师xx、徐xx与第三人魏X房屋买卖合同纠纷案

　　北京市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　(2017)京01民终9320号

　　上诉人(原审原告)：师xx。

　　委托诉讼代理人：窦XX，北京市XX律师。

　　委托诉讼代理人：孙欢，北京市XX律师。

　　上诉人(原审被告)：徐XX。

　　委托诉讼代理人：李XX，北京市XX律师。

　　第三人：魏X。

　　上诉人师xx、上诉人徐XX因与第三人魏X房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初40000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人师xx及其委托诉讼代理人窦XX、孙欢，上诉人徐XX及其委托诉讼代理人李XX，第三人魏X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　师xx上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人赔偿上诉人房屋涨价损失XXX.3元;一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：对方违约造成的损失远远高于违约金，要求对方赔偿损失。

　　徐XX上诉请求：撤销原判第一项、第三项，改判双方签订的合同无效;一、二审诉讼费用由师xx承担。事实与理由：魏X未取得徐XX的授权，魏X签的是意向合同，合同上都没有日期，师xx付的款项为意向金。

　　魏X辩称：同意徐XX的上诉请求和理由，不同意师xx的上诉请求和理由。

　　师xx向一审法院起诉请求：1、解除师xx、徐XX双方之间的房屋买卖合同;2、徐XX向师xx返还定金8万元;3、徐XX赔偿房屋涨价损失共计XXX.30元;4、本案诉讼费由徐XX承担。

　　一审法院认定事实：北京市海淀区602号房屋(以下简称涉案房屋)所有权人系徐XX，房屋建筑面积70.7平方米。2016年3月17日，徐XX与北京XX公司(以下简称XX公司)签订协议，委托XX公司自2016年3月17日至2016年9月16日独家出售房屋。2016年7月2日，师xx通过XX公司现场查看涉案房屋，后师xx与XXX公司联系，欲通过XXX公司购买涉案房屋。7月2日当天，XXX公司员工蒋X与徐XX短信联系“大哥，您朋友明天上午能过来吗?客户那边我没说死，在等我电话呢?目前虽然没有100%确定可以接受480这个价，但我有把握，问题不大，望尽快回复，谢谢!”，徐XX回复“小蒋，我毕竟是XX的签约客户，我不想他们来找我麻烦，如果我们见面，你和客户还有XXX的所有同事都应该保密，不让任何人知道……”;7月8日，蒋X与徐XX短信联系“徐X，这是客户刚给我发的两条信息，明天正常，如果可能的话，还是希望您能抽空过来，那样大家都踏实，拜托了”，徐XX回复“明天台风，飞机都飞不了，或者我回不了上海了我可以开免提的”，中介回复“好的，客户刚也表示理解了，明天记得让您朋友带上房本等证件”，徐XX回复“好，没问题”;7月9日，魏X带着徐XX的房屋所有有权证、购房发票、契税等原件来到XXX公司，据双方庭审陈述及XXX公司提供的现场监控录像显示：魏X带着徐XX的房屋产权证、发票等先到达XXX公司，后师xx到达公司，该公司员工蒋X、师xx对上述证件进行查看，后蒋X、师xx与徐XX通过现场电话沟通，商谈房屋买卖相关事宜，双方确定房屋总价482万元;后蒋X现场打印好《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》进屋现场填写合同，载明房屋成交价格为482万元，定金20万元，当天暂交8万元，剩余12万元定金在房源查档当日补齐，并就其余房款付款方式、付款时间、房屋交付、过户、税费、违约条款、户口迁出等进行列明;后蒋X将合同分别交予徐XX与魏X，二人开始逐页查看合同具体条款，蒋X同时进行讲解;后原告在合同买受人、乙方处签字;后徐XX通过魏X告知师xx徐XX的银行账户，魏X将手机递给师xx，向其出示徐XX的定金支付账号，原告抄写账号;后原告及其爱人分别打开手机支付宝，准备向被告银行卡转账，期间，魏X在合同上甲方、出卖方处签写“徐XX”的名字;魏X签完字后，师xx通过指纹验证确认转账，将转账结果出示给魏X，魏X拿手机进行拍照;后师xx的爱人操作手机确认转账，并将转账结果出示给魏X，魏X拿手机进行拍照;后魏X在中介公司打印好的定金收据上签字“徐XX”。上述协议均未签署日期。其中《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同的，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。其中《补充协议》第三条约定，由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交8万元，余额部分在房源查档当日补齐。

　　7月17日，徐XX给师xx发短信，称其爱人不太愿意牵涉到任何纠纷，她要是不同意，买卖很难做下去。7月19日，徐XX给师xx发短信，称其对魏X签署的合同及补充协议具体约定不知情，当时只是为了达成初步意向，并没有达到正式签买卖合同的地步，本人未签署任何书面委托文件，不认可上述合同，且当时只想达成意向，收一两万诚意金就可以了，没想到上来就是正式合同。之后双方多次就涉案房屋买卖事宜沟通，未达成一致意见。2016年9月，师xx从案外人处另购一处海淀区知春里的房屋，该房屋建筑面积73.4平方米，成交价格612万元，师xx称，新购的房屋比涉案房屋贵了130万元，且根据二手房网站查询，涉案房屋市场价值已经涨价到了690余万元，故要求徐XX赔偿损失。徐XX认为师xx主张的违约损失过高，要求法院酌减。

