北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2023)京02民终752号

上诉人(原审原告):北京XXXX公司，住所地北京市丰台区XXXX。

法定代表人：左XXXX，经理。

委托诉讼代理人：梁雷，北京XXXX律师。

委托诉讼代理人：张XXXX，北京XXXX律师。

被上诉人(原审被告):北京XXXX公司，住所地北京市怀柔区XXXX(集群注册)。

法定代表人：王XXXX。

上诉人北京XXXX公司(以下简称XXXX公司)因与被上诉人北京XXXX公司(以下简称XXXXXX红公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院

(2022)京0106民初6551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月16日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人XXXX公司之委托诉讼代理人梁雷到庭参加诉讼，被上诉人XXXXXX红公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XXXX公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或改判支持我公司一审判决未支持的剩余245266.7元。事实和理由：一审法院适用法律错误。XXXXXX红公司单方搬离案涉房屋构成根本违约，依据双方合同约定及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的相关规定，应当向我公司支付相当于三个月租金的违约金，且合同亦未约定违约金可以抵扣XXXXXX红公司的其他应付款，故其应当继续向我公司支付其造成的滞纳金、招商费用、拆除装修装饰费用等损失。综上，请求二审法院判如所请。

XXXXXX红公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。

XXXX公司向一审法院起诉请求判令XXXXXX红公司：1.支付

租金105214.5元、违约金93211.88元、滞纳金自2019年6月17日起至租金实际给付之日止，以105214.05元为基数，按日万分之五标准计算、招商费用55236.67元、拆除涉案房屋装修装饰费用50000元;2.承担本案的保全费用、诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年2月2日，XXXX公司(出租人、甲方)与XXXXXX红公司(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定：乙方愿意承租，甲方同意出租位于北京市丰台区XXXX;非经甲方书面同意，乙方不得改变租赁房屋在专有条款中列明之用途，且乙方承租租赁房屋应仅用于符合XXXXXXXX高档写字楼形象和品质的一般办公使用，不得以租赁房屋从事明显存在商业聚集(包括举办展销会、婚介服务、中介签约场所等)或商业经营、销售的活动，否则由乙方按照改变房屋租赁用途承担违约责任;该单

元的租用面积为227平方米;承租期限自2018年3月1日至2020年2月29日止，租期为贰年;免租期共0天;甲方应于2018年3月1日前将该单元交付乙方;甲方根据本合同规定的标准向乙方交付该单元且经双方签署交付书面文件，即视为甲方已履行将该单元合格地交付给乙方的义务。该单元每天每平方米房屋租金为4.5元，每年租金总计为372847.5元。本合同约定的租赁期限内租金不做调整;在整个租赁期内，乙方按半年支付租金，除首期租金外，乙方应在下期租金支付月的前20日向甲方支付下一期租金;乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未逾期支付金额日万分之五的标准支付滞纳金。乙方承租该单元首期支付的租金为6个月的租金，租金数额为186423.75元，应在本合同签署后当日支付。乙方须在支付第一期租金的同时向甲方及/或物业公司支付合计相当于2个月的租金金额64141.25元的保证金;如乙方未能交纳其承租该单元期间应付的租金及其他各项费用，甲方及/或物业公司有权从保证金中扣除相应数额。乙方有义务在接到甲方及/或物业公司要求补足保证金的通知后五日内补足相应数额;否则，每逾期一日，甲方及/或物业公司有权要求乙方按照应补足金额万分之五支付滞纳金。租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方及/或物业公司可按照第十二章第三十五条之规定没收乙方的保证金;甲方及/或物业公司仍有其他损失的，乙方还应继续负责赔偿甲方及/或物业公司的损失。乙方需在租赁期结束时或提前结束的当日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，与原状一致或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下(现状)交换甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外);同时，须将通向该大厦各部分的钥匙(如有)交还甲方。若乙方

