新疆某自治州中级人民法院 民事判决书(20XX) 新 XX 民终 XXX 号上诉人 (原审被告)：LHJ，男，1975 年 1 月 21 日出生，汉族，住辖区内小区住宅委托诉讼代理人：JX，某律师事务所律师。委托诉讼代理人：XXYB，某律师事务所律师。被上诉人 (原审原告)：当地房产开发公司，住所地辖区开发区路段法定代表人：LXX，总经理委托诉讼代理人：何湘艳，新疆四运律师事务所律师。
上诉人 LHJ 因与被上诉人房产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辖区基层法院 (20XX) 新 XX 民初 XXXX 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 20XX 年 XX 月 XX 日立案后，依法组成合议庭，并于 20XX 年 XX 月 XX 日公开开庭进行了审理。上诉人 LHJ 的委托诉讼代理人 JX、XXYB，被上诉人房产公司的委托诉讼代理人何湘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
LHJ 上诉请求：1. 请求依法撤销原审民事判决，发回重审或直接改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2. 本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人 2018 年 1 月 2 日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同依法成立并生效。1.2018 年 1 月 2 日，上诉人 LHJ 与被上诉人房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人将开发区商铺以 40 万元价格出售给上诉人，上诉人于签约当日一次性付清全款，被上诉人次月 2 日交付房屋。2.2018 年 1 月 8 日，不动产相关部门出具《商品房预售备案通知书》，确认案涉商铺成交总价 40 万元。3.2018 年 1 月 10 日，因被上诉人无法按期交房，双方另行签订《协议书》，约定上诉人先行支付 30 万元房款，当日上诉人完成转账，已履行付款义务。4.2020 年 7 月 7 日，被上诉人向上诉人开具金额近 40 万元增值税普通发票，金额与合同、备案文件基本一致。综上，双方房屋买卖合同合法有效，完整履行买卖流程，成立真实买卖关系。
二、本案不存在房产抵押法律关系。设立不动产抵押需抵押合意、书面抵押合同、不动产登记三项要件，本案均不具备。《协议书》载明 30 万元为房款而非借款本金，双方同时存在买卖、借贷两层合法法律关系。逾期还款期间开发商应支付利息，逾期交房应支付房屋占有使用费。协议中逾期不还款直接过户商铺、无需补差价条款不属于民法典禁止的流押条款：该约定不能直接产生物权变动，上诉人只能通过履行买卖合同过户；协议附合同解除条件，开发商有权选择还款收回商铺，逾期未还款则履行买卖合同。开发商未在法定除斥期间撤销合同，反而开具发票、配合办证，违背诚信原则。一审法院片面认定案涉交易为借贷担保、无真实买卖关系，属于事实认定不清。被上诉人主张合同系借款担保仅为单方推测，无证据佐证；发票系开发商财务核对后开具，内部管理失误不能对抗上诉人。恳请二审查明事实，支持上诉请求。
房产公司辩称，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律无误，请求驳回上诉、维持原判，事实理由：一、案涉商品房买卖合同仅为 30 万元借款的担保，双方真实法律关系为民间借贷。签约备案后上诉人未支付 40 万元全款，开发商亦未实际交付商铺，与买卖合同约定完全矛盾。双方后续签订协议明确商铺暂抵给上诉人，上诉人转账 30 万元，开发商按月支付固定利息，完整印证借贷担保关系。依据民间借贷司法解释、民法典担保制度司法解释，以买卖合同担保借款、约定逾期直接过户的条款无效，属于流押约定，上诉人仅享有价款优先受偿权，不享有商铺所有权。商铺实际市场价值远高于 30 万元，约定以商铺抵 30 万借款显失公平。二、上诉人刻意隐瞒借贷事实，单方办理产权证意图侵占商铺。上诉人未出示借贷协议、转账凭证，仅凭买卖合同、收据换取购房发票；后单方持材料办理不动产权证。多份生效裁判文书已确认商铺归开发商所有，案涉交易为借贷担保。三、上诉人实际出借资金扣除砍头息、已收利息后，实际投入资金极低，却意图取得高价商铺，有违公平交易原则，上诉理由不能成立。
一审法院审理查明：双方 2018 年 1 月 2 日签订商品房买卖合同并办理预售备案；2018 年 1 月 10 日签订《协议书》，约定开发商将价值八十余万元商铺暂抵上诉人，上诉人转账 30 万元，开发商每月付息 5000 元，借期一年；到期未还款则商铺直接过户，无需补差价；一年内还清款项开发商可收回商铺。同日上诉人转账 30 万元。2020 年开发商开具近 40 万元不动产发票，2021 年上诉人单方办理不动产权证。另查明，上诉人另案起诉主张该笔 30 万元借款利息，未主张返还本金，相关案件已作出生效裁判。开发商为本案支出保全申请费四千余元、保全保险费六百元。
一审法院裁判观点：案涉法律事实持续至民法典施行后，适用民法典。双方先签买卖合同备案，再签订抵房付息协议，实质是以商铺备案作为借款担保，并非真实房屋买卖；约定逾期直接过户属于法定无效流质条款，双方不存在真实买卖合意，买卖合同系虚假意思表示应认定无效。法院已向上诉人释X法律关系，上诉人仍坚持按房屋买卖主张权利，故驳回其过户相关抗辩主张。保全申请费属必要诉讼费用由败诉方承担，保全保险费不予支持。一审判决：一、确认《协议书》中逾期还款直接过户商铺、无需补差价的约定无效；二、确认案涉《商品房买卖合同》无效；三、LHJ 三日内向房产公司支付保全申请费四千余元；四、驳回房产公司其余诉讼请求。
二审审理查明事实与一审一致，双方无新证据提交。二审法院审理焦点：1. 开发商诉请确认买卖合同及流质条款无效是否具备法律依据；2. 保全申请费承担主体。针对焦点一：依据民法典禁止流押条款、担保制度司法解释相关规定，案涉商铺市场价值八十余万元，仅为 30 万元借款作担保，协议约定逾期直接过户属于法定无效流质约定。上诉人另案起诉主张借款利息、多份生效裁判均认定双方为民间借贷、商铺系担保物。买卖合同仅为担保手段，双方不存在买卖真实意思，一审认定合同无效于法有据。禁止流质条款旨在维护等价有偿、公平原则，防止债权人利用债务人困境低价取得高价值资产，符合抵押权变价受偿的法律属性。针对焦点二：依据诉讼费用交纳办法，保全申请费属于诉讼必要开支，由败诉方承担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判相关判项。保全费用维持一审分配规则。
