一、案件详情
原告系全民所有制文化企业（营业执照被吊销但尚未注销），作为出租方，早年与被告签订经公证的《租赁合同》。合同约定由被告拆除原有老旧房屋，自行出资新建楼房；新建楼房产权归属原告，被告取得案涉房屋大部分区域的租赁使用权，双方直接约定租赁期限长达三十年，每年租金为数万元，合同早于《中华人民共和国合同法》施行前签署并办理公证手续。
合同履行多年后，因客观环境变化，双方就超长租赁期限的法律效力产生重大分歧。
被告抗辩：合同订立时现行合同法尚未出台，旧《经济合同法》并未限制租赁合同最长租期，遵循 “法无禁止即为自由”，三十年租期全部合法有效；同时本案存在承租方大额基建投资的特殊背景，依据立法法法不溯及既往原则，不能用后实施的法律否定已经公证生效的合同，全部租期均应当继续履行。
原告的核心诉求：该租赁合同履行周期跨越新旧法律，应当适用后施行的法律关于租赁期限最长20年的强制性规定，请求确认租赁合同超过二十年的租赁约定部分无效。本案一审原告取得胜诉判决后，被告不服提起上诉，案件进入二审审理阶段。
本案的核心法律难点：合同法实施之前订立、履行跨越新旧法律的长期租赁合同，超长租期是否受20年法定上限约束，司法实践存在理解分歧；加之案涉合同经过公证、承租方有大额自建投入，进一步加大案件代理与论证难度。
二、案件结果
二审终审维持一审判决，全部采纳被上诉人（原告）代理意见：该租赁合同自《合同法》正式施行起计算，租赁期限超过二十年的部分约定无效。
三、律师价值
本案由王毅超律师在二审阶段接受委托，担任原告（被上诉人）的诉讼代理人
1.精准把握法律溯及力规则：针对对方重点主张“法不溯及既往、旧时代订立合同不受 20 年租期限制”的抗辩，王毅超律师结合合同法司法解释，重点论证：合同成立于旧法时代，但履行期限跨越新法实施之日，针对合同履行的纠纷应当适用新法，租赁合同分则最长租期的强制性规定应当予以适用，不因合同签订时间较早而规避租赁期限法定上限。
2.厘清总则与分则法律适用逻辑：充分向法庭释明，依据《合同法司法解释（一）》第二条，跨越履行期的合同除适用合同法第四章合同履行总则条款外，有名合同还应当适用对应分则规定，本案应当适用租赁合同分则租赁期限强制性条款，有力反驳对方对司法解释条文的片面解读。
3.回应案件特殊背景抗辩：针对对方提出的大额建房投资、合同经过公证等理由，区分“合同系真实意思表示”与“法律强制性效力限制”，公证、承租方实际基建投资，不能对抗法律关于租赁合同最长租期的效力约束，构建完整严密的事实、证据及说理体系。
4.针对性对抗上诉观点，巩固一审成果：针对上诉人全部上诉理由逐项进行抗辩回应，击破对方关于旧法适用、法不溯及既往的核心上诉逻辑，促成二审维持原判，帮助委托人拿到终审生效胜诉裁判，为后续房屋资产处置提供直接司法依据。
四、适用场景与服务指引
若您或亲友遇到以下场景，可随时联系王毅超律师
1.早年签订、部分经过公证的长期房屋租赁合同，书面约定租期超过20年，合同履行时间跨越《合同法》乃至《民法典》施行节点；
2.出租方（国企/集体企业/普通民事主体）处理历史遗留长租合同，需要厘清租期效力、评估资产收回可行性；
3.承租方曾在租赁场地大额出资新建、改扩建建筑物，并以此主张全部超长租赁期限合法有效；
4.合同签署年代久远，新旧法律交替，双方就法律溯及力、合同部分条款效力产生重大争议。