未按本条第1款约定的状态将该单元返还于甲方，甲方有权自行对该单元作出合理的修缮;因此而引起的一切开支及费用由乙方负担;甲方有权把该等开支及费用视作债权，向乙方追讨。甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回该单元或其任何部分，没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回该单元之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的全部损失：……(2)乙方未能按照本合同规定的时间支付租金、其他费用及支付补足保证金等款项，逾期超过15天的……若乙方在租赁期内需提前终止本合同的，乙方应提前180天书面通知甲方;经甲乙双方友好协商并达到书面终止协议，甲乙双方可提前终止本合同。若乙方在租赁期内未经甲方同意擅自提前终止本合同的，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方还有权没收乙方的全部保证金，且乙方还需赔偿给甲方造成的全部损失。同时，乙方还需向甲方再支付相当于F座XXXXXXXX三个月租金的违约金。

该合同附件二交付标准(毛坯)显示，双方确认：2018年3月1日为《房屋租赁合同》项下的房屋交付日，甲方已于该日将该单元合格交付给乙方。该附件二尾部有XXXX公司及XXXXXX红公司加盖公章。该合同签订后，XXXX公司向XXXXXX红公司交付涉案房屋，XXXXXX红公司向XXXX公司支付保证金64141.25元，后续支付租金至2019年2月28日。

2019年3月14日，XXXXXX红公司向XXXX公司提交《退租申请协议》,称现因公司合并，申请退租。XXXX公司表示当时未同意XXXXXX红公司的退租申请，要求继续履行合同，XXXXXX红公司当日未交还房屋。经询，XXXX公司称其知晓XXXXXX红公司搬离及自行收回涉案房屋的时间为2019年6月11日，后其于2019年6月17日将涉案房屋转租。

庭审中，XXXX公司提交北京XXXX空间XXXX有限公司与XXXXXXXX电子技术有限责任公司于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》,该合同载明租赁地址为北京市丰台区XXXX;租赁期限自2019年7月7日至2021年7月6日止;租用面积为536平方米。XXXX公司提交代理费发票，金额共计130426.66元，XXXX公司主张该笔费用系因XXXXXX红公司擅自搬离涉案房屋后，其通过中介公司再行寻找租户而产生的中介费，按照502房屋占整体出租面积的比例计算招商费用为55236.6元。XXXX公司提交北京XXXX空间XXXX有限公司与XXXX置业有限公司签订的《合同书》,内容涉及502房屋的装饰装修工程，XXXX公司称XXXXXX红公司搬离以后未将涉案房屋恢复原状，故其通过承包方对涉案房屋内的原有装修进行了拆除并再行装修，共计支付工程款50000元。

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告XXXXXXXXXX公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据予以证明。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，XXXX公司与XXXXXX红公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，XXXX公司认可XXXXXX红公司支付租金至2019年2月28日，后XXXXXX红公司申请退租，未与XXXX公司办理涉案房屋的交接手续即搬离涉案房屋，故XXXX公司要求将租金计算至其收回涉案房屋的日期2019年6月11日请求合理，法院予以支持。XXXX公司与XXXXXX红公司签订的《房屋租赁合同》约定:XXXXXX红公司应在下期租金支付月的前20日向XXXX公司支付下一期租金。XXXXXX红公司存在逾期给付租金的情形，应承担相应的违约责任。由于违约金作为一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。现XXXX公司同意人民法院对违约金依法合理调整，法院在考虑到双方履约情况、实际损失等因素的情况下，根据公平原则，酌情确定XXXXXX红公司应向XXXX公司支付违约金的合理标准，起算日期参照XXXX公司主张滞纳金的日期，具体以法院表述为准。故对XXXX公司要求支付违约金的诉讼请求，合理部分法院予以支持，不合理部分法院不予支持。关于滞纳金，法院认为双方对于违约金的约定已经实现了对守约方损失的补偿，现XXXX公司再次主张滞纳金，属于对自身损失的重复要求赔偿，法院不予支持。关于招商费用，该费用基于XXXX公司为实现自身盈利目的而采取的经营行为所发生，非必要合理费用，且缺乏明确的合同依据，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于拆除涉案房屋的装修装饰费用，鉴于未有相关证据证明XXXXXX红公司搬离时涉案房屋的状态符合合同约定的返还要求，XXXX公司又自述通过第三方拆除了原有装修后重新进行装修，但其提供的相关证据亦不充分，故综合案件具体情况，对该项诉讼请求，法院酌情予以支持。判决：一、北京XXXX公司于判决生效之日起十日内给付北京XXXX公司租金105214.5元;二、北京XXXX公司于判决生效之日起十日内给付北京XXXX公司违约金(以105214.5元为基数，自2019年6月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);三、北京XXXX公司于判决生效之日起十日内给付北京XXXX公司拆除涉案房屋装修装饰费用5000元;四、驳回北京XXXX公司的其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为，XXXXXX红公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理并判决。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案XXXX公司与XXXXXX红公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，无其他导致合同无效的情形，应属合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。根据本案查明事实，XXXXXX红公司支付租金至2019年2月28日，后续租金未再支付，构成违约。XXXXXX红公司于2019年3月14日向XXXX公司提交《退租申请协议》,申请退租，XXXX公司不同意并要求继续履行租赁合同，因XXXXXX红公司不享有合同约定或法定解除权，其向XXXX公司发出的《退租申请协议》不产生合同解除的法律后果，XXXXXX红公司擅自提前终止租赁合同，构成违约。因XXXX公司称其知晓并自行收回案涉房屋的时间为2019年6月11日，故双方租赁合同应于该日解除。XXXX公司要求将租金计算至其收回涉案房屋之日，即2019年6月11日，请求合理，一审对此予以判决，本院不持异议。

