潘XX、李XX与王XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告潘XX。

原告李XX。

上述二原告的共同委托代理人崔萍，上海XX律师。

被告王XX。

第三人单XX。

原告潘XX、李XX与被告王XX、第三人单XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法适用简易程序。后因被告王XX、单XX下落不明，本案转为普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2014年10月24日，本院公开开庭审理了本案。原告潘XX以及两原告的共同委托代理人崔萍、第三人单XX到庭参加诉讼，被告王XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告潘XX、李XX诉称：原、被告经居间介绍，于2013年6月26日签订上海市房地产买卖合同，约定被告将松江区泗泾镇新XXXXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总价款98万元。合同约定买卖双方于2014年1月8日前办理过户手续，后因政策调整，双方协商将过户时间延续至2014年5月。原告先后支付房价款97万元。原告于2014年5月5日联系中介，要求中介通知被告办理过户手续，被告借口拖延，原告多次试图联系被告未果。后原告到交易中心查询发现被告于2013年10月28日补办房产证，并于2013年11月14日将该房屋抵押给第三人用于借款。第三人对系争房屋买卖情形明知但仍与被告办理抵押，应承担相应责任。被告在将房屋出售给原告后私自办理抵押借款，至今仍未撤销抵押，导致无法办理过户手续，属恶意违约。故原告起诉要求判令：1、被告与第三人办理将上海市松江区泗泾镇新XXXXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记予以注销的手续；2、被告配合原告办理上述房屋的过户手续，将产权过户至原告名下；3、被告支付原告违约金10万元。审理中，原告放弃了第3项诉讼请求。

被告王XX未作答辩。

第三人单XX辩称：被告向其借款100万元，以系争房屋作为抵押。办理抵押时，被告承诺会将网签买卖合同撤销，不再继续出售该房屋，出于对被告的信任，第三人才借钱给被告的。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：2013年6月26日，原、被告经上海XX居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告将松江区新XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，房屋价款为98万元。被告于2013年7月18日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。2014年1月8日前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。付款方式为：原告于2013年6月8日前支付定金5万元；于2013年6月26日前支付80万元；余款13万元于2014年1月8日前支付。合同另约定签订合同当日被告应将房产证原件交由上海XX至双方共同办理产权过户手续当日止。产证保管期间，被告不得对产证进行挂失补办。

买卖合同签订后，原告于2013年6月15日、6月26日支付被告5万元、80万元。后原告于2014年1月10日、1月15日支付被告5万元、7万元，上述共计支付被告97万元，尚余房款1万元未付，原告表示不同意在本案中一并处理，要求被告另行向原告主张。

2013年9月23日，被告申请补办系争房屋的产权证，并于2013年10月28日核准补发。2013年11月14日，被告与第三人签订《房地产借款抵押合同》，约定被告向第三人借款100万元，并以系争房屋做抵押担保，借款期限2个月，自2013年11月14日起至2014年1月13日止。当日，被告与第三人共同办理了系争房屋的抵押登记手续，并出具《承诺书》，载明：房地产权利人王XX现要求办理抵押登记，将该房屋抵押给单XX，在办理抵押登记过程中，房地产交易中心受理人员告知双方该房屋已于2013年6月26日签订了买卖合同的事实，且在房地产权人与抵押权人已知晓的情况下，经双方共同协商，一致要求继续办理该房屋的抵押登记，双方承诺在该房屋的买受人申请履行其买卖合同前撤销该抵押登记，如由此引发的任何纠纷，双方愿承担一切经济责任与法律责任。该承诺书由王XX和单XX共同签字确认。

另查明，原告潘XX自2012年5月至2014年4月，参保个人城镇基本养老保险缴费处于正常缴费状态。

审理中，原告申请证人何某某出庭作证，证人陈述：其是上海XX工作人员，原、被告的买卖合同是其居间介绍的。后上海市购房政策发生变化，至2014年1月因原告的社保缴纳期限未满24个月，故经其协商，被告同意将原约定的过户时间调整至2014年5月，但被告要求原告将原13万元尾款中的12万元提前支付。

以上事实，由上海市房地产买卖合同、付款通知单、汇款申请书、房款收据、定金收据、短信记录、房地产借款抵押合同、承诺书、上海市房地产登记簿、证人证言及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：上海市房地产买卖合同是当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第三人对原、被告之间关于系争房屋达成买卖合同明知的前提下，仍同意借款给被告，并同意由被告将系争房屋作为借款的抵押，同时第三人与被告承诺在买受人申请履行买卖合同前撤销抵押登记，上述过程第三人均系明知，其作为完全民事行为能力人，应当对其行为及作出的承诺负责。现原告基于继续履行买卖合同，要求被告与第三人办理抵押登记注销手续以及被告配合办理过户手续的诉讼请求，应予支持。

关于违约金的诉讼请求，原告自行放弃，系对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，于法不悖，本院予以认可。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告王XX与第三人单XX于本判决生效之日起十日内办理将上海市松江区泗泾镇新XXXXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记予以注销的手续；

二、被告王XX于上述抵押登记注销后十日内配合原告潘XX、李XX办理上海市松江区泗泾镇新XXXXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋产权过户至原告潘XX、李XX名下。

案件受理费160元，公告费260元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，420元，由被告王XX负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　利

审　判　员　　惠　蕙

人民陪审员　　陆XX

书　记　员　　方XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。