房屋租赁合同纠纷

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初36014号

原告（反诉被告）：北京XX公司，住所地北京市朝阳区来广营西XX。

法定代表人：冯XX，执行董事。

委托诉讼代理人：孙欢，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：黄XX，女，1981年6月3日出生，汉族，北京市XX实习律师，住北京市朝阳区。

被告（反诉原告）：北京XX公司，住所地北京市海淀区北XX。

法定代表人：曲XX，董事长。

委托诉讼代理人：魏XX，女，1987年9月26日出生，汉族，北京XX公司法务总监，住北京市海淀区。

原告（反诉被告）北京XX公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）北京XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。XX公司委托诉讼代理人孙欢、黄XX，XX公司委托诉讼代理人魏XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签署的《朝来科技园房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；2、判令XX公司返还房屋租金523638元；3、判令XX公司退还保证金391766元；4、判令XX公司返还场地服务费97274元。事实和理由：2020年1月13日，我方与XX公司签订《朝来科技园房屋租赁合同》承租北京市朝阳区XX、402、403号房屋（以下简称涉租房屋），房屋首年租金174546元，保证金391766元，场地服务费0.61元/天/平方米。签约后，新冠肺炎疫情爆发，国家出台了一系列法规及政策，对人员流动和聚集性活动进行调控。教育部门也发布了相关政策，推迟学生返校时间。我方租赁房屋主要用于开展对高效师生的线下培训业务，目前受疫情影响，高校开学时间后延且无法确定，并且国家推出了大量线上培训课程，我方业务完全停滞。另，我方租赁房屋后需要进行装修后投入使用，因疫情影响房屋至今无法办理审批手续进行装修，合同目的已经无法实现。我方与XX公司多次沟通解约事宜均未果，为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。

欧XX辩称并提出反诉请求：1、判令双方签署的《朝来科技园房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；2、判令XX公司支付违约金169972.05元。事实和理由：XX公司所述合同目的无法实现无事实依据。XX公司承租房屋为办公用房，并非商业用房。双方亦约定办公使用，未经我方同意并按规定报政府相关部门核准，XX公司不得擅自改变约定用途，其承租方房屋目的是进行办公，并非经营线下培训业务。签约后，我方向XX公司交付涉租房屋，并未限制其使用租赁物的权利，且租赁物符合约定用途。2020年2月10日，涉租房屋所在地区下发政策文件，鼓励企业复工复产，帮助企业在疫情防控达标前提下开展生产经营活动。在我方和外部环境均无任何限制情况下，XX公司随时可以对涉租房屋进行装修并使用。假设新冠肺炎疫情构成不可抗力，XX公司也没有履行通知和证明义务。2020年4月1日，XX公司电话通知我方，拟解除房屋租赁合同。2020年4月9日，我方收到XX公司书面《解除合同通知书》。新冠肺炎疫情并未导致合同完全不能履行，亦未导致合同目的无法实现，对履约不足以产生实质性影响，XX公司拟违约解除合同，与疫情无直接必然关系。XX公司称租赁房屋后无法办理装修审批手续与事实不符。XX公司从未向我方提交装修方案、设计图纸等任何文件。反而是我方多次书面通知催促其安排装修公司进场施工，并多次提示疫情防控措施下装修人员的提前隔离事项，但XX公司以设计公司未上班，未确定装修公司等为由拖延。经XX公司官网记载，其早于2020年2月13日就开始筹备2020年第十四届西门子杯中国智能制造挑战赛，并宣称停课不停学，为广大学校师生提供在线自动化课程支付和仿真软件，帮助各高校开展疫情期间自动化课程的线上开展，上述事实足以证明XX公司的业务并未完全停滞，其诉讼请求不能成立，应予驳回。另。依据合同约定，XX公司应于2020年5月1日前支付2020年6月1日至8月31日期间的租金及场地服务费共计587649元。我方于2020年4月22日向其发送《付款通知书》，但截至2020年5月9日，XX公司仍未支付上述款项，且明确表示不履行合同。故我方于2020年5月10日向其发送解约通知书，于次日被签收，XX公司依约应承担与保证金等额的违约金及享受48个自然日免租的租金。经核算，XX公司已付保证金折抵违约金，欠付27个自然日免租期租金154939.5元、逾期付款违约金29382.45元及电费381.6元，折抵尚余21个自然日场地服务费14731.5元，应支付违约金169972.05元。故提起反诉，望判如所请。

