重庆XX公司与秦X物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告重庆XX公司，住所地重庆市沙坪坝区XX，组织机构代码736XXXX9326-7。

法定代表人余XX，重庆XX公司总经理。

委托代理人康XX，重庆XX律师。

委托代理人高兵，重庆XX律师。

被告秦X，女，汉族，1980年8月20日出生，住重庆市沙坪坝区。

委托代理人黄XX（秦X之夫），男，住重庆市潼南县。

原告重庆XX公司与被告秦X物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由代理审判员彭素红独任审判，适用简易程序于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告重庆XX公司的委托代理人康XX、被告秦X及其委托代理人黄XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告重庆XX公司诉称，被告是港城凤XX＊号房屋业主。2008年7月8日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。2013年7月21日，原告与港城凤XX业主委员会签订《港城凤XX物业管理服务合同》。《前期物业服务合同》约定物业服务费住宅按1.20元／月／㎡，逾期交纳的每天3‰标准收取滞纳金。经原告多次催收，被告拒绝交纳2012年1月后物业服务费。现起诉要求被告支付欠付的2012年1月1日至2014年7月30日的物业服务费2421.10元、公摊水电费155元及违约金，违约金以每月物业服务费78.10元为基数，按合同约定的每日3‰的标准从次月1日计算至付清之日。

被告秦X辩称，原告是被告小区的物管公司，原告诉请期间的物管费、公摊水电费未缴纳。原告提供的清洁、保安工作等服务质量未达到合同约定，影响被告正常生活，另2010年因原告不允许被告安装防盗网而被盗现金4000元，被告有权拒交物管费。原告要求被告支付违约金没有依据，如果法院认为应当支付，被告认为合同约定的违约金标准约定过高，请求法院依法调整。

经审理查明，重庆市沙坪坝区兰美路1200号凤XX＊号房屋的建筑面积78.14㎡，其所有权人系被告秦X。

2007年1月22日，重庆市沙坪坝区展锋物业管理XX取得重庆市物业管理三级资质证书。

2008年7月8日，秦X与原告签订《前期物业服务合同》，约定由重庆XX公司对港城.凤XX＊号房屋实施前期物业管理服务。物业服务费用标准为住宅1.20元／月.平方米（其中，公共设施设备日常维修养护费，不含二次供水加压费），商业物业3.60元／月.平方米，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余和亏损由乙方享有和承担，业主应于每月26日前交纳物业服务费用。甲方和物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期限为三年，具体时间按自接房之日起至满三年末最后一日的二十四小时止。本合同届满前一个月，业主委员会尚未成立的，自动延长本合同期限，至乙方与业主委员会签订合同时，本合同自动失效。合同还就双方的权利义务、物业服务事项、物业服务质量等进行了约定。签约后，原告即进场提供了相应的物业服务。

2013年7月21日，沙坪坝区凤XX业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《“港城.凤XX”物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为坐落于重庆市沙坪坝区XX的重庆市港城凤XX商业住宅小区提供物业管理服务，委托管理期限三年，自2013年7月21日至2016年7月20日。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元（不含公摊费）向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人应按时每月向乙方缴纳物业管理费等相关费用。逾期未缴纳的，以欠缴金额为基数按日向乙方支付0.3%的滞纳金。

被告认为原告服务质量存在诸多瑕疵，2014年10月15日，经本院现场勘验，发现被告居住的1幢大门入口处地上有生活垃圾，被告家客厅外小区栽种的树枝上挂有避孕套一个，被告家次卧窗外平地上建有小花园，种植树枝。被告认为，原告对邻居在被告家次卧窗外平地上建有小花园，种植树木的行为不作为，影响采光，原告提供2009年11月14日整改通知书，载明“房号：＊，问题：楼顶平台属消防避难场所，根据消防法，楼顶平台严禁搭建任何违章建筑及封闭消防门。处理意见：拆除违章建筑及任何锁具，开放楼顶平台。结果：业主未接本通知单。”该整改通知书上印有“同意张贴，港城.凤XX管理处”字样。

审理中，原告要求被告给付公摊费，但未举示其收取公摊费的合法依据。

上述事实，有档案查询结果证明、前期物业服务合同、物业管理服务合同、保安巡逻签到表、保洁服务委托合同、保洁发票、保安工资发放表、照片、物业服务资质、整改通知书，本院制作的现场勘验笔录及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。

本院认为，秦X与原告签订《前期物业服务合同》和沙坪坝区凤XX业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《“港城.凤XX”物业管理服务合同》（以下简称“物业管理服务合同”）均是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。被告接受了原告提供的物业服务，应当按照《“港城.凤XX”物业管理服务合同》给付物业服务费及违约金。合同约定物业服务费应按月给付，被告房屋建筑面积为78.14平方米，原告主张按照78.10平方米计算，系原告对自己权利的处分，本院予以许可，故被告应给付原告2012年1月1日至2014年7月30日的物业服务费2421.10元（1元／月／㎡×78.10㎡×31月）。

被告迟延交纳物业服务费，应当依照约定支付违约金。物业管理服务合同约定从逾期支付物业服务费之日开始，被告按每日应交物业服务费的千分之三给付违约金，过分高于造成的损失，本院根据被告的抗辩，依法调整为中国人民银行同期贷款利率的130%。因此，被告逾期支付物业服务费，应当向原告支付违约金，被告房屋建筑面积为78.14平方米，原告主张按照78.10平方米计算，系原告对自己权利的处分，本院予以许可。对被告逾期支付物业服务费违约金，本院确定为以每月拖欠的物业服务费78.10元／月（1元／月／㎡×78.10㎡）为基数，从逾期支付之日及次月1日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。

原告要求被告给付公摊费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。

被告认为原告在物业服务中存在对个别业主的公共区域私用行为不作为、保安清洁工作不到位等问题，但未提供证据充分证明因原告尽到物业服务义务致使物业服务质量存在明显瑕疵的事实，故对其提出的拒交物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告秦X在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆XX公司2012年1月1日至2014年7月30日的物业服务费2421.10元及逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费78.10元／月为基数，从次月1日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。

二、驳回原告重庆XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元（原告已预交25元），由被告秦X负担，此款限被告秦X于本判决发生法律效力后立即给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

代理审判员　　彭素红

书　记　员　　龙XX