关于XXXXXX红公司逾期支付租金的滞纳金。依据双方租赁合同约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按未逾期支付金额日万分之五的标准支付滞纳金。XXXXXX红公司逾期未支付合同约定的租金，应承担相应的违约责任，但双方合同约定的滞纳金标准较高，本院对滞纳金的标准予以调整，即以未付租105214.5元为基数，自2019年6月17日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，支付至XXXXXX红公司实际支付租金之日止。

关于XXXX公司上诉主张的违约金，XXXX公司在一审诉称意见表明该违约金系XXXXXX红公司擅自提前终止租赁合同，应支付的相当于案涉房屋3个月租金的违约金。依据双方租赁合同约定，若乙方在租赁期内未经甲方同意擅自提前终止本合同的，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方还有权没收乙方的全部保证金，且乙方还需赔偿给甲方造成的全部损失;同时，乙方还需向甲方再支付相当于案涉房屋三个月租金的违约金。本案因XXXXXX红公司不享有合同解除权，其提出解除合同构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。因XXXXXX红公司未到庭对违约金调整提出抗辩，双方合同约定的违约金标准亦未过高，故XXXXXX红公司应按合同约定的标准向XXXX公司支付擅自解除合同的违约金，XXXX公司的该项上诉请求，于法有据，本院予以支持。

XXXX公司上诉主张的招商费用，因该费用系XXXX公司为实现自身盈利目的而采取的经营行为所发生，非必要合理费用，且缺乏明确的合同依据，一审法院未予支持，本院对此不持异议。

XXXX公司上诉主张的拆除案涉房屋装修装饰的费用50000元。因XXXX公司未充分举证案涉房屋返还前后的状态及是否符合合同约定的返还要求，一审法院酌情支持了5000元拆除费，本院不持异议。

综上所述，XXXX公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决关于违约金和滞纳金的认定有误，本院依法予以更正。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力

的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市丰台区人民法院(2022)京0106民初6551号民事判决第一、三项;

二、撤销北京市丰台区人民法院(2022)京0106民初6551号民事判决第二、四项;

三、北京XXXX公司于本判决生效之日起10日内给付北京XXXX公司滞纳金(以105214.5元为基数，自2019年6月17日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付租金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算);

四、北京XXXX公司于本判决生效之日起10日内给付北京XXXX公司违约金93211.88元;五、驳回北京XXXX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全费2510元，由北京XXXX公司负担(北京XXXX公司已支付，北京XXXX公司于本判决生效之日起7日内向北京XXXX公司支付)。

一、二审公告费1060元，由北京XXXX公司负担(北京XXXX公司已支付，北京XXXX公司于本判决生效之日起7日内向北京XXXX公司支付)。

一审案件受理费5855元，由北京XXXX公司负担1933元(已交纳),由北京XXXX公司负担3922元(于本判决生效之日起7日内交纳)。

二审案件受理费4979元，由北京XXXX公司负担1693元(已交纳),由北京XXXX公司负担3286.

元(于本判决生效之日起7日内交纳)。本判决为终审判决。