重庆XX公司与吴X,重庆XX公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告重庆XX公司，住所地沙坪坝区XX。组织机构代码：736XXXX9326-7。

法定代表人余XX，总经理。

委托代理人高兵，重庆XX律师。

被告吴X，男，汉族，1969年10月25日生，住重庆市沙坪坝区。

被告重庆XX公司，住所地重庆市九龙坡区XX3-2。组织机构代码：556XXXX8000-6。

法定代表人吴X，总经理。

二被告共同委托代理人陈X，女，汉族，1985年7月8日生，该公司员工，住重庆市九龙坡区XX10-5。公民身份号码：XXX。

二被告共同委托代理人蔡XX，男，汉族，1971年3月5日生，该公司员工，住重庆市奉节县永安镇燮州路23号1单XX4-1，现住重庆市九龙坡区XX3-2。公民身份号码：XXX。

原告重庆XX公司诉被告吴X、重庆XX公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆XX公司的委托代理人高兵，被告吴X、重庆XX公司的委托代理人陈X、蔡XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告重庆XX公司诉称，2003年余X、朱XX分别购买了位于九龙坡区石坪桥正街25号港城XX3-1、3-2房屋。2010年10月10日，余X、朱XX接房并于同日将该房屋出卖给被告吴X，吴X同日将该房屋交付被告重庆XX公司使用至今。2010年5月25日、2012年2月10日港城静园业主委员会与原告签订了物业管理服务合同，约定了非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；逾期未缴纳按每日3‰缴纳滞纳金。被告从2011年10月至今拒绝缴纳物业费，经多次催要仍拒绝缴纳。原告起诉，请求判决：1、被告连带向原告支付2011年10月至2013年12月物业管理服务费用49457.88元、滞纳金56290元，合计105747.88元。2、本案诉讼费由二被告承担。

被告吴X、重庆XX公司辩称，我方没有缴纳物业服务费的原因是因楼梯口被封，要求原告把楼梯口恢复原貌但原告未作为，未履行其维修维护的法定义务，且我方没有与原告未签订物业服务合同，未对物业服务费进行约定，故我方可以暂时不缴纳物业服务费。请求法院依法判决。

经审理查明，被告吴X于2010年10月10日从他人处购买了重庆市九龙坡区XX3-1、3-2号房屋，该房屋均系商服用房，其中3-1号房屋建筑面积为508.48平方米，3-2号房屋建筑面积为564.9平方米。被告吴X于2011年10日接受该房屋，并将房屋交由被告重庆XX公司使用至今。被告吴X购买该房屋前，该房屋与二楼的楼梯口被封闭，被告吴X购买时已知晓该情况。

2003年12月30日，重庆市物价局向重庆市XX公司下发了渝价（2003）759号文件，确定了九龙坡区港城XX物业管理服务的收费标准，其中高层住宅公共服务费（建筑面积）1.00／平方米.月（其中，含电梯费0.30元／平方米.月）；住宅改为办公用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的200%收取，住宅改为经营用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的300%收取；……。

原告于2010年5月25日与港城静园业主委员会签订了港城静园物业管理服务合同，约定由原告对位于港城XX提供物业管理服务；期限三年，自2010年7月9日起至2013年7月9日止；管理服务费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元收取；业主和物业使用人应按时缴纳物业管理费等相关费用，逾期未缴纳的，按每日3‰缴纳滞纳金；…….。2012年2月10日，原告与港城静园业主委员会签订了港城静园物业管理服务合同，约定由原告对位于港城XX提供物业管理服务；委托管理期限三年，自2012年1月1日起至2015年1月1日止；A、B栋非住宅房屋的管理服务费按建筑面积每月每平方米2元收取（非住宅包括办公用房、商业用房等，不含公摊费，公摊费据实公摊，另行缴纳）；业主和物业使用人应按时缴纳物业管理费等相关费用，逾期未缴纳的，按每日3‰缴纳滞纳金；…….。同日，原告与港城静园业主委员会签订《港城静园物业管理服务合同》补充协议，约定双方于2010年5月25日签定的未到期的《港城静园物业管理服务合同》自新合同签定之日作废；合同执行标准按新签定的《港城静园物业管理服务合同》为准备；……。

上述合同及协议签订后，原告对该小区实施了物业服务。被告为开启被封闭的楼梯口与原告、楼下业主交涉未果，认为原告未尽到维修维护义务，故自2011年10月起未缴纳物业服务费。原告遂起诉来院。

