料及一套家具。之后原告就以原告的名义申请在宅基地上建房，建房申请上都是原告的名字。2007年，原告因房子问题长期没有归宿，就要求被告向自己的村民小组申请宅基地造房，原告宅基地由被告归还原告，其宅基地上的房子由原告折价补偿被告，被告一开始同意了，也作了申请，但是后来却一拖再拖。2017年，被告未经原告的同意，在原告的自留地上搭建了三间彩钢瓦房子，并将搭建的房子出租收取房租。原告及时要求被告停止这些侵权行为，被告依然我行我素。2018年，被告在房子及原告的自留地周围砌起了围墙，并将大门关了，不允许原告及原告的家人进入。2020年11月16日，原告上访至常州市武进区××镇××，政府要求原告走司法程序进行诉讼解决。对于原告的损失，被告至今未作出合理赔偿。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。

被告李XX辩称，第一、原告已经将宅基地、散地的土地使用权让渡给被告。2003年，原告与被告约定，将原告的破旧房屋等散地出售给被告（房屋倒塌，散地杂草丛生，无一点植物，荒废很多年），故作为对价，被告向原告李XX支付款项3888元。也正是因为原告在湟里镇新XX旁拥有一套二间三层楼房，才决定将位于武进区××镇××村委××组（原地址为××村委××村××号××的破旧房屋（连同宅基地使用权、散地使用权）让渡给被告，由被告新建房屋。在原、被告双方约定交易价格时，原属原告的旧房屋已经不具备居住的条件（房屋多处倒塌），而该破旧房屋也已经没有什么建材可以使用，故原告所称被告支付3800元系为了购买其宅基地上的砖块瓦片等建筑材料及一套家具，与事实不符。被告实则以3888元的对价购买了原告的破旧房屋后又在原址翻建了XX。此外，原告在收到被告支付的3888元后，向被告交付了湟集建（1998）字第XXX号集体土地建设用地使用证原件和武湟字第0702号房屋所有权证原件。这充分说明，被告并非只是借用原告的宅基地与散地建造房屋，而是从原告处购买了宅基地使用权与散地使用权。第二、原告曾配合被告在原有宅基地上建房。2004年1月10日，被告为在案涉宅基地上建房实际支付城乡居民建房用地管理费60元。同年2月10日，被告又实际支付基础配套设施费1200元和工本费20元。当日，被告以原告的名义领取了（2004）建字79号村镇工程建设许可证。前述缴费凭证的原件和村镇工程建设许可证的原件均由被告保管，这也充分说明，被告已经基于原、被告双方的约定，获得了案涉土地使用权。基于此，被告在建成房屋后水、电用户名均开设在被告名下，这也从侧面说明被告已经实际取得了案涉土地使用权和基于合法建造的行为后取得了对新建房屋的所有权。第三、湟里镇北XX40-2号的房屋系被告建造，原告对原有房屋所处地块的土地使用权已经灭失。被告已落户于湟里镇北XX40-2号（原地址为××村委××村××号××，案涉房屋又系被告出资建造，原告对原有破旧房屋的所有权已经让渡给被告，基于“地随房走”的原则，原告自身已经丧失了对案涉地块的土地使用权，被告的合法建造行为自然没有侵犯到原告的权益，原告亦无权主张就案涉房屋进行评估并折价补偿。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：原告李XX、顾XX系夫妻关系。原告李XX与被告李XX系堂兄妹关系，两人均系武进区××镇××村委铁塘村村民，李XX系北XX十一组村民，李XX系北XX三组村民。李XX原在北XX十一组拥有宅基地一块（用地面积107平方米，1998年取得集体土地建设用地使用证），并于1976年在该宅基地上建造了三间平房加一间辅房，房屋建筑面积合计107.4平方米，于1994年取得房屋所有权证。

因原告李XX、顾XX一家在武进区XX上购买了房屋且居住多年，上述宅基地上房屋多年不住处于闲置状态，故2003年，被告李XX与原告李XX协商，将该宅基地上的旧房拆除，由李XX在该宅基地上重新建造房屋用于李XX居住，李XX予以同意，并且以其自身家庭的名义向相关部门申请对旧房进行翻建，之后亦通过了建房审批，取得了江苏省村镇工程建设许可证，李XX交纳了办理建房手续所需的建房用地管理费、基础配套设施费等费用。取得建房审批手续后，李XX将建设许可证、原有的集体土地建设用地使用证和旧房的房屋所有权证均交给李XX。在此事期间，李XX向李XX支付3888元。

