黎XX,杨X与曾XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）杨X，男，1969年5月8日出生，汉族。

委托代理人付X，重庆XX律师。

上诉人（原审被告）黎XX，女，1985年3月11日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）曾XX，女，1988年9月3日出生，汉族。

委托代理人王XX，重庆XX律师。

委托代理人杜孝友，重庆XX律师。

原审第三人顾XX，女，1978年2月9日出生，汉族。

委托代理人顾XX，男，1980年2月9日出生，汉族。

原审第三人重庆XX公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进XX，组织机构代码742XXXX8496-8。

法定代表人代育松，董事长。

委托代理人段XX，男，1987年6月2日出生，汉族。

上诉人杨X、黎XX与被上诉人曾XX房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第7458号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院审理查明：位于南岸区铜元局街道双峰XX×××××房屋的产权人原为杨X、黎XX夫妇，房屋建面74.04平方米。2012年6月10日，杨X、黎XX与曾XX、居间人重庆XX公司（下称XX公司）签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定：杨X、黎XX将自己名下的上述房屋以530000元价格卖给曾XX。合同对房款的支付方式、交房时间等权利义务进行了约定。其中对违约责任的约定为：（一）若买方或者卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。2012年6月10日，杨X向曾XX出具收条一张，主要内容为：今收到曾XX购房定金2万元，物业地址：融侨半岛香弥山××号。2012年7月3日，黎XX向曾XX出具收条一张，主要内容为：今收到曾XX支付重庆市南岸区铜元局街道双峰山×××××房屋首付款118000元。XX公司员工廖XX以见证方签字。经查，该首付款118000元系顾XX通过银行转账方式转账给黎XX的。

2012年7月13日，黎XX、杨X又与顾XX签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定黎XX、杨X将位于重庆市南岸区铜元局街道双峰XX×××××房屋出售给顾XX，房屋总成交价为370000元。经过该区房管部门登记备案，黎XX、杨X将房屋过户给了顾XX。

2013年6月7日，顾XX与案外人肖X签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定顾XX将位于重庆市南岸区铜元局街道双峰XX×××××房屋出售给肖X，房屋总成交价为370200元。经过该区房管部门登记备案，顾XX将房屋过户给了肖X。经查，本案诉争房屋现在肖X名下。

原审原告曾XX诉称，2012年6月10日，其经XX公司介绍，购买了黎XX、杨X夫妇所有的位于重庆市南岸区铜元局街道双峰XX×××××房屋一套，双方签订了《房地产买卖合同》。曾XX按约向黎XX、杨X支付了购房定金20000元，又于2012年7月3日支付了购房款118000元。黎XX、杨X收取曾XX支付的购房款后，又将诉争房屋出卖给顾XX，并在房屋管理部门办理了过户手续，致使曾XX购买目的得不到实现，黎XX、杨X一房二卖的行为严重侵害了曾XX的合法权益。故起诉，要求判令：1、解除曾XX与黎XX、杨X所签订的房屋买卖合同；2、黎XX、杨X退还收取曾XX的购房款138000元及利息；3、黎XX、杨X支付违约金20000元；4、本案诉讼费用由黎XX、杨X承担。庭审过程中，曾XX对第2项诉求进行了明确，其中利息的计算方式为：20000元的利息从2012年6月10日起至实际付清之日；138000元的利息从2012年7月3日起至实际付清之日止，计算标准按照中国人民银行同期贷款利率。

原审被告杨X、黎XX辩称，不同意解除合同，双方之间的合同实际上已经履行完毕。首付款118000元是顾XX交的，不是曾XX交的，不予退还。黎XX、杨X不存在违约行为，不应该承担违约金。

