【案情经过】
原告某公司因资金周转向被告刘X借款，双方于2018年1月签订《商品房买卖合同》，约定某公司将位于某市某区某路某号面积为84余平方米的商铺以40万元出售给刘X，并办理了商品房预售备案登记。随后，双方签订《协议书》，明确约定某公司向刘X借款30万元，将该商铺暂抵给刘X，如某公司逾期不还，则将该商铺直接过户给刘X，刘X无需补房款差价。后某公司因故未能按时归还借款，刘X在未与原告达成以物抵债合意的情况下，单方办理了该商铺的不动产权证书。某公司认为双方不存在真实的房屋买卖关系，遂诉至法院，请求确认《协议书》中的流押条款及《商品房买卖合同》无效，并要求刘X协助将商铺产权变更回某公司名下，同时承担保全费及保险担保费。
【争议焦点】
本案的核心争议焦点在于双方之间法律关系的性质认定，即双方是真实的房屋买卖合同关系，还是名为买卖实为借贷的担保关系，以及涉案《协议书》中的流押条款和《商品房买卖合同》的效力。被告刘X抗辩称，《商品房买卖合同》签订及备案在先，且后续原告开具了不动产发票并协助办理了产权证，双方系合法有效的房屋买卖关系，原告主张合同无效违背诚实信用原则。原告某公司则主张，签订买卖合同仅为借款提供担保，涉案商铺总价值84万余元，借款仅30万元，约定逾期直接过户属于法律禁止的流押条款，应属无效。
【裁判结果】
法院经审理认为，双方签订《商品房买卖合同》并办理预告登记后，又签订《协议书》约定借款及逾期过户事宜，可见双方并无真实的商品房买卖合同关系，而是构成民间借贷法律关系，涉案商铺系作为债务履行的担保物。根据相关法律及司法解释规定，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持。因此，法院确认《协议书》中关于逾期不还商铺直接过户的约定无效，确认《商品房买卖合同》系以虚假意思表示签订，应为无效。但因原告至今未偿还借款且双方对借款数额存在争议，法院对原告要求刘X协助变更产权的诉求暂不予支持。最终，法院判令被告刘X支付案件保全申请费四千七百余元，驳回原告的其他诉讼请求。