2004年，被告李XX在案涉宅基地上翻建了XX，后一直居住在该房屋内，现房屋为三间两层半房屋，房屋地址为武进区××镇××村委××村××号，李XX及其子女的户口已迁入该房屋地址。原、被告之间未办理土地使用权、房屋所有权过户手续，李XX新建房屋亦未领取房屋所有权证。近年，李XX还在该房屋旁边空地上搭建了彩钢瓦房。

后原告李XX、顾XX将其在武进区XX上的房屋出售，并向被告李XX提出要求返还案涉宅基地。李XX为解决双方纠纷，于2020年9月向湟里镇北XX第三村民小组申请安排宅基地，但得到回复称该组现无空闲宅基地。2020年10月，李XX就其与李XX之间的宅基地纠纷向武进区信访局进行信访，武进区XX人民政府于2020年11月出具《关于李XX信访事项的处理意见书》，其中载明“关于房屋买卖问题和李XX是否可以从李XX处要回该宅基地及房屋，属于村民李XX和李XX个人行为，由双方协商解决或其他法律途径解决”。原告遂于2021年8月诉至本院，请求判如所请。

审理中，本院到武进区××镇××村委对村委书记吴XX进行了调查，吴XX称被告李XX由于在村里分不到宅基地，故与原告李XX商量在原告的宅基地上建造房屋，当时双方是私下协商此事的，村委、村干部并没有参与，故不清楚双方当时约定是借用关系还是买卖关系。关于当时当地农村房屋买卖的价格，吴XX称如果是两层两间楼房，大概一万元左右，如果是平房，价格会更低。吴XX还陈述，大概在10年前，李XX曾提出在李XX建造的房屋旁边另造两间房屋自住，李XX开始同意后又不同意，最终双方未能协商成功。庭审中，李XX称李XX没有与其协商过在其现有房屋旁造两间房屋自住的事情，是李XX自己向村委申请的，李XX并未同意。

庭审中，原告李XX、顾XX陈述，案涉宅基地周围的自留地是原告用自己原来的承包地与他人交换取得的，当时交换土地是双方口头约定的，没有办理交换手续。

上述事实，由原告提交的关于李XX信访事项的处理意见书、关于李XX信访事项的回复、武进市地籍调查表、建房申请书复印件、不动产登记簿查询证明打印件、宅基地及房屋照片、户口簿、被告提交的民房建设审批表、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、土地规费专用收据、基础配套设施费、工本费收据、江苏省村镇工程建设许可证、水费、燃气费、电费收据、本院调查笔录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告之间就案涉宅基地使用权及宅基地上原有房屋是构成借用关系还是有偿转让关系？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告李XX与原告李XX协商在案涉宅基地原有旧房的基础上翻建XX，并为此支付了3888元对价，李XX配合李XX办理了建房审批手续，并将建房许可证、原有的集体土地建设用地使用证和旧房的房屋所有权证均交给李XX，之后李XX在案涉宅基地上翻建了XX并且长期居住至今，从该一系列事实分析，结合我国法律“房地一体”的原则，认定双方之间构成宅基地上旧房所有权以及宅基地使用权的整体有偿转让关系更符合事实和常理。原告虽称在多年前即向李XX要求返还宅基地，但未提交相应证据证明，其在2020年才就本案纠纷向有关部门进行信访，距离双方协商在李XX宅基地上建房之事已经十几年，也可以侧面说明双方之间系转让而非借用关系。李XX诉称李XX支付3888元仅为购买宅基地上的砖块瓦片等建筑材料及一套家具，但无相应证据证明，亦不符合常理，本院不予采信。原告亦无其他明确证据证明双方之间系借用关系，应当承担举证不能的后果，本院对其主张不予采信。原、被告均系武进区××镇××村委铁塘村村民，双方之间基于生活、生产所需转让宅基地上房屋及宅基地使用权并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告已不再享有对案涉宅基地的使用权，无权要求被告返还宅基地。且被告李XX一家已在案涉宅基地上房屋居住十余年，其本人及子女户口均已迁入宅基地上现有房屋地址，从尊重现状、维护稳定的角度出发，案涉宅基地亦不宜返还。同时，原告在时隔十余年之久向被告主张返还宅基地,有违民事主体从事民事活动应当遵循的诚实信用原则。综上，本院对于原告要求返还宅基地、自留地、折价补偿房屋等诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告李XX、顾XX的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告李XX、顾XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　许　愿

人民陪审员　　吴XX

人民陪审员　　周玉龙

二〇二二年三月十四日

书　记　员　　赵XX