本案属于商品房买卖合同纠纷，核心适用《民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房约定按揭付款，因不可归责于买卖双方事由无法办理贷款、合同无法履行的，买卖双方均有权解除合同，开发商应当返还已收全部房款。我方当事人为购房自然人（乙方），通过房产中介向房地产开发企业（甲方）购置商品房，双方签署正式商品房现售合同，约定总房款两百余万元，付款方式为首付款 + 银行按揭贷款，尾款 178 万元通过银行按揭支付。合同签订后，乙方按约定足额向甲方支付定金 + 首期购房款，完全履行前期付款义务。后续乙方在中介陪同下，先后向多家银行提交按揭贷款申请，但全部银行均未审批通过，无法落实合同约定的按揭付款渠道，乙方客观无力一次性自筹百余万现金付清尾款。而开发商销售环节存在明显流程漏洞：签约前未充分核验乙方贷款资质、未提前告知贷款审批风险，未配套备选付款方案，仅单纯约定按揭支付，未对贷款失败后的处理方式作出清晰约定，属于销售服务瑕疵。贷款长期无法落地后，开发商直接向法院起诉，要求乙方一次性付清剩余 178 万房款，并按日万分之一标准支付大额逾期违约金，同时主张本案全部诉讼费、保全费由购房人承担，给当事人造成巨大资金与诉讼压力。
接受乙方委托后，我方律师梳理全案证据，锁定开发商销售流程漏洞作为核心抗辩突破口，同步提起反诉：第一，固定全套证据，整理银行贷款失败沟通录音、中介微信聊天、首付款转账流水、中介退款凭证，完整证明多方银行均拒批贷款，属于不可归责于买方的客观事由；第二，指出开发商销售重大漏洞：售楼阶段未提前评估客户贷款资质、未提示按揭失败风险，合同未设置贷款无法获批的兜底条款，开发商未尽销售告知与风险提示义务，自身存在过错；第三，援引商品房司法解释第十九条，明确因客观原因办不下贷款，购房人享有法定合同解除权，开发商无权强行要求买方自筹巨额尾款，更无权主张高额逾期违约金。
庭审中，律师完整出示证据、结合销售漏洞与法律规定充分说理，开发商知晓自身销售流程存在瑕疵，若法院判决解除合同，需要全额返还首付款，还要承担大部分诉讼成本，综合诉讼风险较高，主动向法院申请调解。经法庭居中协调，双方达成书面民事调解书：双方一致解除商品房买卖合同；我方当事人仅需支付开发商小额补偿，即可完成网签备案注销手续；款项付清、备案注销完毕后，双方就房屋买卖再无任何债权债务争议；本案诉讼费由开发商自行承担。本案给广大购房者重要参考：买房签约前，务必让开发商提前核查自身贷款资质；若因银行政策、自身资质等客观原因无法办理按揭，开发商销售存在流程疏漏、未提示风险的，可委托律师反诉主张解除合同，大幅降低退房补偿成本，避免背负百万尾款债务。
