一、案件详情
2024 年 12 月，文安县某商业管理公司与河南某百货公司签订商铺租赁合同及补充协议、商铺管理合同，约定由百货公司承租文安县某商业中心共计 721.9 平方米商铺，合作模式为联营扣点，同时约定装修免租期、物业费、违约责任、维权律师费承担等核心条款，商业管理公司依约向百货公司支付 35 万元装修补贴款。
合同履行过程中，双方因履约争议产生纠纷。2025 年 6 月，商业管理公司以商铺长期未开业为由，向百货公司发送合同解除通知，主张解除双方全部合作协议，并要求对方支付租金、物业费、律师费，返还装修补贴、承担违约金等。双方协商未果，商业管理公司向一审法院提起诉讼。
一审审理中，法院认定双方合同于 2025 年 9 月协商解除，酌定案涉商铺租金标准为 20 元 /㎡/ 月，仅支持租金 112497.73 元、物业费 16874.66 元、律师费 1200 元，驳回了商业管理公司的其余诉讼请求。商业管理公司对一审租金标准、律师费认定结果不服，委托祖小龙律师团队代理二审上诉，案件于 2026 年 5 月立案审理，最终二审法院作出改判判决，最大限度维护了当事人合法权益。
二、办案思路
本案核心争议聚焦租金标准认定、物业费起算时间、律师费合理赔付三大问题。办案律师团队精准拆解一审裁判瑕疵，明确核心办案思路：一是针对一审混淆免租期优惠与基础租金标准的核心错误，收集案涉商圈相邻商铺租赁合同、缴费凭证等新证据，证明周边商铺市场基准租金为 60 元 /㎡/ 月，一审 20 元 /㎡/ 月标准显著低于市场均价，显失公平；二是梳理完整合同条款，厘清免租期为附条件履约优惠，并非永久降租依据，针对一审裁判逻辑漏洞进行精准抗辩；三是整理律师费委托合同、转账凭证、收费指导标准等全套证据，论证一审律师费酌定金额过低，不符合案件标的与律师工作量；四是紧扣公平原则与商事交易惯例，主张一审未考量当事人已支付大额装修补贴的履约成本，裁判结果失衡，请求二审依法调整。
三、案件总结
本案属于典型的联营扣点模式商铺租赁合同解约纠纷，此类案件因无固定书面月租金，极易出现法院酌定租金标准偏差问题。一审法院简单参照带长期免租优惠的商铺均价定租，将阶段性免租优惠固化为永久低租金标准，忽略了商圈无免租期商铺的市场行情，导致租金赔付金额严重偏低。
二审审理中，法院采纳代理律师的核心抗辩观点，认可一审租金标准认定过低、裁判失衡的问题，结合商铺实际市场租赁均价、五年租期综合租金标准、当事人大额装修补贴投入等事实，将案涉租金标准予以上调，最终将应付租金从 112497.73 元改判为 202495.91 元，为当事人挽回 89998.18 元经济损失。同时维持一审物业费、律师费裁判结果，驳回双方其余争议诉求，实现案件部分改判胜诉。
四、律师价值
1. 精准纠错裁判逻辑：成功推翻一审不合理的租金酌定标准，打破 “免租期优惠等同于永久降租” 的错误裁判思路，通过类案证据佐证市场真实租金水平，填补一审事实认定漏洞。
2. 高效固定核心证据：二审针对性补充相邻商铺租赁凭证、律师费收费依据等关键新证据，形成完整证据链，为二审改判提供核心支撑。
3. 最大化当事人权益：在一审败诉比例较高的情况下，通过专业商事抗辩，成功为当事人挽回近 9 万元租金损失，大幅缩减当事人诉讼损失，体现专业商事诉讼的维权价值。
4. 规范把控案件争议：精准区分商事租赁中免租期优惠、基础租金、履约责任的法律边界，为同类联营模式租赁纠纷维权提供有效办案参考。
五、适用场景
本案例适用于商业商铺联营扣点租赁纠纷、租赁合同提前解除争议、法院酌定租金标准不公、免租期租金认定争议、维权律师费赔付争议等商事合同纠纷场景，尤其适用于无固定租金、以销售额扣点计费的商业租赁解约维权案件。
六、法律服务指引
在商业商铺租赁合作中，普遍存在租金标准模糊、免租期约定争议、提前解约责任不清、维权费用无法落地、履约补贴返还争议等法律问题，遇到商铺租赁解约纠纷、法院酌定租金标准过低、免租期优惠被错误认定、律师费维权费用不被支持、联营租赁账务纠纷等问题，可以找祖小龙律师。
律师专注商事租赁合同纠纷处理，精通商业租赁、联营合作类案件的裁判规则与举证要点，可针对商铺租金核算、违约责任认定、损失赔偿、律师费赔付、合同解除后果等争议，提供案件研判、证据梳理、诉讼抗辩、二审维权等全流程法律服务，精准纠正司法裁量偏差，全力保障企业商事合法权益。
