【判决法院】
福建省宁德市蕉城区XX
【判决时间】
2024年(立案后依法适用普通程序审理，判决日期未在文书中显示，以立案时间2024年11月4日为参考)
【代理哪一方】
原告宁德市蕉城区某镇某村民委员会(以下简称“七*村委会”)的委托诉讼代理人
【案件详情】
2016年11月23日，原告七*村委会与被告福建某农业科技发展有限公司(以下简称“万*农业公司”)签订租赁合同，约定原告将其位于新XX桥河岸上所建的20间食用菌栽培房(占地面积1800平方米)出租给被告，租期10年，年租金8万元。合同约定签订之日起30日内一次性交付第一年租金，以后每年按第一年交付租金的日期如期支付。合同还约定，被告不得拖欠租金，否则原告有权收回租赁物。
合同签订后，原告依约将栽培房交付被告使用。被告支付了部分租金，但自2019年4月9日支付了2018年11月23日至2019年11月22日期间的租金5万元后，再未支付任何租金。原告长期无法联系被告。为避免集体资产持续闲置，原告于2023年8月将场地另行出租给第三人。截至2023年8月1日，被告累计欠付租金31万元。原告多次催讨无果，遂委托福建福宁律师事务所冯从福律师向福建省宁德市蕉城区XX提起诉讼。被告经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
【我方诉讼请求】
1. 判令被告万*农业公司支付截至2023年8月1日的租金31万元，并自起诉之日(2024年10月12日)起按LPR利率标准支付逾期付款利息至付清之日止;
2. 本案诉讼费、公告费由被告承担。
【案件总结】
本案为典型的租赁合同欠租纠纷，事实清楚，证据确凿。被告长期失联，原告为防止损失扩大，已另行出租场地，符合减损规则。
法院裁判观点：
· 原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行。原告已交付租赁物，被告未按约支付租金，构成违约。
· 被告欠付租金计算至原告收回场地前的2023年8月1日，金额31万元，有合同及被告过往付款记录佐证，应予支持。
· 原告主张自起诉之日(2024年10月12日)起按一年期LPR计算逾期利息，符合法律规定。
· 被告经合法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。
判决结果：
· 被告万*农业公司应于判决生效之日起十日内支付原告七*村委会租金31万元及逾期付款利息(以31万元为基数，自2024年10月12日起按一年期贷款市场报价利率计算至实际付款之日);
· 案件受理费5950元、公告费(以实际发生为准)由被告负担。
代理策略反思：
· 固定关键证据：重点准备《租赁合同》、被告2019年付款凭证、原告催讨记录及另行出租的证明，形成完整证据链，证明欠租事实及原告已采取减损措施。
· 合理计算欠租期间：因被告失联，原告在合理等待后于2023年8月另行出租，我方主动将欠租计算截止日定于此日，避免因继续计算租金导致法院不支持的风险。
· 缺席审判应对：被告下落不明，律师积极协助法院进行公告送达，确保程序合法，最终获得缺席判决，为后续执行奠定基础。
· 利息主张XX：放弃合同约定较高利息，仅主张起诉之日起的LPR利息，提高诉求的稳妥性，便于法院支持。
【律师价值】
· 证据组织与缺席审判：在被告失联、缺席的情况下，通过清晰、完整的合同、付款凭证及催讨记录，成功使法院全额支持租金及利息主张。
· 减损规则的运用：主动将另行出租时间点作为租金计算的截止点，符合《民法典》减损规则，避免因原告未及时止损而被法院酌减租金。
· 诉讼成本控制：法院判决案件受理费及公告费均由被告承担，原告无需预先承担过重的诉讼成本。
· 执行保障：判决生效后，律师及时协助原告申请强制执行，并提示执行申请期限及财产线索排查，为最终回款做好准备。
