欠付巨额租金，如何最大程度合法维权。

河北省承德市中级人民法院

民 事 判决 书

（2021）冀08民终3139号

上诉人（原审被告）：王XX，男，1984年9月11日出生，汉族，住所地：承德市X县。

上诉人（原审被告）：邱XX，男，1983年12月23日出生，汉族，住所地：承德市X县。

二上诉人委托诉讼代理人：何XX，河北XX律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陈XX，男，1966年12月13日出生，汉族，住所地：承德市XX。

被上诉人（原审原告）：杜XX，男，1968年9月22日出生，汉族，住所地：承德市XX。

二被上诉人委托诉讼代理人：申杭鑫，河北XX律师。

原审被告：赵X，男，1988年1月9日出生，汉族，户籍所在地：承德市X县。

上诉人邱XX、王XX因与被上诉人杜XX、陈XX、原审被告赵X房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱XX及二上诉人委托诉讼代理人何XX、被上诉人的委托诉讼人申杭鑫到庭参加诉讼，原审被告赵X经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

邱XX、王XX上诉请求：一、请求撤销河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初1775号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，裁判依据不足。本案基本事实是二上诉人与赵X于2018年7月21日已签订分店协议，此店由赵X独立经营，与二上诉人互不干涉。赵X将此协议通过微信告知了陈XX。后来赵X亦自行向二上诉人交付两年的租金。且二上诉人已将赵X独自经营X俱乐部的事实进行了合理公示，以照片形式发给了陈XX，据此，二被上诉人无权向上诉人主张租金。2、本案基本事实没有查清。一审判决认定：因被告赵X未能依法履行到庭应诉、举证的诉讼义务，对其实际给付原告的租金数额，以及是否履行2020年5月8日协议的情况，在本案中无法查清，既无法查清事实，那么拖欠租金的数额自然无从得出，而一审法院却又在赵X未出庭情况下作出裁判结论，严重侵害了上诉人的合法权益。3、一审判决适用法律错误，应当依据《合同法》第九十一条、第九十三条的规定。不仅如此，一审判决程序有误，未对赵X穷尽一切送达方式，致使其未能到庭参诉。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。

杜XX、陈XX答辩称，邱XX、王XX的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2016年8月19日，被上诉人与上诉人及赵X签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，上诉人也按此合同履行一段时间。由于案涉合同明确承租主体系上诉人及赵X三人，无论其三人是否为合伙关系，都不影响三人依合同约定履行给付租金的义务。现上诉人认为租赁合同已解除，未能提供任何证据证明，故上诉人主张不能成立，请求二审法院驳回二上诉人上诉请求，维持原判。

赵X未向本院提交答辩意见。

杜XX、陈XX向一审法院起诉请求：1.判令被告王XX、邱XX、赵X向原告陈XX、杜XX支付房屋租金628019元;2.判令被告王XX、邱XX、赵X向原告陈XX、杜XX支付违约金195000元(按照合同约定，违约金为第三年租金650000的30％);以上合计823019元；3.案件受理费、保全费、财产保全责任险保险费全部由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告王XX、邱XX、赵X向原告陈XX、杜XX支付房屋租金761669元。

一审法院认定事实：20XX年X月XX日，被告王XX、邱XX、赵X为合伙开办双桥区XX，作为共同承租人与原告陈XX、杜XX签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于承德市XX的房屋，租期为6年，自2016年9月1日至2022年8月30日止。本院查明《租赁合同》对租金支付期限、方式、违约责任的约定，与原告所诉事实理由一致，故不再赘述。另查明，2018年7月19日，三被告合伙设立的双桥区XX向主管机关申请注销登记。2018年7月21日，三被告就双桥区XX（1店）以及XXX（更名后简称为2店）的管理运营事宜订立《分店协议》，约定2店由赵X主持运营管理，1店由王XX、邱XX主持运作，双方互不干涉。此后，被告赵X以案涉房屋为经营场所，重新登记设立双桥区X健身俱乐部（以下简称X俱乐部）并独自经营管理。

