一、案件基础信息
1. 审理法院：武汉市蔡甸区人民法院
2. 判决时间：2025年5月6日
3. 代理律师：彭XX
4. 代理身份：购房者(原告)委托诉讼代理人
5. 案由：商品房预约合同纠纷
二、案件详情
购房当事人委托家人于2020年与房产开发商签署商品房认购预约协议，约定限期签订正式商品房买卖合同。当事人家人分多笔向开发商支付定金、购房首付款，另向合作渠道公司支付8万元渠道服务费，用于享受购房总价减免优惠，全部款项收款单据均登记在购房当事人名下。
后续因当事人直系亲属罹患重症，家庭经济压力陡增，无力继续完成购房交易，当事人家属多次与开发商工作人员沟通协商退款事宜，双方沟通长达数年，开发商始终以资金紧张为由拖延退款，仅口头承诺年底处理却未实际兑付。当事人多次沟通无果后，委托我方律师提起民事诉讼，将开发商、渠道公司列为共同被告。
庭审中两被告分别提出抗辩：开发商主张原告逾期未签正式合同构成单方违约，5万元定金应当全额没收;渠道公司称仅收取少量渠道佣金，剩余款项均由开发商实际支配，自身无全额退款义务。接受委托后，我完整归集认购协议、全部转账流水、收款收据、多年微信沟通记录、亲属重病病历、死亡证明全套证据，围绕预约合同法律性质、渠道服务费归属、解除合同法定条件三大核心要点展开举证质证。结合民法典预约合同规则，明确预约无法强制缔约，双方多年无签约履行基础，合同目的已彻底落空，同时论证渠道服务费依附购房交易，交易解除后开发商应当一并返还。
三、我方诉讼请求
1. 判令解除原告与开发商之间的商品房预约认购协议;
2. 判令两被告共同返还原告全部购房款项合计421038元;
3. 判令两被告以421038元为基数，自2025年1月1日起按一年期LPR1.5倍支付逾期还款利息;
4. 本案全部诉讼费用由两名被告共同承担。
四、案件最终结果
1. 法院确认双方商品房预约认购协议于开发商收到本案起诉状之日解除;
2. 判令开发商于判决生效五日内一次性返还原告首付款291038元+渠道服务费80000元，合计371038元;
3. 认定原告未按期签约存在单方过错，驳回原告利息诉求、5万元定金返还诉求;
4. 驳回原告要求渠道公司承担共同退款责任的全部诉讼请求;
5. 案件受理费7620元减半收取3810元，全部由房产开发商承担;
6. 若开发商未按期足额付款，需加倍支付迟延履行期间债务利息，原告可直接申请强制执行查封、处置开发商名下财产。
五、案件总结
本案是房产预约认购退房典型纠纷，办案核心难点在于区分定金罚则适用边界、厘清渠道服务费的返还责任主体。庭前我完整整理多年沟通记录、全套资金交付凭证、重病佐证材料，形成完整证据链条。庭审针对被告定金不退、渠道公司免责两大抗辩意见逐条反驳，从预约合同不能强制缔约、购房交易基础灭失角度论证解除依据，同时结合渠道合作协议，证明8万元优惠款实际由开发商占有受益，应当一并返还。法院最终采纳我方核心代理观点，支持绝大部分已付资金返还，仅因原告逾期签约过错不予退还定金与利息，最大限度挽回当事人大额财产损失，同时向客户普及认购签约、付款留存、协商退款书面留痕的房产交易风控要点。
六、律师价值
本案代理购房者起诉房产企业退房，完整归集多年转账、沟通、重病佐证证据，厘清渠道服务费法律归属，庭审有效反驳开发商定金不退抗辩，法院判决解除认购协议并返还三十七万余元购房及渠道款项，大幅挽回客户经济损失，为商品房预约退房类案件提供标准化取证、诉讼代理方案。
