物业服务合同纠纷

湖北省武汉市武昌区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂0106民初6510号

原告：武汉XX公司，住所地武汉市武昌区小洪山东区XX。

委托诉讼代理人：刘X，女，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，。

原告武汉XX公司（以下简称江城XX公司）诉被告武汉XX公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法由审判员沈钰担任审判长，与人民陪审员李莉丽、人民陪审员罗XX组成合议庭，于2021年7月23日对本案公开开庭审理。原告江城XX公司的委托诉讼代理人李XX、余敏，被告XX公司的委托诉讼代理人詹X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

江城XX公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令XX公司向江城XX公司返还垫付款XXX.77元；2.判令XX公司承担本案的诉讼费。江城XX公司当庭变更第一项诉讼请求为：判令XX公司向江城XX公司返还垫付款XXX.77元，其中980167.43元系《物业交接协议》约定的款项，762187.34元系江城XX公司后期核算得出的代为垫付的款项。事实和理由：2016年2月1日起，江城XX公司接替XX公司成为湖北省XX的前期物业服务企业，为湖北省XX公司提供物业服务，为此三方签订了《物业交接协议》。该协议约定：1.XX公司应退还江城XX公司的款项共计980167.43元；2.江城XX公司代XX公司收取其应收取但未收取的款项共计519698.66元，该款项未能收取的，江城XX公司不承担责任；3.本协议中所涉及的费用因江城XX公司、XX公司未能及时核算造成的误差，后期以江城XX公司核对的实际费用为准，多退少补。后江城XX公司并未代XX公司收取《物业交接协议》中所提及的519698.66元。另自2016年1月至2021年6月，江城XX公司代XX公司支付水电费、保洁费、退还押金、保证金共计762187.34元，江城XX公司多次要求XX公司支付上述垫付款项遭拒绝，故诉至法院，望判如所请。

XX公司辩称，1.对江城XX公司提出的980167.43元的金额无异议，但在《物业交接协议》第二条财务确认明细里，XX公司不退还此980167.43元，而由江城XX公司在湖北省XX的租金中抵扣，江城XX公司是没有收过租金，还是金额没有抵扣；2.对江城XX公司提出的其未收取519698.66元此事无异议；3.江城XX公司提出的762187.34元是后期核算，其中一笔200000元江城XX公司垫付水电费，一笔243962.24元江城XX公司垫付水电费，XX公司对这两笔款项认可，其他费用都含在980167.43元里面，不应当重复计算。

江城XX公司围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：《物业交接协议》、借支单、收据、特约委托收据凭证、银行进账单、中国XX银行存根、中国XX银行单位客户专用回单、费用报销单、湖北省地方税务局通用网络发票、装修初查需整改事宜、工作函、情况说明、《商品房买卖合同》补充协议；XX公司未提交证据。

本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院在下文进行综合认定。

XX公司（甲方、交接方）与江城XX公司（乙方、承接方）、湖北省XX公司（丙方、业主方，以下简称XX公司）签订《物业交接协议》，约定：1.甲方与丙方确认，双方以2016年1月31日为基准日，解除甲方作为湖北省XX的物业服务公司；乙方与丙方确认，乙方自2016年2月1日起，作为湖北省XX的物业服务公司提供物业服务。2.交接内容：湖北省XXA、B栋所有物业及相关运营设备、租赁客户租赁保证金、客户的装修押金、应收的物业管理费用及水电费用、应付建筑垃圾清运费用、应付生活垃圾清运费用、应付保洁费用、应付员工工作及相关费用……3.本合同甲方已收取的款项共计856647.43元，甲方应付未付的款项共计123520元，前述两项合计980167.43元，该款项甲方不再退还，由乙方在湖北省XX的租金中抵扣，或者从本条下款乙方代收的应当退还甲方的款项中扣除。本合同甲方应收但未收的款项共计519698.66元，该款项乙方代收，所收取的款项应当退还甲方，款项未能收取的，乙方不承担责任。4.本协议中所涉及的费用如因甲乙方未能及时核算造成误差，后期将以乙方核对的实际费用数据为准，多退少补，甲方交接给乙方的所有资料清单皆视为本协议的重要附件，具有同等效力。三方还对其他事项进行了约定并在该协议上盖章，但该协议未注明签署日期，XX公司与江城XX公司也均未提交协议中约定的980167.43元的核算清单。

