北京市东城区人民法院民事判决书

(2023)京0101民初1218号

原告(反诉被告):吴XX，女，1974年2月28日出生，汉族，住黑龙江省XX。

委托诉讼代理人：梁雷，北京XX律师事务所律师。

被告(反诉原告):张XX，男，1971年10月3日出生，汉族，住北京市丰台XX。

原告(反诉被告)吴XX与被告张XX(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴XX的委托诉讼代理人梁雷，被告(反诉原告)张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)吴XX向本院提出诉讼请求：1、判令张XX支付2022年3月10日至2023年3月9日的房屋租金475000元及逾期付款利息(利息以475000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算，自2022年2月10日起，计算至实际给付之日止);2、判令张XX支付违约金118750元、律师费30000元。事实和理由：2021年3月11日，吴XX委托案外人李XX与张XX签订《房屋租赁协议》,约定张XX承租原告位于北京市东城区XX的房屋(以下简称涉案房屋),租期为2021年3月10日至2026年3月9日，第一、二年房屋租金均为475000元，年租金于当年度2月9日前一次性支付完毕，张XX不履行本合同约定义务的，除应当支付三个月租金的违约金外，还需赔偿由此给对方造成的损失(损失包括但不限于实际损失、预期损失和守约方为此支付的律师费、交通费和差旅费等)。合同签订后，吴XX依约履行了房屋出租义务，但张XX未依约向吴XX支付2022年3月10日至2023年3月9日的房屋租金。张XX未依约支付租金的行为构成违约，其应当向原告支付租金，并承担逾期付款利息、违约金、律师费。为维护吴XX合法权益，故成此诉。

被告(反诉原告)张XX辩称：吴XX授权李XX与张XX签订的合同，认可吴XX是涉案房屋实际出租人。张XX租赁涉案房屋用于经营，租金已支付至2022年3月9日，并支付了押金8万元。2021年11月底张XX家人生病，无法凑齐租金，故于2022年1月致电吴XX，要求解除合同，但吴XX未予同意，吴XX要求张XX转租，再变更承租人。此后张XX找了两家中介寻找承租人，但5月份起爆发疫情，一直未转租出去。张XX自2022年1月开始停止经营，2022年7月，张XX交物业费、供暖费时，再次向吴XX提出解除合同，吴XX仍不同意，并要求张XX支付一年租金。涉案房屋目前尚未交还吴XX，但张XX资金困难，无力履行涉案合同，不同意继续承租涉案房屋。对于2022年3月10日至2023年3月9日的房屋租金，张XX仅同意支付吴XX两个月租金。同意以押金及两个月租金之和159167元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率(LPR)计算，向吴XX支付自2022年2月10日起至实际给付之日止的利息。不同意支付违约金，系因疫情无法转租，并非张XX违约，且吴XX主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。同意支付律师费。另鉴于张XX已于2022年2月9日明确告知吴XX无法继续交纳租金并要求解除合同，吴XX未予回应，此后产生的损失是吴XX自行扩大的损失，故张XX提出反诉：1、确认吴XX与张XX之间的房屋租赁协议于2022年2月9日解除；2、判令吴XX退还押金80000元。

对于张XX的反诉，吴XX辩称：2022年2月9日张XX并未通知吴XX解除合同，不同意确认合同于该日解除，实际上合同并未解除，吴XX不同意解除合同，要求继续履行，双方一直沟通的是转租问题，张XX也同意转租。不认可张XX有停业情况。涉案房屋归吴XX个人所有，并非国有房屋，且张XX并未向吴XX说过减免租金事宜，不同意减免租金。房屋至今由张XX占有使用，并未交付吴XX。不同意退还押金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

坐落于北京市东城区XX房屋系原告吴XX所有。2021年3月11日，吴XX向案外人李XX出具授权委托书，委托李XX处理涉案房屋出租事宜。2021年3月11日，李XX(甲方)与张XX(乙方)签订《房屋租赁协议》,约定甲方将涉案房屋租予乙方作为商业经营场地。租赁期限自2021年3月10日至2026年3月9日，第一、二年房屋租金均为475000元，租金按年支付，年租金于当年度2月9日前一次性支付。押金8万元，租赁期内，因乙方原因导致协议不能履行，押金不予退还；租赁期满后，甲乙双方结算完毕后，押金退还。任何一方不履行合同约定义务，或履行合同义务不符合约定，视为违约，除应当按照三个月租金标准支付违约金外，还需赔偿由此给对方造成的损失。损失包括但不限于实际损失、预期损失和守约方为此支付的律师费、交通费和差旅费等。