　　徐XX称只是让魏X拿着房本去中介核实房屋信息，并未委托授权魏X签买卖合同，且8万元是意向金，不是定金，因此魏X签署的合同是无效的;魏X称徐XX在2016年7月给其打电话，说有人对房子感兴趣，要看房本，魏X就带着房本去XXX门店给师xx看了，后面魏X没有参与谈判，是中介、师xx当场给徐XX打电话谈的，谈了房屋买卖的诚意、价格等，谈完之后中介拿出了一些买卖合同、补充协议、居间合同、收条等，让魏X签徐XX的名字，但是徐XX没有授权让其签字，来门店之前徐XX说大概谈一下，谈的差不多就签一个意向，中介说这个不是正式的文件，说徐XX会再来签正式的文件，所以魏X就签字了;师xx称魏X签字的时候没有书面的授权委托书，但是徐XX在与其和中介沟通中确认了魏X可以签字，依据就是中介员工蒋X与徐XX的短信记录以及证人证言，且当天支付8万元定金，合同已经实际履行。师xx向法院提交了签约当天的视频，但该视频没有声音，无法听到双方协商的内容，并提交蒋X与徐XX的微信记录，但无原件，徐XX不予认可。

　　XXX公司员工蒋X出庭作证，证明从2016年6月底师xx对涉案房屋有购买意向，当时徐XX在国外，主要谈价格的事情，最开始徐XX称让代理人代他进行签约，客户想和徐XX本人见面，就一直等，7月8号的时候确定9号下午四点见面，但8号晚上徐XX说上海有台风无法亲自到场，再次提出由委托人魏X代其签订合同，客户也表示认可，当时蒋X将签约时间、地点以及要带的文件告诉徐XX，7月9日下午魏X带着资料到店里，出示了证件，后师xx及其爱人到店里并出示证件，谈判合同的时候，通过电话免提与徐XX通话，7月8日徐XX在微信中明确表示了签约的时候可以开免提确认合同，签约当天蒋X拨通电话，双方针对合同的主要条款、价格、付款方式、户口、过户时间、解除抵押等谈判，最终达成一致意见，完成合同最终版本。法院经询问其当时徐XX是否明确表示合同谈妥后让魏X签合同，蒋X答说了;又询问其当时如何说的，蒋X答徐XX和师xx在电话沟通的时候，蒋X在做记录，将合同所有条款列完之后，蒋X就接过电话复述了一遍，告诉徐XX如果没有问题他们就签合同，徐XX说没有问题，当时签了买卖合同一式两份、居间服务合同、履约服务合同、补充协议、剩下一些附件;再询问其当时徐XX是否明确提到让魏X代签，蒋X答没有明确说，但是徐XX说没有什么问题，结合之前的沟通，其认为就是可以让魏X代签的意思。

　　一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人应对代理人的代理行为承担相应的法律后果。结合双方陈述及相关证据可以确认，徐XX有意向出售涉案房屋，师xx欲购买该房屋，双方其后通过XXX公司员工进行联系，确定于7月9日下午到XXX公司，但后因徐XX航班原因未能回京，故徐XX委托魏X携带房屋所有权证及票据原件前往XXX公司，魏X到XXX公司后，徐XX、师xx、XXX公司员工进行电话商谈，当场确定了房屋成交价款为482万元，商谈完毕后，XXX公司员工当场准备书面合同及相关协议，并发放给师xx及魏X当场逐页查看，其后师xx签署协议，徐XX通过魏X向师xx转达定金转账账户信息，师xx准备向徐XX转账期间，魏X在书面合同及相关协议上签字，魏X签完字后，师xx确认向徐XX转账，并将转账凭证交予魏X核对，魏X核对无误后在收条上签字。从上述事实可以看出，虽然魏X没有徐XX的书面授权委托书，但从上述魏X及徐XX的行为可以得出，师xx有足够的理由相信魏X有权代理签署相关协议，且师xx已经当场按照合同约定向徐XX履行完毕支付定金义务，故魏X的行为构成表见代理，其签署的协议应对徐XX产生法律约束力。后徐XX不同意继续履行合同，双方合同无法继续履行，师xx有权要求解除合同，合同解除后，因徐XX的行为违约，其理应返还定金并承担相应的违约责任。就违约金的具体数额，考虑到双方违约金标准约定过高，徐XX要求对违约金予以酌减，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、解除徐XX与师xx签署的《北京市存量房屋买卖合同》;二、徐XX于本判决生效之日起十五日内，返还师xx定金8万元，并向师xx支付违约金60万元;三、驳回师xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、短信记录、证人证言等证据材料在案佐证。

　　本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人应对代理人的代理行为承担相应的法律后果。徐XX委托魏X携带房屋所有权证及票据原件前往XXX公司，并逐页查看合同具体条款，在签订合同过程中，魏X电话告知徐XX并取得徐XX的个人银行账号，后魏X签署房屋买卖合同，虽魏X未取得徐XX的书面授权委托书，但师xx有理由相信魏X有权代理签署相关协议，魏X的行为构成表见代理，其签署的协议对徐XX产生法律约束力。后徐XX不同意继续履行合同，构成根本违约，师xx要求解除合同，于法有据，一审法院判决支持其该项诉讼请求正确，本院予以确认。合同解除后，因徐XX的行为违约，其理应返还定金并承担相应的违约责任。徐XX辩称违约金数额过高，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减，并无不当，本院予以维持。

　　综上所述，师xx、徐XX的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费29581元，由师xx负担18981元(已交纳)，由徐XX负担10600元(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　柳适思

　　审 判 员　王爱红

　　审 判 员　赵　蕾

　　二〇一七年十一月二十八日

　　法官助理　李XX

　　书 记 员　刘XX