庭审中，江城XX公司陈述其实际没有代XX公司收取协议中约定的未收款项519698.66元，且另行替XX公司垫付电费、水费、保洁费、退停车卡押金、出入证押金、装修保证金、租赁保证金、仓库押金共计762187.34元；XX公司认可江城XX公司实际没有代为收取协议中约定的未收款项519698.66元，也认可江城XX公司代为垫付水电费443962.24元，但对其他费用认为是包含在协议中约定的980167.43元里面，按照协议约定应从湖北省XX的租金中抵扣。

XX公司陈述，《物业交接协议》签订后，XX公司按照协议约定与XX公司解除了收取租金的相关协议，由江城XX公司重新与XX公司签订相关收取租金的协议，江城XX公司从湖北省XX收取的租金应抵扣XX公司的应付款项；江城XX公司主张，其全资股东湖北省自动化研究所股份有限公司（以下简称自动化所公司）与XX公司因房屋买卖合同纠纷而导致XX公司需向自动化所公司退还购房款，因此江城XX公司收取的租金直接抵扣了购房款，并没有抵扣XX公司的应付款项。

经本院释明，江城XX公司未能明确其从湖北省XX收取租金的具体数额，江城XX公司提交自动化所公司和XX公司于2015年12月14日签订的商品房买卖合同补充协议，该协议约定：因自动化所公司所购买的房屋不具备办理权属变更手续的条件，自动化所公司提前支付全部购房款承担了巨大财务成本，同时也面临巨大风险，XX公司同意自本合同签订当日起，由自动化所公司收取未销售的湖北省XX全部租金和房屋销售款项，直至标的房屋权属办理至自动化所公司名下，或实际收取款项与已付购房款等额时止，自动化所公司指定由其全资子公司江城XX公司代为行使收益权并收取湖北省XX全部租金和房屋销售款项。

本院认为，本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。

对于江城XX公司主张退还垫付款XXX.77元的诉讼请求，根据江城XX公司的陈述，该款项由二部分组成，一部分系《物业交接协议》中约定的980167.43元，另一部分系江城XX公司代为垫付的762187.34元。对于980167.43元，根据各方在协议中的约定，该部分款项XX公司不再退还，由江城XX公司在湖北省XX的租金中扣抵。协议签订后，江城XX公司也实际收取了湖北省XX的租金，虽其主张实际收取的租金用于抵扣购房款，但根据合同相对性原则，江城XX公司的关联公司即自动化所公司与XX公司达成的协议对XX公司不具有约束力，不能就此否定《物业交接协议》的内容。现江城XX公司未能提供证据明确其实际收取的湖北省XX的租金数额，亦不能明确协议约定的980167.43元的抵扣情况，应由江城XX公司自行承担举证不能的不利后果，故本院对江城XX公司主张返还该980167.43元的诉求不予支持。对江城XX公司主张的其代为垫付的762187.34元，其中水电费443962.24元不包含在协议约定的980167.43元中，且系江城XX公司代XX公司实际支付，故XX公司应予以返还；剩余318225.1元，根据江城XX公司提交的单据，该部分款项均系XX公司在物业交接前所收取的装修、停车卡、租赁、出入证等押金，以及应付的保洁费，属于XX公司在物业交接前已收取及应付未付的款项。根据《物业交接协议》的约定，XX公司已收取的款项及应付未付款项合计为980167.43元，该部分款项XX公司不再退还，由江城XX公司在湖北省XX的租金中扣抵，现江城XX公司未提交980167.43元的构成明细，无法证明其实际垫付的318225.1元押金及保洁费等费用未包含在《物业交接协议》约定的XX公司不再退还的980167.43元之中，应由江城XX公司自行承担举证不能的不利后果，故本院对江城XX公司主张返还该部分款项的诉求不予支持。综上，XX公司应向江城XX公司返还其垫付的水电费443962.24元，对江城XX公司诉求超出部分，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告武汉XX公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉XX公司返还垫付款443962.24元；

二、驳回原告武汉XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20478元，由原告武汉XX公司负担15259元，由被告武汉XX公司负担5219元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　沈　钰

人民陪审员　　李莉丽

人民陪审员　　罗XX

二〇二二年一月四日

法官　助理　　周XX

书　记　员　　徐XX