原审第三人XX公司认为，曾XX是代表顾XX签订的合同，合同的实际买卖双方是黎XX、杨X和顾XX。曾XX只是顾XX的代理人。

原审第三人顾XX认为，虽然买卖合同是曾XX和黎XX、杨X签订的，但实际上买主是顾XX，购房款项也都是顾XX支付的，这个合同已经履行完毕。

原审法院认为：曾XX与黎XX、杨X签订的《房屋买卖及经纪合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方均应该按照合同约定履行义务。黎XX、杨X与顾XX签订的《房屋买卖合同》亦是双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效。杨X、黎XX在与曾XX签订房屋买卖合同，并收取买方曾XX购房定金和首付款之后，就同一房屋又与顾XX签订房屋买卖合同，并将房屋过户给顾XX，且顾XX和曾XX之间并无委托关系，黎XX、杨X一房二卖的违约行为造成曾XX无法实现合同目的。故对曾XX提出的解除双方之间的房地产买卖合同的诉求予以支持。黎XX、杨X应将收取曾XX的购房定金2万元、首付款118000元退还给曾XX，并承担相应利息损失，利息应从支付相应款项的第二日起计算，具体为：2万元的利息从2012年6月11日起至实际付清之日；138000元的利息从2012年7月4日起至实际付清之日止，计算标准按照中国人民银行同期贷款利率。同时由于黎XX、杨X违约，还应该承担违约责任。根据合同约定违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。即530000元×20%=106000元，现曾XX只起诉要求黎XX、杨X支付20000元违约金，一审法院予以支持。对于黎XX、杨X辩称的合同已经履行完毕，首付款是顾XX支付的，不存在违约行为的辩解，一审法院认为，黎XX、杨X给曾XX出具的收条上明确表示收到曾XX的购房定金和首付款，在履行合同过程中，又与顾XX签订买卖合同，将诉争房屋过户给了顾XX，其行为确已违约。故对其上述辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、解除曾XX与杨X、黎XX于2012年6月10日签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、杨X、黎XX于本判决生效之日起五日内退还收取的购房定金及首付款共计138000元及利息（其中定金20000元的利息计算方式为：从2012年6月11日起计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准；118000元的利息计算方式为从2012年7月4日起计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准）给曾XX；三、杨X、黎XX于本判决生效之日起三日内支付曾XX违约金20000元；四、驳回曾XX的其他诉讼请求。案件受理费3460元，由杨X、黎XX负担。

宣判后，黎XX、杨X不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费由曾XX负担。其理由是：1、黎XX、杨X并不存在一房二卖，而是将案涉房屋以530000元的价格出售给顾XX，曾XX仅是作为顾XX的代理人与黎XX、杨X签订的房屋买卖合同。具体表现在：（1）、曾XX仅支付了定金20000元，其余款项均由顾XX支付，黎XX、杨X实际只收到530000元，并没有收双份钱，也没有一房二卖的理由。（2）、黎XX、杨X与顾XX所签房价370000元的房屋买卖合同系为了在房交所过户而签订，实际履行的仍是房价530000元的合同。（3）、曾XX签订合同后，并未按约办理银行按揭贷款，而是顾XX办理贷款后支付房款。2、118000元的首付款系顾XX支付，曾XX无权要求黎XX、杨X返还该款并支付利息，黎XX、杨X只应返还曾XX支付的定金20000元。3、曾XX没有按合同约定支付首付款、办理按揭贷款，故合同解除的违约责任不在黎XX、杨X，不应支付违约金。

被上诉人曾XX答辩称：曾XX签订房屋买卖合同后支付了定金20000元，由于其在外地不便，遂将首付款118000元交给顾XX委托其代曾XX支付，之后黎XX、杨X向曾XX交付了房屋钥匙，曾XX已实际入住。曾XX离开一段时间后返回时，才发现房屋钥匙已换，房屋已被另卖他人。

原审第三人顾XX答辩称：其弟弟顾XX与曾XX原系男女朋友关系，曾XX作为顾XX的代理人与黎XX、杨X签订了530000元的购房合同，其中定金20000元系曾XX用顾XX的钱支付，首期款118000元由顾XX转账给黎XX，之后顾XX以银行贷款方式支付了黎XX、杨X390000元，余款2000元在扣除案涉房屋水电费后，支付黎XX、杨X1200元。顾XX实际按530000元的购房合同履行了付款义务。

