审理法院信息：东莞市第二人民法院
案情简介
原告为购房者 I 先生，经第三方机构介绍，与某新能源科技公司签订《合作建房协议书》，约定以合作建房形式认购房屋，原告陆续支付购房款、绿本费、律师见证费等款项共计近 40 万元。后续原告发现案涉项目系工业用地改建住宅，未履行法定土地审批与建设程序，房屋无法正常交付，自身合法权益受损。
原告与各方协商退款未果：新XX公司认可合同无效，但主张原告知晓房屋性质，仅同意退还部分款项；代收款项的物业公司及相关人员称仅代收定金，不承担退款责任；提供见证服务的机构主张仅见证签名真实性，不审核合同效力。原告遂委托XXX专业律师提起诉讼，请求确认合同无效，判令责任方返还全部款项并赔偿资金占用损失。
办案经过
明岑律师接收案件后，围绕合同效力、责任主体、过错划分三大核心制定完整办案方案。第一，锁定合同违法性：调取案涉土地性质相关材料，举证证明工业用地未经法定程序改建住宅，违反《土地管理法》强制性规定，案涉合作建房协议自始无效。第二，追踪资金流向：系统整理全部转账记录、收款凭证，证实核心购房款项直接进入新XX公司账户，明确合同相对方与退款责任主体。
第三，划分过错责任：指出开发商借助 “律师见证” 误导普通购房者，对合同无效及购房者损失存在主要过错；同时厘清代收方、见证方的责任边界，针对性提出诉讼主张。庭审中代理律师完整举证、充分论证，逐一反驳各方抗辩意见。
案件结果
判决结果
- 确认原告与某新能源科技公司签订的《合作建房协议书》为无效合同；
- 判令新XX公司向原告返还购房款 38.6 万元、绿本费 5000 元，并支付资金占用费（以对应款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率、不超过年利率 3.85% 的标准，自 2021 年 3 月 8 日起计算至款项实际付清之日止）；
- 判令新XX公司赔偿原告 70% 的律师见证费损失；
- 驳回原告要求物业公司、相关个人承担连带责任的诉讼请求。
判决理由
法院审理认为，案涉房屋所属土地为工业用地，改建住宅未依法履行审批程序，《合作建房协议书》违反法律强制性规定，依法认定无效。合同无效后，新XX公司作为合同相对方及款项收取方，应返还已收取的全部款项，并赔偿资金占用产生的法定孳息损失。新XX公司在交易中利用见证形式误导购房者，对损失产生存在主要过错，应承担大部分见证费损失。现有证据不足以证明物业公司及相关人员存在虚构事实、隐瞒房屋性质的过错，故不承担连带责任。
