成功确认租赁合同无效并追回剩余租金 —— 一起违章建筑租赁纠纷案例

[案情简介]

2007 年 12 月 3 日，刘X与某商贸城签订《商贸城房屋租赁合同》，约定租赁该商贸城四期 X 号房屋用于经营，租赁期限 20 年（2008 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日），租赁费合计 301498 元（含税费 61738 元、租房费 239760 元）。该笔费用已由某矿实业公司（某商贸城开办单位）于 2007 年 9 月 10 日提前全额收取。

合同签订时，某商贸城、某矿实业公司承诺后续将补充提供房屋权属证明，但直至 2015 年仍未履行该义务。经核查，案涉租赁房屋建设未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准，属于违章建筑，二被告在签约时存在隐瞒关键事实的欺诈行为。为挽回损失，刘X向大同市矿区人民法院提起诉讼，请求确认租赁合同无效，并判令二被告返还扣除已使用 7 年 4 个月后的剩余租赁费190948 元。

某商贸城经法院合法传唤未到庭应诉；某矿实业公司辩称合同合法有效，主张案涉房屋为 “历史性建筑”，无需办理规划许可证，且刘X仍实际占有使用房屋，不同意返还租金。

[争议焦点]

1.     案涉《商贸城房屋租赁合同》是否因房屋缺乏合法建设手续而无效？

2.     某矿实业公司主张的 “历史性建筑无需规划许可证” 抗辩是否成立？

3.     二被告是否应向刘X返还扣除已使用期间费用后的剩余租金？

[代理策略]

代理律师结合案件事实与法律规定，制定针对性辩护方案：

1.     认定合同无效的核心论证：援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，明确未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同应属无效，案涉房屋无合法手续，符合合同无效法定情形。

2.     反驳 “历史性建筑” 抗辩：指出原《城市规划法》虽对工矿区居民点无强制规划许可要求，但案涉房屋属于商业用途的商贸城，并非居民点配套建筑，且二被告未提交任何证据证明房屋符合 “历史性建筑” 认定标准，抗辩无事实与法律依据。

3.     主张租金返还的合法性：依据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。刘X已举证证明租金全额支付、房屋无合法手续的事实，二被告应返还未实际使用期间的剩余租金，且某矿实业公司作为租金实际收取方，应承担连带返还责任。

[判决结果]

大同市矿区人民法院经审理，完全采纳了代理律师的辩护意见：

1.     案涉房屋未取得建设工程规划许可证及主管部门批准，《商贸城房屋租赁合同》违反法律强制性规定，应属无效；

2.     某矿实业公司“历史性建筑无需规划许可证” 的抗辩无证据支撑，不予采信；

3.     二被告应返还刘X剩余租赁费 190948 元，刘X需腾空并交还案涉商铺。

最终，法院判决，支持刘X全部核心诉讼请求，案件受理费 4118 元由二被告负担。

案例点评]

本案是典型的违章建筑租赁纠纷，核心在于明确三个法律要点，对类似案件具有重要参考价值：

1.     租赁合同无效的法定情形：房屋租赁的核心前提是租赁物合法，未取得建设工程规划许可证的房屋，无论是否为 “历史性建筑”，其租赁合同均因违反法律强制性规定而无效；

2.     举证责任的分配规则：主张合同有效或抗辩免责的一方，需提交充分证据证明其主张，否则应承担举证不能的法律后果；

3.     合同无效后的财产返还：合同无效后，出租人应返还承租人未实际使用期间的租金，承租人应返还租赁物，这是权利义务一致原则的体现。

本案中，代理律师精准抓住核心争议点，通过扎实的证据梳理与法律论证，成功为当事人挽回经济损失。此案也提醒承租人，签约前务必核查房屋合法手续，遇欺诈或合同无效情形时，应及时委托专业律师维权；出租人切勿隐瞒房屋违法事实，否则需承担合同无效的法律责任。