又查明，《租赁合同》合同签订后，被告向原告缴纳了第一年、第二年租金，自2018年7月30日开始未能如约缴纳第三、四年租金。2020年4月24日，被告赵X以无力经营为由向原告申请退出租赁，将租赁房屋、器械、设备装修等交回给原告。原告同意被告赵X的退租请求，并于2020年5月8日，由陈XX与赵X就乔山小佟沟店承接乔山西XX会员和设备事宜签订了协议。至此，《租赁合同》实际履行三年八个月，其中第三年产生租金650000元，第四年产生租金466666元（70万元÷12个月×8个月），第三、四年实际产生租金合计为XXX元，原告自认被告共支付此期间的租金354997元，尚欠租金761669元（XXX元-354997元）。

一审法院认为，本案双方当事人对三被告为了经营合伙事务共同租赁原告房屋的事实并无争议，双方订立的《租赁合同》符合民事法律行为生效要件，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点，是被告王XX、邱XX抗辩理由能否成立，应否承担民事责任。对此，上述两被告应对其辩称的“原告与三被告签订的租赁协议已经解除、被告赵X又单独与原告建立了新的租赁关系”承担举证责任，但其证据不足。对此，本院认为合同的订立、变更、解除应符合法定方式和交易习惯，双方既然在订立租赁合同时采用了相互共同要约、承诺并采用“要式”订立书面合同，那么假定如两被告所述出现了需要变更、解除合同的事由，涉及如此重大影响当事人权利义务关系的民事法律行为也应采用原有交易方式更为合理、可靠。但两被告并无向原告发出变更、解除合同之要约和原告承诺的证据，故无论三被告之间合伙内部关系是否发生变化，均未改变在合伙之外的法律层面三被告共同承租原告房屋的事实。三被告内部之间达成的分店协议以及在租赁物上设立、变更经营主体的民事法律行为，均不能免除三被告作为共同承租人应承担的合同义务。故被告王XX、邱XX的抗辩理由因证据不足且有悖交易习惯，故本院不予采纳。

三被告应按照合同约定共同承担给付租金及违约金的民事责任。鉴于三被告之间订立的《分店协议》赋予了被告赵X独立的、不受干涉的经营管理权，则该被告与原告解除租赁合同之效力应及于三被告，且被告王XX、邱XX对此事实亦未提出异议，故应认定双方租赁合同已于2020年5月8日协议解除。因被告赵X未能依法履行到庭应诉、举证的诉讼义务，对其实际给付原告的租金数额，以及是否履行2020年5月8日协议的情况，在本案中无法查清。故本院根据举证责任分配原则，确认原告自认的事实成立，其计算的欠付租金数额和违约金符合合同约定，其诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王XX、邱XX、赵X于本判决生效之日起十日内向原告陈XX、杜XX支付房租761669元；二、被告王XX、邱XX、赵X于本判决生效之日起十日内向原告陈XX、杜XX支付违约金195000元。案件受理费减半收取6015元，由被告王XX、邱XX、赵X承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，本案争议关键是上诉人是否应承担给付被上诉人租金的义务。根据双方当事人于2016年8月19日签订的《租赁合同》约定，涉案合同的承租人一方系二上诉人及原审被告赵X，该合同约定权利义务明确，双方应当按约定履行。现二上诉人认为其与原审被告内部之间达成的《分店协议》以及在租赁房屋上也进行了变更，涉案房屋由赵X一人租赁，应当向本院提交相应证据予以证实。上诉人提交的XXX（更名后简称为2店）工商变更登记、分店协议、企业信息报告等证据系行政相对人主体变更的登记，这与民事租赁法律关系主体的变更不是同一法律关系，二者不能混为一谈。合同案件民事主体的变更需要有合同双方的约定或法律规定，由于二上诉人未能提供其与二被上诉人之间已经解除租赁关系的相应证据，亦没有出现法律规定变更的事由。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于上诉人证据不足，本院对其不履行给付租金义务和认为欠付租金数额计算有误的主张不予支持。关于二上诉人提出的一审法院对原审被告赵X的送达未穷尽送达方式，违反相关法律规定的问题。经调查，一审法院根据赵X的户籍所在地为本案送达地址而对其进行的邮寄送达，符合相关法律规定。综上所述，邱XX、王XX的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序无误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12030元，由上诉人王XX、邱XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王XX

审判员　　吴XX

审判员　　于XX

二〇二一年十一月一日

书记员　　李XX