一、案件基础信息
1. 审理法院：仪征市人民法院
2. 判决日期：2025年01月23日
3. 我方代理身份：本案被告(反诉原告)一审委托诉讼代理人
4. 承办律师：陈鸣
5. 执业律所：江苏宗申律师事务所
二、案件详情
本案系多年前农村宅基地房屋跨主体交易引发的合同无效纠纷。我方当事人(化名许X)为本村集体经济组织村民，2000年与本地国企下属分公司签订房屋转让协议，将自有农村宅基地房屋出售给该企业，企业当场支付购房款项，后续长期占有使用房屋，还曾办理产权登记手续。多年后相关不动产登记被行政机关撤销，双方就房屋归属、款项返还产生激烈矛盾，企业起诉要求我方当事人全额返还32万元购房款，并主张自2004年起计算三十余年巨额资金利息损失近37万元。我方当事人随即提起反诉，主张企业二十余年占用案涉房屋，应当支付对应房屋占有使用费。
接受许X委托后，我梳理全案交易背景、土地法律规定、双方过错事实，确定核心代理思路。第一，明确案涉房屋属于农村宅基地，依据土地管理相关法律，企业并非本村集体经济组织成员，案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定必然无效，合同无效后双方互负返还义务，我方当事人仅需返还实际收取购房本金。第二，重点论证双方均存在明显过错：出售时我方当事人虽知晓宅基地流转限制，但企业作为专业国企，具备完备法务与风控能力，理应清楚非农主体无权购置农村宅基地房屋，仍主动签约、长期占用房屋、违规办理登记，对合同无效负有同等重大过错。第三，针对原告诉求的巨额长期利息、我方反诉主张的房屋占有使用费，提出抵销抗辩：企业长期占用房屋产生的占有使用收益，与我方当事人占用购房资金产生的利息损失价值对等，基于同等过错应当相互冲抵，互不另行赔付。第四，核对全部付款凭证，原告主张付款总额32万元，但记账材料仅能证实实际支付316500元，超出3500元无任何支付凭证支撑，应当予以剔除;原告自行申请房屋评估产生的6000元评估费，系原告单方举证支出，应当由其自行承担。
庭审中，原告坚持全部本息诉求，主张我方当事人单方过错、应全额承担资金占用损失。我方围绕宅基地流转禁止性规定、国企过错、款项实际支付金额、两项损失抵销规则逐项举证辩论，提交交易原始协议、土地权属性质证明、房屋长期由原告占有使用相关佐证，完整阐述同等过错下损失互抵的法律逻辑，请求法院驳回原告利息诉求，同时驳回我方超出合理范围的反诉主张，仅处理本金与房屋双向返还事宜。
三、我方代理及反诉诉求
1. 认可案涉房屋买卖合同无效，同意返还原告实际收取购房本金316500元;
2. 驳回原告主张全部资金利息损失的诉讼请求，双方过错对等，房屋占有使用费与资金利息相互抵销;
3. 判令原告在收到购房款后限期返还案涉农村宅基地房屋;
4. 本案诉讼费、房屋司法评估费全部由原告自行承担。
四、案件最终结果
仪征市人民法院全部采纳我方核心代理意见，作出一审判决：
1. 我方当事人于判决生效十日内返还原告购房款316500元(扣除无凭证3500元);
2. 原告收到款项后十日内返还案涉宅基地房屋;
3. 驳回原告主张三十余年巨额利息损失的全部诉讼请求，双方资金利息、房屋占有使用费互相冲抵，互不赔付;
4. 原告单方支出的6000元房屋评估费由其自行承担;
5. 案件受理费按双方过错比例分摊，大幅减轻我方当事人诉讼费负担。
本案原告近37万元利息诉求全XX空，我方当事人无需额外承担任何资金占用赔偿，仅返还实际收取本金，同时收回自家宅基地房屋，最大限度降低经济损失。
五、案件总结
本案是典型农村宅基地向企业出售引发的合同无效纠纷，同类案件中出卖方常被判令承担高额资金利息。本案代理关键在于厘清双方同等过错这一核心裁判要点：国企具备专业法律审核能力，明知自身无宅基地购房资格仍完成交易、长期占用房屋，不能将合同无效全部责任归责于村民卖方。办案中一方面核对付款原始凭证，剔除无依据款项，缩小返还本金基数;另一方面精准运用合同无效过错分担规则，论证房屋长期占有收益与资金占用利息价值对等，推动法院认定两项损失相互抵销，直接驳回原告三十余年巨额利息主张。同时兼顾情理，适度调整反诉诉求，促成法院仅处理本金、房屋双向返还，平衡双方财产权益，减少当事人额外经济负担，也清晰释明农村宅基地禁止向非农企业流转的法律红线。
六、律师价值
精准适用宅基地流转强制性法律规定，区分买卖双方同等过错，核对付款凭证缩减返还本金基数。庭审充分论证房屋占有使用费与资金利息可相互抵销，法院全额驳回原告近37万元长期利息诉求，仅判令返还实际购房本金，大幅降低当事人赔偿成本，同时收回宅基地房屋，化解多年房产纠纷。
