案情简介
20XX年X月，A与某住房租赁公司签订《房屋出租委托合同》，约定A将其位于北京市某区某处的房屋委托该公司管理出租，租期2年，租金5500元/月，每季度支付一次，并给予公司60日免租期。合同签订后，A依约交付房屋。公司支付前两期租金后，第三期租金（20XX年X月应付16,500元）迟迟未付。A多次催要，公司以各种理由拖延，最终失联。A于20XX年X月X日收回房屋，并委托律师提起诉讼，要求解除合同、支付拖欠租金及免租期损失。
律师工作
接受原告A委托后，代理律师全面梳理案件证据，包括房产证、《房屋出租委托合同》、微信催收记录、收款记录等，证明双方合同关系及公司违约事实。针对合同名称为“委托合同”而实质内容具备租金标准、支付方式等租赁合同核心要素的特点，代理律师向法庭阐明双方之间实为租赁合同关系，应适用租赁合同相关法律规定。被告公司经公告送达未到庭应诉，代理律师在被告缺席的情况下，向法庭充分阐述了合同解除的法定依据——被告逾期支付租金超过30日，符合合同约定的解除条件，且其失联行为表明无法继续履行，A收回房屋系行使单方解除权。关于免租期损失，代理律师主张因被告违约导致合同提前解除，原告实际未享受到完整的免租期待遇，该损失应由违约方承担，并提交了合同关于免租期的约定作为依据。同时，代理律师明确表示不同意在本案中用押金折抵欠款，确保原告对押金的独立权利。
案件结果
法院认定双方签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托，但实质内容符合租赁合同特征，系合法有效的租赁合同。被告未按期支付租金且失联，构成违约，原告有权解除合同。结合A于20XX年X月X日收回房屋的事实，法院确认合同于该日解除。关于租金，法院支持自20XX年X月X日至20XX年X月X日（合同解除日）期间的租金，按实际占用天数折算为13,200元。关于免租期损失，法院根据合同实际履行情况，酌情支持7,245.34元（按实际履行期间占约定租期比例折算）。判决被告支付租金及免租期损失合计20,445.34元，并承担相应诉讼费、公告费。驳回A其他诉讼请求。
律师心得
本案是一起因房屋托管公司拖欠租金引发的租赁合同纠纷，被告失联导致缺席审理。通过代理本案，有以下几点体会值得总结：
合同名称不影响合同性质的认定。 本案双方签订的是《房屋出租委托合同》，但合同内容包含租金标准、支付方式、租赁期限等租赁合同的核心条款，法院据此认定双方之间成立租赁合同关系。在类似纠纷中，应当关注合同实质内容而非名称，准确选择案由和法律依据。
免租期损失在违约情形下可以获得支持，但需按实际履行期间折算。 本案原告主张两个月免租期全部损失11,000元，但法院根据合同实际履行情况（从20XX年X月X日免租期满开始计算租金至20XX年X月X日解除，实际履行约6个多月，占约定2年租期的约1/4），酌情支持了7,245.34元。这一认定提示：免租期并非完全白给，其与合同整体期限挂钩，当承租人违约导致提前解除时，房X可主张相应的损失赔偿。
被告失联时，及时收回房屋是止损的关键。 原告在公司逾期支付租金且无法联系后，于20XX年X月X日收回房屋，法院以该日作为合同解除日。若未及时收回，租金损失可能继续扩大，且解除日无法确定。在承租人违约且失联的情况下，出租人应果断采取措施收回房屋，避免损失扩大。
缺席审理时，证据的完整性和清晰度至关重要。 本案被告未到庭，法院依据原告提交的合同、催收记录、收款记录等证据作出判决。代理律师需确保每一份证据的来源、内容、关联性均清晰可辨，形成完整的证据链，以支持全部诉请。
押金处理需根据案件情况决定是否一并主张。 原告持有押金5,000元，但选择不在本案中折抵欠款，而是另行处理。这可能是为了保留对押金的独立权利，避免在诉讼中因折抵金额计算不清而产生争议。律师应结合案件具体情况，向当事人分析是否将押金一并处理。
本案通过完整的证据组织和精准的法律定性，在被告缺席的情况下，成功为原告解除了合同并获得了租金及免租期损失的赔偿，有效维护了出租人的合法权益。
