房屋买卖合同定金纠纷二审案例
审理法院信息
二审审理法院：宁夏回族自治区固原市中级人民法院
案情简介
乙方购房者为陈X，甲方售房者为赵X，原审被告为房屋产权人孙X，第三方为本地某房地产经纪分公司。陈X通过该房产经纪分公司，与赵X签订房屋买卖合同，约定购买孙X名下位于固原市原州区某小区的房屋，陈X按约定支付购房定金。本次纠纷中，被上诉人周X的委托诉讼代理人为张彩琴律师。合同签订时，赵X未取得房屋产权人孙X的售房授权，事后孙X拒绝追认售房行为，导致房屋买卖合同无法继续履行。陈X遂向法院提起诉讼，主张解除合同并要求对方承担定金违约责任。赵X不服一审裁判结果，向二审法院提起上诉。
办案经过
一审阶段，陈X提交相关合同及付款凭证，主张解除房屋买卖合同、追究对方定金违约责任，并要求相关方承担中介服务费。赵X抗辩案涉合同属于效力待定合同，且合同定金条款约定不公，自身不应承担双倍返还定金的责任。房产经纪分公司到庭应诉，主张一审判决事实清楚、适用法律正确。原审被告孙X经一审法院合法传唤，未到庭参与诉讼。一审法院审理查明，案涉房屋实际产权人为孙X，赵X无合法售房授权，同时认定案涉格式合同中定金条款存在权责不对等、违背公平原则的情形，部分条款无效。
赵X不服一审判决，提起上诉，请求撤销一审判决、驳回陈X一审诉讼请求。二审法院立案后，依法适用二审独任程序公开开庭审理本案。庭审中，赵X提交通话录音作为新证据，拟证明合同无法履行系无授权所致，并非自身反悔售房。房产经纪分公司提交微信聊天截图佐证案件事实。二审法院对双方新证据予以审查，对赵X提交的录音证据不予采信，对经纪公司证据予以认可，且确认一审查明的全部案件事实。孙X经二审法院合法传唤，依旧未到庭参与诉讼。
案件结果
二审法院最终判决驳回赵X上诉，维持原判，二审案件受理费由赵X承担。
判决理由：第一，案涉三方房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合同依法成立有效，赵X无权处分房屋的行为不影响合同本身效力。第二，案涉合同为格式合同，合同中对买卖双方定金违约责任约定悬殊，违背《民法典》公平原则与权利义务对等原则，该不平等定金条款无效，应当适用法定定金罚则。第三，赵X在未取得房屋产权人授权的情况下签订合同，导致合同无法履行，构成违约，需承担双倍返还定金的责任。第四，孙X未参与合同签订，亦未事后追认售房行为，无需承担违约责任。同时，结合定金由房产经纪分公司保管1万元的实际情况，一审法院判令赵X支付3万元定金、经纪分公司退还1万元定金，处理合理合法，不存在事实认定和法律适用错误，二审依法予以维持。