XX公司针对反诉辩称：不同意XX公司的反诉请求。双方签订的《朝来科技园房屋租赁合同》于2020年4月7日解除，适用法定解除。我方不存在违约行为，也不存在支付违约金的情形。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2020年1月13日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订《朝来科技园房屋租赁合同》，甲方向乙方出租涉租房屋，计租面积1150平方米。房屋仅作为办公使用，未经甲方书面同意并按规定报政府有关部门核准，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途。房屋租赁期限自2020年1月13日至2025年3月20日共计62个月零8天。甲方应于本合同租赁起始日将房屋按现场实际状况交付给乙方。房屋经乙方验收并填写《房屋交接确认书》视为将房屋交付完成。甲方承诺给予乙方48天的免租期，即自2020年1月13日至2020年2月29日止，免租期内乙方无需支付房屋租金，但须承担除房屋租金外因入驻房屋而产生的场地服务费、水、电等其他费用。租赁期满或本合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋。甲方与乙方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。首年租金174546元/月，租金按年递增。租金支付方式为每3个月支付一次，先付后用，除首期租金外，乙方应于每期房屋租金到期日前30日支付下一期租金。乙方签订本合同后，应按照本合同附件的约定一次性付清首期款项。本合同项下保证金为首年月租金、月场地服务费的2倍计391766元，乙方在签署合同当日向甲方指定账户支付。租赁期满或合同解除后，保证金除扣抵应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在办妥以办公场地的营业执照、税务登记及其他许可证等证照的注销或变更手续、双方清点室内设备设施无误且完好，房屋的状态与交房时一致，且乙方已经结清因使用房屋所产生的各项费用（包括但不限于水、电、燃气费、上网、电话费、有线收视费、停车费等），将房屋房门钥匙等归还甲方后无息返还给乙方，不足部分由乙方继续清偿。除上述情况外，乙方未经甲方书面同意不得要求以保证金冲抵房屋租金或其他费用。场地服务费系甲方向乙方提供场地服务包括但不限于物业服务、能源协调供应等。据此，甲方收取场地服务费0.61元/天/㎡，乙方在支付每期租金时，须一并向甲方支付场地服务费。经甲方与乙方协商一致，可以解除本合同。乙方未按本合同约定按期足额支付租金及其他应当由乙方承担的各项费用超过3日或逾期、未足额支付应付款项累计超过二次的；乙方单方解除合同，提前交还办公场地的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同；在乙方已经结清因使用房屋所产生的各项费用的前提下，乙方还需承担向甲方支付本合同项下房屋保证金等额的违约金，且乙方应按本合同项下房屋届时租金标准向甲方支付其已享受的免租期的租金。前述违约金甲方可自行从乙方支付的保证金及已交付但未使用的租金及其他费用中直接予以扣除，扣除后如有剩余的甲方将剩余部分退还乙方，不足部分应予以补足。乙方未按合同约定按期足额支付租金及其他应当由乙方承担的各项费用的，每逾期一日应按照应付未付金额千分之五的标准支付逾期付款的违约金，直至甲方账户全额收到应收款项之日或解除合同之日止。

同日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签署《房屋租赁合同之补充协议》，约定甲方给予乙方68天的免租期，即2020年1月13日至2020年2月29日止、2023年3月1日至2023年3月20日止。免租期内乙方无需向甲方支付房屋租金，但须承担除房屋租金外因入驻房屋而产生的场地服务费、水、电等其他费用，乙方在支付首期费用时，须一并向甲方支付该等费用，甲方向乙方开具发票。首年租金为174546元/月，前2个租赁年不变，之后每1个租赁年递增一次，即第3个租赁年递增3%，第4个租赁年递增3%，第5个租赁年递增4%。

2020年1月16日，双方签订《房屋交接确认书》，确认现房交付，有51盏全新白色LED长条灯，全新喷涂白色墙面，全新喷涂浅灰色顶面，门窗附件完好，可正常开启和关闭，电表底数为586/403/332/169。

XX公司于2020年1月10日向XX公司转账付款195883元，于2020年1月14日转账付款816795元，合计XXX元。经询，双方均确认XX公司已付2020年3月1日至5月31日期间的租金、2020年1月13日至5月31日期间的场地服务费及保证金391766元。

经查，涉租房屋所有权人系北京市朝阳区来广营农工商实业总公司，用途系科研楼、设备用房。

2020年4月7日，XX公司向XX公司发送《解除合同通知书》，称承租房屋开展对高校师生的线下培训业务受疫情影响完全停滞，原定于2月1日对房屋进行装修至今仍无法办理审批手续，合同目的无法实现，依法解除《朝来科技园房屋租赁合同》。2020年4月13日，XX公司向XX公司发送《解除合同通知书》之回函，称未收到涉及装修的任何文件，仅于2020年4月1日接到过XX公司退租的口头申请，《解除合同通知书》不发生解除合同的效力，继续履行原合同。2020年4月22日，XX公司向XX公司发送《付款通知》，要求其于2020年5月1日前支付房屋租金、场地服务费587649元。2020年5月9日，XX公司向XX公司发送《房屋租赁合同》的解除通知，称XX公司未按约定支付租金及场地服务费，且双方未协商一致情况下明确不再继续履约，《朝来科技园房屋租赁合同》自签发通知之日解除，将于5月10日收回涉租房屋。2020年5月11日，XX公司向XX公司发送《关于5月9日解除通知的回函》，称租赁合同已于2020年4月7日因不可抗力解除，且于当日交还房屋，不承担违约责任，要求退还已付款项。