合同履行期间，张XX使用涉案房屋经营餐饮，并支付了第一年租金和押金8万元。此后租金未支付。

庭审中，张XX称其于2022年2月9日向吴XX明确表示无力支付租金，要求解除合同，但吴XX未予同意，要求张XX转租。吴XX不予认可，表示双方一直协商的是转租事宜，张XX从未表示过要求解除合同。对此张XX未提交相应证据予以佐证。张XX为证明其受疫情影响经营困难，无力履行合同并积极寻找转租对象，提交1、其隔壁租户及店内职工的证人证言，证明涉案店铺停业情况，证人未到庭，吴XX不予认可。2、向“店之家”、  “北京XX公司”支付相关费用的转账凭证。张XX表示系其为了转租房屋向中介公司支付的中介费。经质证，吴XX对真实性及证明目的均不予认可。3、银行、保险公司等向其发送的短信截图，证明被告欠付巨额贷款，债台高筑，无力履行合同。经质证，吴XX对其证明目的不予认可。

吴XX提交其与北京XX律师事务所签订的《代理合同》及发票，证明其为本案诉讼支付律师费3万元。张XX对其真实性予以认可，并同意支付。

另鉴于张XX于庭审中明确表示不再履行涉案合同并不再支付租金，本院向吴XX释明并询问吴XX是否同意解除合同并就合同解除后的法律后果一并处理，吴XX坚持要求继续履行合同，坚持本案诉讼请求。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，吴XX与张XX之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，张XX应于2022年2月9日前支付第二年度租金，而至今未交纳，张XX应当支付欠付租金并向吴XX承担违约责任。鉴于张XX承租涉案房屋经营餐饮，受疫情影响，确对其经营收入产生一定影响，故对于张XX应支付的租金，本院考虑疫情因素，按照公平原则予以酌定。违约金的实质系用于弥补因违约方的违约行为对守约方造成的损失，鉴于张XX表示违约金标准过高，应予酌减，本院综合考虑张XX违约行为，吴XX实际损失等因素，对违约金金额予以酌减。另鉴于吴XX已主张违约金，故其要求张XX支付欠付租金的利息，缺乏依据，但张XX自愿以159167元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率(LPR)计算，向吴XX支付自2022年2月10日起至实际给付之日止的利息部分，本院不持异议。按照合同约定，张XX应当赔偿吴XX律师费，张XX亦同意支付，本院照准。鉴于被告于诉讼中明确表示不再履行合同并不再支付租金，且考虑涉案合同履行情况，被告租赁用途等因素，涉案合同目的已无法实现，应予解除，但张XX并未提交证据证明其于2022年2月9日通知原告解除合同，且张XX作为违约方，亦不享有单方解除权，故其要求确认涉案合同于2022年2月9日解除，缺乏依据。另鉴于经本院询问，原告明确表示要求继续履行合同并坚持本案诉讼请求，故对于合同解除的后果，双方可另行解决，本案中不予处理，同时对于被告要求退还押金的反诉请求，本院亦暂不予支持，双方可在处理合同解除后续事宜时一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：

一、解除原告(反诉被告)吴XX与被告(反诉原告)张XX之间的《房屋租赁协议》;

二、被告(反诉原告)张XX于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)吴XX支付2022年3月1日至2023年3月9日期间的租金415625元，并以159167元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率(LPR)计算，向原告(反诉被告)吴XX支付自2022年2月10日起至实际给付之日止的利息；

三、被告(反诉原告)张XX于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)吴XX支付违约金40000元；

四、被告(反诉原告)张XX于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)吴XX支付律师费30000元；

五、驳回原告(反诉被告)吴XX的其他诉讼请求；

六、驳回被告(反诉原告)张XX的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5018.75元，由原告(反诉被告)吴XX负担1111.75元(已交纳),由被告(反诉原告)张XX负担3907元(于本判决生效后7日内交纳),反诉案件受理费900元，由被告(反诉原告)张XX负担(已交纳)。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。