一、案件基础信息
1. 审理法院：福建省邵武市人民法院
2. 判决时间：2024年11月22日
3. 代理律师：刘峻
4. 代理身份：出租企业(原告)代理律师
5. 案由：房屋租赁合同纠纷
二、案件详情
出租企业为本地古玩商贸城运营方，2021年10月19日与承租方签订书面商铺租赁合同，约定承租方承租商贸城A区一间40.4平方米商铺，租期自2021年11月1日至2023年11月31日，租金标准每月每平方米20元，年度租金合计9696元;承租方签约时缴纳2000元履约保证金，逾期付租需承担违约金;合同明确约定租期届满或提前终止，承租方必须与出租方现场验收、签署交接单、交还钥匙，才算完成退租手续，仅转交钥匙、未书面交接不视为完成返还。
合同履行期间，承租方仅支付第一年度部分租金6616元，尚欠首年租金3080元，自2022年11月起不再缴纳后续租金。出租方通过微信持续催告缴费、办理退租手续，2023年12月发送律师函书面告知限期结清欠费，逾期将起诉收回商铺、追索全部租金与违约金。承租方收到催告后口头承诺还款，却始终未实际履约。
承租方庭审抗辩称，自身经营困难已于2023年3月腾空商铺、委托第三方转交钥匙，出租方拒收，租赁合同早已解除，仅欠付少量租金，其余后期租金、水费均不应承担。但出租方留存全部微信聊天记录，记录显示承租方直至2024年才提及转交钥匙一事，此前从未告知已腾空、交付钥匙，无任何交接书面凭证佐证其主张。
案件立案后适用普通独任程序开庭，双方代理人均到庭参与庭审质证辩论。诉讼过程中出租方调整诉求，剔除收回商铺的诉请，仅主张拖欠租金、代垫水费、逾期违约金;诉讼期间，双方于2024年9月25日完成商铺钥匙交接。
庭审核心争议分为两点：一是租赁合同实际解除时间，承租方单方声称2023年3月解除，出租方主张律师函送达十日后解除;二是欠费范围，承租方否认2023年3月后的租金、水费，出租方主张计至合同合法解除之日，同时抵扣保证金核算最终欠款。
三、我方(出租企业)诉讼请求
起诉初始诉讼请求
1. 判令承租方腾空并返还案涉承租商铺;
2. 判令承租方支付截至2024年6月30日拖欠租金18432元，并按每月每平方米20元标准支付2024年7月1日至商铺实际交付之日的占用租金;
3. 判令承租方支付出租方代为垫付水费1457.40元;
4. 判令承租方支付逾期付款违约金1463.45元;
5. 本案全部诉讼费用由承租方承担。
庭审变更后最终诉讼请求
结合双方预计交接商铺的时间，当庭撤回返还商铺诉求，调整债权主张：
1. 判令承租方支付截至2024年6月30日租金18432元，以及自2024年7月1日至2024年9月25日按每月每平方米20元计算的占用租金;
2. 判令承租方支付出租方代为垫付水费1457.40元;
3. 判令承租方以18432元为基数，支付2023年12月1日至2024年6月30日按年利率13.8%计算的违约金1463.45元;
4. 本案诉讼费由承租方承担。
四、案件最终结果
1. 法院认定租赁合同于2023年12月26日正式解除，承租方仅需承担截至该日期的租金，2023年12月27日至2024年9月25日空置损失因出租方未及时收房，不予支持;
2. 核算承租方应付租金合计13440元，租赁期内垃圾费390元，抵扣承租方预先缴纳的2000元保证金后，判令承租方支付剩余租金11830元;
3. 判令承租方支付以18432元为基数，按一年期LPR1.95倍计算的对应逾期违约金;
4. 驳回出租方主张2023年12月26日后占用费、部分水费的诉讼请求;
5. 案件受理费394元，由承租方承担203.62元，出租企业自行承担190.38元;
6. 判决书明确，若承租方未按期履行付款义务，需加倍支付迟延履行期间债务利息，为后续强制执行提供依据。
五、案件总结
本案是商铺租赁中典型的承租人欠租、单方声称提前退租却无交接凭证的商事租赁纠纷，办案难点在于反驳承租方“早已腾空交房、合同提前解除”的核心抗辩。接受委托后，我第一时间完整归集全套证据：书面租赁合同、租金转账记录、历年微信催缴聊天记录、律师函送达凭证、水费缴费票据，形成完整证据闭环。
庭审中，针对承租方提交的单方证人陈述，我结合聊天记录时间线逐一驳斥，指出承租方长期沟通中从未提及2023年3月交付钥匙、腾空商铺，其说法前后矛盾，无书面交接单佐证，无法认定提前完成房屋返还。同时结合合同条款阐明，仅口头搬离、转交第三方钥匙，未与出租方现场验收、签署交接文件，不产生合同提前解除效力，租金仍应计算至合法解除节点。
针对租金、垃圾费、保证金抵扣、违约金标准四项核心债权，我当庭逐项列明明细，清晰区分租赁期内合法欠费与合同解除后扩大空置损失的边界，主动配合法庭完成金额抵扣核算，将原合同过高违约金标准调整至司法保护范围内，兼顾诉求合法性与裁判可支持度。
法院最终采纳我方全部核心代理观点，认定承租方拖欠租金构成违约，支持承租期内全部租金、垃圾费及合规违约金，仅剔除我方未及时收房产生的空置占用费。案件办结后，我向委托人提示后续强制执行流程，告知可通过失信、限高手段保障回款，同时总结本案经营租赁风控要点，提醒企业出租商铺时留存完整交接、催告书面凭证，规避同类空置损失风险。
六、律师价值
本案针对承租人谎称提前退租、长期拖欠租金的抗辩，律师系统梳理租赁、催缴、欠费全套证据，依据合同约定驳斥对方无交接即视为交房的主张，精准划分租金计算区间，调整违约金至合法标准。法院支持承租期全部欠费与合规违约金，厘清出租方减损义务边界，为商业商铺出租企业处理欠租、单方退租纠纷提供标准化证据留存与诉讼维权方案。