庭审中，XX公司表示公司业务是将智能仿真设备出售给高校，售前和售后需要针对高校师生进行设备体验和专业培训，承租涉租房屋用于展示和培训。受疫情影响，政府发布疫情防控措施禁止开展线下培训，XX公司未进场装修及使用房屋，曾于2020年3月10日曾联络中介公司告知解约止损，并于2020年4月7日依法行使合同解除权，《朝来科技园房屋租赁合同》于当日解除，XX公司应当退还已付保证金并减免疫情期间租金。就此，XX公司提交公司官网截屏、微信记录、教育部延期开学通知等为证。

XX公司表示涉租房屋于疫情期间经物业公司登记后可以出入，并不影响使用，其一直催促XX公司经常装修，亦不存在装修审批的障碍，疫情并不导致合同目的无法实现，XX公司不享有合同解除权。XX公司逾期支付租金违反合同约定，XX公司于2020年5月9日依约行使合同解除权，《朝来科技园房屋租赁合同》于当日解除，XX公司应当承担提前解约违约责任及逾期付款违约责任。XX公司表示另行出租发生装修成本362000元、招租成本225181元及房屋空置损失284XXXX4345元等，另，租赁期间供暖照明发生公摊电费381.6元，于反诉中一并提出请求。就此，XX公司提交微信记录、装修施工合同、服务费确认书等诶正。

对此，XX公司认为合同约定违约金标准过高，不认可发生电费。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，XX公司与XX公司签订之《朝来科技园房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。XX公司于2020年1月13日签约租赁涉租房屋后即面临疫情，疫情防控政策对于线下培训的限制确会对XX公司经营产生一定影响，造成其营业收入减少。但双方租赁期限为62个月零8天，疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现。且双方缔约时对于较长租赁期限下的权利义务存有预期，应尽可能维系交易稳定及缔约初衷，双方可通过变更条款方式作出相应调整，XX公司不当然享有法定解除权。其向XX公司送达解约通知书不具有解除合同的效力，本院对其主张确认合同解除时间难以支持。另，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故，XX公司以XX公司逾期支付租金为由依约行使解除权依据不足。但XX公司在收悉XX公司解约请求的情况下亦提出解除合同，应推定双方均对于合同解除的结果达成合意，本院认定《朝来科技园房屋租赁合同》于2020年5月9日解除。

关于反诉请求，XX公司承租办公用房用于教育培训，确因疫情营业收入明显受损，根据司法解释的规定，XX公司向张XX主张逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。XX公司提前解除合同，违反双方约定，XX公司要求其承担违约责任于法有据。XX公司抗辩违约金标准过高，本院结合XX公司所述及举证损失情况，考虑履约过程及程度，酌情参照保证金数额判处违约金，并以保证金予以扣抵不再行判处。结合查明事实可知XX公司未进场使用涉租房屋，在XX公司予以否认情况下，XX公司以自行统计底数向XX公司主张电费依据不足，本院难以支持。

关于本诉请求，XX公司要求返还之保证金已于违约责任项下予以扣抵，本院不再判处返还。关于租金和场地费，涉租房屋系办公用途，XX公司规划开展的线下培训因疫情受到限制，事实上，XX公司亦未入场使用，发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续沿用合同约定的租金及场地费标准对于XX公司明显不公平，XX公司请求减免租赁期限内的租金及场地费理由正当，本院判处租赁期限内租金和场地费由双方分担，XX公司亦应就免租期限承担相应费用，租赁合同解除后的租金予以返还，本院综上酌情判处XX公司返还XX公司租金及场地费的数额。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京XX公司与被告（反诉原告）北京XX公司签订的《朝来科技园房屋租赁合同》于二〇二〇年五月九日解除。

二、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京XX公司租金十八万三千二百七十三元。

三、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京XX公司场地费五万六千二百三十六元。

四、驳回原告（反诉被告）北京XX公司的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）北京XX公司的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费6945元，由原告（反诉被告）北京XX公司负担4502元（已交纳），由被告（反诉原告）北京XX公司负担2443元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京XX公司）。反诉案件受理费1840元，由被告（反诉原告）北京XX公司（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　孙　琪

二〇二〇年十一月十一日

书记员　李XX