审理中，原告要求主张27个月的物业服务费，其中2011年10月-2012年6月期间因被告与其他人合用，故物业服务费10800元即按照600平方米×2元／平方米.月×9个月计算；2012年7月-2013年12月每月的物业服务费为1073.83平方米×2元／平方米.月，18个月共计38657.88元，合计金额为49457.88元。被告称未与原告签订过任何物业服务合同，也从未见到过物业服务合同和物价局的文件，故对每月2元／平方米.月的标准不予认可，对原告的其余主张无异议。另原告同意被告开启已封闭的楼梯口，只要被告与楼下业主协商好，明确表示己方不阻拦。被告认为根据规定原告对楼梯口有维修维护义务，表示如原告协助我方恢复楼梯口，同意缴纳物业服务费。庭审后，因被告未能开启楼梯口，故未缴纳物业服务费。

上述事实，有营业执照、档案查询信息、接房通知书、房屋买卖协议、港城静园物业服务合同、补充协议、物价局文件、缴费通知书、房产证等证据相佐证，以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。因双方分歧过大，故调解未果。

本院认为，原告作为物业服务企业，与港城静园业主委员会签订了港城静园物业管理服务合同和补充协议，业主委员会系代表小区各业主签订，故该合同和补充协议对小区所有业主均具有约束力，原告、港城静园业主委员会、以及小区各业主和房屋使用人均应按照合同和协议的约定履行各自义务。合同和协议签订后，原告为小区提供物业服务，业主和房屋使用人享受了服务，应支付相关的物业服务费用，故被告重庆XX公司作为房屋使用人应当向原告支付物业服务费，被告吴X作为房屋所有人应当与被告重庆XX公司承担连带责任。关于物业服务费的数额，原告要求主张2011年10月-2012年6月期间物业服务费10800元即按照600平方米×2元／平方米.月×9个月计算；2012年7月-2013年12月每月的物业服务费为1073.83平方米×2元／平方米.月，18个月共计38657.88元，合计金额为49457.88元。因被告对物业服务费的标准以外的其余主张无异议，本院予以确认。因合同约定对非住宅房屋的物业服务费按每月2元／平方米.月的标准计收，该标准系合同双方协商确定，且未超过物价局核定的标准，本院予以确认。根据双方举示的证据和陈述，被告的房屋建筑面积应为1073.38平方米即508.48平方米＋564.9平方米，原告要求按1073.83平方米计算明显有误，本院予以调整，故确定本案中被告应缴纳2011年10月至2013年12月的物业服务费为49441.68元（其中2011年10月-2012年6月期间物业服务费10800元即600平方米×2元／平方米.月×9个月；2012年7月-2013年12月每月的物业服务费为1073.38平方米×2元／平方米.月，18个月共计38641.68元。）

关于被告辩称的楼梯口开启问题，本院认为，被告吴X在购买该房屋前，楼梯口已被封闭，被告在购买和使用该房屋时已知晓该情况，现被告要求开启该楼梯口，应当按照合法的方式行使权利。庭审中原告明确表示不阻拦被告开启楼梯口，被告也未举示证据证明原告有阻拦的行为，故被告以楼梯口未能开启为由拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。根据物业服务合同的约定，原告对楼梯等公共区域负有维修维护的义务，但该义务应指通常的维修维护，而本案所涉的开启已封闭的楼梯口明显超出了该义务范围，故被告认为开启楼梯口系原告的维修维护义务，于法无据，本院亦不予采信。

至于原告主张的滞纳金，实质是逾期付款的违约金，由于原告未举示被告违约造成其损失的依据，因此原告主张按应缴纳费用的每日3‰计算明显过高，根据本案的具体情况，本院确定酌情按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，确认本案的滞纳金为3000元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

一、被告重庆XX公司于本判决生效后十日内给付原告重庆XX公司2011年10月至2013年12月的物业服务费为49441.68元、滞纳金3000元，合计52441.68元。

二、被告吴X与被告重庆XX公司承担连带责任。

三、驳回原告重庆XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费减半收取为1207元，由被告吴X、重庆XX公司承担（此款原告已预交，被告吴X、重庆XX公司在支付物业服务费时一并支付给原告重庆XX公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。

审判员　　吕XX

书记员　　雷XX