基础信息
审理法院：吉林省中级人民法院，裁判年份 2022 年前后
代理律师：李智慧律师
委托方：房产买受人夫妻（案外人）
案件详情
某房地产开发企业因大量对外负债，名下多处商业门市被债权人申请查封、启动司法拍卖程序，其中一套临街门市纳入执行范围。本案夫妻二人多年前全款向该开发商购买案涉门市，足额支付全部购房款，签订正式商品房买卖合同，完成房屋交付、实际入住，长期缴纳物业、水电费用，并且在不动产登记中心正常办理不动产权证书，房屋物权完整登记至夫妻二人名下。
债权人坚持房屋原登记在开发商名下，属于开发商责任财产，要求继续拍卖处置，提起执行异议之诉，请求法院恢复对案涉房屋的强制执行。夫妻二人委托李智慧律师代理应诉维权。律师围绕物权公示效力、商品房消费者权利两大核心要点举证辩论：一是整理完整购房转账记录、买卖合同、入住单据、物业缴费凭证，证明早已全款购房、长期实际占有使用；二是提交不动产登记中心核发的不动产权证，依据物权法定原则，房屋所有权已经归属于夫妻，不再属于开发商可执行资产；三是引用执行异议相关司法解释，已完成物权登记的买受人享有足以排除普通金钱债权执行的民事权益；四是区分开发商对外债务与已完成房屋买卖两个独立法律关系，开发商欠款不能处置已经过户的私人房产。全套交易、登记证据当庭提交支撑我方主张。
案件结果
法院采信律师全部代理观点，认定夫妻二人已合法完成不动产登记，案涉房屋物权归属买受人，不属于开发商可供执行财产，驳回债权人要求拍卖房屋的全部诉讼请求，维持中止执行裁定，房产免于查封、拍卖，完整保住当事人大额不动产资产。
律师价值
1. 精通执行异议、执行异议之诉全套司法裁判规则，清晰区分开发商责任财产与已过户购房者私有房产；
2. 整合购房、付款、入住、不动产登记全套闭环证据，完整证明合法物权取得过程；
3. 精准适用物权公示原则，论证不动产权证优先于普通债权的法律效力；
4. 全程保护购房者不动产权益，阻止房屋司法拍卖，避免重大财产损失；
5. 擅长房产查封、开发商欠债引发的执行异议案件，办理异议申请、异议之诉。
适用场景与服务指引
全款购买开发商房产后，开发商欠债导致房屋被法院查封、拟拍卖；房屋已完成不动产过户登记；作为案外人提出执行异议、应对执行异议之诉；房产解封、停止强制执行维权均可咨询。
