上诉人：刘X3（三妹，一审原告）
代理律师：杨志峥律师
被上诉人：刘X4（二哥女儿，一审被告）
刘X1（大哥，一审被告）
刘X2（二哥，一审被告）
我爸把房子卖给了我侄女，我完全不知情。那套房子是我妈留下的遗产，怎么能这样被拿走？”面对一审败诉的结果，刘X3久久无法释怀。
她争取的，不是一套陌生的房子，而是母亲在家庭财产中应有的那份权益。一套登记在父亲名下的经济适用房，因一份房屋买卖合同，引发了继承人之间的争议。一审法院认定房屋属于父亲个人财产，驳回了女儿的诉讼请求。
刘X3没有放弃，杨志峥律师二审时重新梳理案件事实，从拆迁来源、夫妻共同财产转化、合同真实性等角度逐一突破，最终帮助当事人实现了二审改判。
01.案情介绍
刘XX与刘XX系夫妻关系，育有三个儿女：长子刘X1，次子刘X2和小女儿刘X3。刘X4系老二刘X2的女儿，也就是刘XX的孙女。
刘家夫妻有一处房屋，位于海淀区某公房201号。2006年，该房屋被纳入拆迁范围，刘X先生与拆迁方签订了《房屋拆迁产权调换协议》。2012年3月，双方又签订了《补充协议》。
2012年7月，刘XX去世。2013年，刘XX与拆迁方签订《买卖合同（经济适用住房）》，购买了海淀区某小区305号安置房屋，同年4月，该房屋登记在刘XX名下，所有权人为刘XX单独所有。2021年5月，刘XX与孙女刘X4签订《买卖合同》，约定将305号安置房屋以244万余元的价格出售给刘X4，并于同日完成产权变更登记，2022年11月，刘XX去世。
小女儿刘X3认为，305号房屋系父母共有房屋拆迁置换而来，属于夫妻共同财产。母亲刘XX去世后，其享有的50%份额应由三名子女依法继承。父亲刘XX未经其他共有人同意，擅自将房屋以买卖形式过户给刘X4，严重损害了她的继承权益。于是刘X3找到北京诵盈律师事务所提起诉讼，要求确认该买卖合同无效，杨志峥律师代理本案。
一审法院认为：涉案房屋系刘XX在刘XX去世后签订购房合同、支付房款并取得产权登记，房屋非夫妻婚姻存续期间取得的财产，女儿刘X3的证据不足以证明该房屋为夫妻共同财产，故驳回了她的全部诉讼请求。刘X3不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。
02.案件焦点
本案看似争议的是一份房屋买卖合同是否有效，实际上背后隐藏着两个关键法律问题。
第一，305号拆迁安置房是否属于父亲刘XX和母亲刘XX的夫妻共同财产转化而来？第二，父亲刘XX是否有权单独处分整套房屋？是否损害了其他继承人的合法权益？
03.办案经过
面对一审的不利判决，杨律师没有放弃，而是从事实和法律两个维度重新构建了上诉策略。
首先，锁定“拆迁权益转化”这一关键事实。
杨律师在二审中首先向法庭强调：拆迁安置房不同于普通商品房。其取得基础，是原有房屋拆迁补偿权益。被拆迁的房屋系刘XX与刘XX婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。2006年签订拆迁产权调换协议时，刘XX尚健在。拆迁安置所获得的权益，是原夫妻共同财产的法定转化和延续，不能因为安置房在刘XX去世后才办理产权登记，就否定其夫妻共有的属性。
其次，破解“登记在个人名下=个人财产”的逻辑错误。
一审被告称，产权证写的是刘XX名字，所以房屋属于刘XX个人所有。对此，杨律师提出：不动产登记虽然具有重要证明作用，但在家庭财产、拆迁安置等特殊情形下，仍需结合财产形成过程综合判断。如果仅依据最终登记结果，而忽略此前夫妻共同财产形成过程，将导致原夫妻一方死亡后，其原本享有的财产权利被直接消灭。这显然不符合继承制度保护合法财产权益的立法目的。
最后，围绕合同真实性，否定“名为买卖”的处分行为
刘X4在一审中虽然辩称其“足额支付刘XX房款244万余元”，但从未提供任何银行转账记录、收据或其他有效证据。除了房屋来源问题，杨律师进一步抓住合同本身。在家庭成员之间进行大额房屋交易，应当审查是否存在真实付款、真实交易意思。杨律师调查取证后指出，孙女刘X4并未举证证明其实际支付了房屋买卖合同项下房款，且房屋价格明显低于市场价格。因此，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，该合同属于虚假意思表示，应认定无效。
04.判决结果
2026年7月，北京市第三中级人民法院作出终审判决：
一、撤销一审民事判决；二、确认刘XX与刘X4于2021年5月签订的《房屋买卖合同》无效。
05.律师解读
本案的判决，揭示了法院审理确认合同无效纠纷时“权利来源审查→真实意思判断→合同效力认定”的裁判逻辑，也为类似案件提供了重要的参考。
本案的改判，并不是简单推翻登记，而是在还原财产形成过程基础上，对法律关系进行重新判断。
第一，拆迁安置权益并不会因为形式变化而当然消失。很多家庭都会遇到类似情况：老房拆迁后换成新房；原房登记人去世；新房登记在某一家庭成员名下。此时不能简单认为：“谁登记，谁所有。”应重点审查拆迁前房屋来源、家庭成员权益以及拆迁政策安排。
第二，家庭内部房屋处分，需要尊重其他权利人的合法权益。父母将房产处分给子女或者孙辈，在现实生活中非常普遍。但如果涉及其他继承人的权益，就不能简单通过签订买卖合同的方式规避。真实交易、真实意思表示，是合同有效的重要基础。
06.案件总结
《周易》有云：“穷则变，变则通，通则久。”诉讼亦是如此。一审败诉并非终点，关键在于能否找到案件的突破口。
杨律师在本案中展现的专业素养，正体现在他能够跳出“产权登记时间”的表象，直击“拆迁权益转化”的本质，用扎实的证据和严密的逻辑说服二审法院改判。
本案也再次提醒每一个家庭：财产的传承，需要尊重每一位法定继承人的合法权益。 以“买卖”之名行“转移”之实，不仅可能因缺乏真实对价而被认定无效，更可能因损害他人合法权益而被认定为恶意串通。
《礼记·礼运》有云：“大道之行也，天下为公。”法律面前，每一个继承人的合法权益都应当得到平等的保护。父母对某一子女的偏爱，不能成为剥夺其他子女法定继承权的理由。