原审第三人XX公司答辩称：曾XX与顾XX原系男女朋友关系，房屋过户给顾XX时曾XX在场，是知晓并同意的。

二审查明，黎XX、杨X与曾XX、居间人XX公司于2012年6月10日签订的《房地产买卖及经纪合同》中对于530000元房价款支付方式约定为：定金20000元于签订合同时支付，买卖双方于签订合同之日起10日内申请银行按揭贷款，买方首期款支付110000元，若银行审批的贷款数额少于双方预计能够获得的借款，则首期款相应增加。合同签订当日曾XX即支付定金20000元，同时杨X向其出具收条。顾XX于2012年7月3日通过银行转账向黎XX支付价款118000元，同日，黎XX即收到该款并向曾XX出具收条表示收到案涉房屋首付款118000元。庭审中，黎XX、杨X及顾XX、XX公司解释签订合同之时预计可在银行贷款400000元，因顾XX提交贷款申请后，银行审核只同意贷390000元，故首期款应支付120000元，在支付首期款过程中扣除的2000元系房屋水电费，由黎XX、杨X与顾XX完成交易后据实结算，顾XX遂通过银行转账支付黎XX118000元。曾XX则表示顾XX或XX公司并未通知自己向银行申请贷款，自己系按照顾XX的转告支付的118000元，不清楚为何首期款比合同约定的增加了8000元。二审中，曾XX的一位代理人王XX称首期款系曾XX转交顾XX后支付给黎XX、杨X，另一位代理人杜孝友则称该款由曾XX亲自交付黎XX、杨X。

另查明，黎XX、杨X就案涉房屋出售事宜共计获得530000元价款，其组成为：定金20000元、银行转账118000元、银行贷款390000元、余款2000元（扣除房屋水电费后的实得现金1200元）。二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。

本院认为：本案争议焦点是案涉房屋是否属于一房二卖。从证据来看，黎XX、杨X就案涉房屋共签订两份买卖合同，一份与曾XX签订，售价530000元，一份与顾XX签订，售价370000元；黎XX、杨X与曾XX签订房屋买卖合同后，分别向曾XX出具两张收条，一张为定金20000元，一张为首付款118000元；之后案涉房屋实际出售并过户给顾XX。黎XX、杨X认为370000元房款的合同并非双方真实意思表示，实际上履行的是530000元的合同，而该合同的真正买方是顾XX，除20000元定金外，余款均由顾XX支付，但该辩解与黎XX、杨X向曾XX出具定金及首期款收条的行为相悖，特别是在顾XX向银行申请贷款并获得审批、通过银行转账支付黎XX首期款118000元后，黎XX仍向曾XX出具了首期款收条，黎XX、杨X也未能提供充分证据证明曾XX仅为顾XX代理人，故本院对于黎XX、杨X的此项上诉理由不予采纳。黎XX、杨X将案涉房屋实际过户给顾XX，致使曾XX购房的合同目的不能实现，黎XX、杨X构成根本违约，曾XX要求解除合同、返还已支付房款及利息并承担违约责任于法有据，应予支持。曾XX提出首期款是以自己的钱支付、顾XX转账的款项与此无关，但由于曾XX两位代理人的陈述各执一词且相互矛盾，曾XX亲自支付118000元首期款的说法与曾XX身在外地不知为何首期款增加的辩解明显相悖，曾XX将钱交给顾XX支付的说法也无证据加以证明，加之顾XX账户转款时间、黎XX账户收款时间及黎XX向曾XX出具收条的时间能够相互印证，故本院确认曾XX交付的首期款118000元由顾XX代为支付。根据合同相对性原则，曾XX与黎XX、杨X所签订的合同解除，首期款虽由顾XX代曾XX支付，黎XX、杨X也应向曾XX返还，故黎XX、杨X认为既然118000元系顾XX支付则不应向曾XX返还的观点不能成立，本院不予支持。因黎XX、杨X实际仅收取房款530000元，其称只与顾XX签订并履行2012年6月10日《房地产买卖及经纪合同》的观点虽不能成立，但其在向曾XX返还房款后，可另行主张其获得足额售房款的权利。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3460元，由黎XX、杨X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　江信红

审　判　员　　苏　渝

代理审判员　　钱昳心

书　记　员　　肖XX