一、案件详情
张彪律师代理本案被告暨反诉原告出租方 B
原告 XX 作为承租方，与出租方 B 签订土地房屋租赁合同，约定房屋仅可合规装修、严禁破坏承重主体结构，租期五年，承租方先行支付 8 万元租金、3 万元履约保证金。原告 XX 进场装修时，未提交装修方案、未经出租方书面许可，私自拆除房屋承重墙、承重梁柱、院内围栏，造成房屋结构性安全隐患。出租方多次通过微信、电话制止违规施工，要求恢复主体结构，双方协商无果。
后原告 XX 率先提起本诉，主张出租方阻挠装修、房屋手续不全导致合同目的无法实现，诉请解除合同、全额退还租金保证金，并索要十余万元装修损失及资金利息，涉案诉求总额超 23 万元。
出租方 B 收到起诉材料后委托张彪律师全权处理，律师梳理完整合同、聊天记录、房屋破损现场照片，发现承租方擅自改动建筑主体构成根本违约，随即指导当事人提起反诉，主张由承租方承担房屋及围栏修复费用、长期占用房屋产生的租金损失，同时申请司法鉴定确定修复造价。
庭审中，原告 XX 以出租方默许改造、房屋无产权为由抗辩，否认破坏主体结构、拒绝承担修复及占用损失。张彪律师完整举证微信沟通记录、房屋破损现场影像、司法鉴定意见书，结合民法典及房屋租赁司法解释逐条抗辩：一是承租方私自拆除承重墙体属于法定违约行为，出租方有权解除合同；二是承租方早已用案涉地址注册经营主体，租赁经营的合同目的已实现；三是承租方单方面起诉解约、拒不修复房屋，长期占用物业产生的租金损失应由其全额承担；四是承租方自身违约在先，租金、保证金均无需退还，装修损失自行承担。
法院合并审理本诉与反诉，采信我方全部证据及抗辩观点，认定承租方擅自改动房屋主体构成根本违约，最终全部驳回原告 XX 的本诉请求，同时全额支持出租方 B 的反诉诉求。
二、案件总结
本案属于房屋租赁合同合并审理本反诉纠纷，张彪律师全程代理出租方（反诉原告）应诉并提起反诉。法院认定承租方私自拆除房屋承重结构构成根本违约，判决驳回承租方全部退款、赔偿装修损失的本诉请求；同时判令承租方全额承担房屋及围栏修复工程款、房屋占用租金损失，本案本诉、反诉、鉴定、保全全部诉讼费用均由违约承租方承担，出租方实现案件全面胜诉。
三、律师价值
1 精准固定完整证据链锁定承租方结构性违约事实
承租方当庭否认破坏房屋主体、谎称装修经出租方默许，律师系统整理完整微信聊天记录、房屋破损实拍照片、装修前后对比影像，完整还原出租方多次提醒禁止改动承重结构、承租方强行拆改的全过程，形成无漏洞证据，直接推翻承租方全部抗辩说辞。
2 指导当事人合法提起反诉并申请造价司法鉴定
在承租方先行起诉的被动局面下，律师快速梳理当事人损失，制定完整反诉方案，主动申请法院委托第三方机构出具修复造价鉴定意见书，以专业鉴定报告作为损失计算核心依据，让修复费用诉求具备客观、权威支撑，全部被法院采纳。
3 法律适用精准区分租赁双方法定权责
律师精准引用《民法典》及城镇房屋租赁司法解释，清晰论证承租方不得擅自变动建筑主体、违约解约后无权主张退还租金保证金、出租人可主张房屋修复及占用损失等法律规则，清晰划分双方过错责任，法院完全采纳全部法律抗辩逻辑。
4 全方位驳斥承租方全部四项本诉诉求
针对承租方退还租金、返还保证金、赔付装修损失、支付资金利息四项诉求，分层逐一反驳：一是承租方已完成工商注册，经营租赁目的达成；二是房屋损坏系承租方自身违规施工造成，装修投入自行承担；三是承租方单方违约在先，无权主张资金占用利息；四是保证金按合同约定不予退还，四项诉求全部被法院驳回。
5 全程统筹本反诉全流程降低当事人诉讼压力
从证据归集、反诉文书起草、司法鉴定对接、两次庭审举证质证、法庭辩论全流程全权代理，同时预判对方上诉应对思路，同步告知判决后财产保全、强制执行相关操作方案，完整覆盖一审维权全链条，无需当事人耗费大量时间参与诉讼事务。
四、适用场景与服务指引
适用咨询场景
1 承租方租赁房屋私自拆除承重墙、梁柱破坏主体结构，事后起诉要求退租退款
2 房屋租赁产生纠纷，承租方先行提起诉讼，出租方需要提起反诉主张修复、占用损失
3 承租人装修造成房屋损毁，无法自行核算修复金额，需要司法鉴定配套诉讼
4 承租方单方违约提前解约，主张全额返还租金、履约保证金
5 租赁期间承租人长期占用房屋拒不交接，产生空置租金损失
6 双方对装修责任、房屋破损过错划分存在重大争议
7 厂房、临街商铺、自建房租赁发生本反诉交叉诉讼纠纷
法律服务指引
1 房屋租赁合同本诉应诉、反诉提起全程一审代理
2 房屋破损、装修损失司法鉴定对接与证据配套服务
3 租赁双方违约责任划分、租金保证金退还专项法律分析
4 承租方破坏房屋主体结构类案件抗辩方案制定
5 房屋占用租金、修复工程款损失索赔诉讼代理
6 商铺、厂房、自建房租赁合同事前风险审查，规避装修违约纠纷
7 胜诉判决后强制执行、财产查控回款代理
若您作为房屋出租方，承租人擅自拆改房屋承重结构并起诉要求退还租金保证金，可联系本律师团队，固定房屋破损完整证据，同步提起反诉主张修复费、房屋占用损失，全方位对抗承租方不合理索赔诉求，保障出租方财产权益。
