黎XX,余XX与沈XX,余X等买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）黎XX，男，1966年3月11日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

上诉人（原审原告）余XX，女，1966年3月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

上列二上诉人共同的委托代理人杜孝友，重庆XX律师。

被上诉人（原审被告）沈XX，男，1966年7月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

被上诉人（原审被告）余X，男，1967年5月3日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。

被上诉人（原审被告）陈XX，男，1978年8月19日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。

被上诉人（原审被告）洪XX，男，1978年1月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

被上诉人（原审被告）沈XX，男，1963年5月16日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。

上列五被上诉人共同的委托代理人李XX，重庆市垫江县坪山法律服务所法律工作者。

上诉人黎XX、余XX与被上诉人沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX买卖合同纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于2014年5月29日作出（2014）垫法民初字第03177号民事判决。黎XX、余XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员贺XX担任审判长，与审判员陈XX、倪X组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了询问，上诉人黎XX、余XX及其委托代理人杜孝友，被上诉人沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX共同的委托代理人李XX参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：黎XX、余XX系夫妻关系。2000年11月，余XX购买一审法院拍卖的坐落于重庆市垫江县某镇老街的房屋。2011年5月20日，黎XX、余XX作为甲方与沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX作为乙方签订《土地转让协议》约定：“一、甲方夫妇自愿将自有位于垫江县某镇的养殖场转让给乙方所有，转让范围包括该土地的使用权和房屋的产权，土地面积为1000平方米，房屋结构为石木瓦和排列穿斗结构；三、土地转让及房屋总价款：78万元正（大写柒拾捌万元整）。在签订本合同时乙方首付30万元（大写叁拾万元整）给甲方，在甲方交房给乙方，乙方进场时支付38万元给甲方（其中30万元甲方转让给乙方作为与乙方共同合伙的股金，乙方实际支付现金8万元给甲方），余款10万元在2012年5月31日前全部付清；四、甲方必须在2011年8月20日前将该土地及房屋交付给乙方进行拆除……若乙方在甲方交房后两个月内未动工建房，则甲方退出股份，由乙方立即支付现金30万元给甲方……六、甲方在交房时必须将土地的使用证、房产证等相关手续交付给乙方……九、违约责任：双方在签订本合同后均不得反悔或违约，否则由违约方付违约金20万元给守信方，并由违约方承担由此造成的一切经济损失。”协议签订后，沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX向黎XX、余XX支付土地转让及房款30万元。2013年10月，黎XX、余XX以沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX未按合同约定支付剩余土地转让及房款为由，诉至一审法院，要求判决沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX向其支付房屋转让款48万元及逾期利息并承担违约金20万元。黎XX、余XX提供的录音光盘证实：沈XX承认沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX收到了黎XX、余XX交付的房产证。

在一审审理过程中，因沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX请求解除双方签订的土地转让协议及由黎XX、余XX返还300000元购房款及资金占用费，一审法院对沈XX等五人明确释明，并告知如提出反诉，须在休庭后七日内缴纳反诉案件受理费，逾期未缴纳则视为放弃反诉请求。沈XX等五人未缴纳反诉案件受理费。一审法院还对沈XX等五人释明并询问：双方在协议中约定的违约金是否过高，是否需要调减。沈XX等五人未明确请求调减。

沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX一审共同辩称：双方于2011年5月20日签订《土地转让协议》属实，但黎XX、余XX未按合同约定将房屋及房产证、土地使用权证等相关证照移交给我们，请求驳回黎XX、余XX的诉讼请求，并解除双方签订的《土地转让协议》，由黎XX、余XX返还300000元购房款及资金占用费。

一审法院认为，黎XX、余XX与沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX在平等自愿基础上签订的《土地转让协议》实质上是房屋买卖合同，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。虽黎XX、余XX未举证证明：其按合同约定的时间交付房产证给沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX，但沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX并未追究其违约责任，且黎XX、余XX已将诉争房屋的房产证交付给沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX，故沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX应按照合同约定支付房款，因沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX至今未动工建房，按照合同约定剩余30万元购房款不能转化为股金，即沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX应向黎XX、余XX支付房屋价款48万元。双方在合同中并未对转让款支付利息进行约定，故对黎XX、余XX主张沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX支付转让款利息，不予支持。双方在合同中未约定迟延履行违约金，且已支持黎XX、余XX要求继续履行合同的主张，故对黎XX、余XX请求沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX支付违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、由沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX于判决发生法律效力之日起十日内向黎XX、余XX支付房款480000元。二、驳回黎XX、余XX的其他诉讼请求。如沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由黎XX、余XX负担3100元，由沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX负担7500元。

上诉人黎XX、余XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法支持其一审主张的全部诉讼请求。其上诉主要理由是：五被上诉人未在按合同约定的期限内支付购房款的行为已构成违约，双方签订的转让协议明确约定：违约方付给守信方违约金20万元，并由违约方承担由此造成的一切经济损失。故五被上诉人应当支付违约金20万元和逾期付款的利息。利息按银行贷款利率从合同约定的最后支付时间起至付清时止。

被上诉人沈XX、余X、陈XX、洪XX、沈XX二审答辩意见与其一审答辩意见相同。

本院二审查明：讼争房屋登记的产权人现仍为余XX，房屋产权证已交付给五被上诉人，但具体交付时间双方均无充分证据证明。双方对讼争的房屋是否交付存在争议，但双方均未提供充分证据证明。五被上诉人同意继续履行双方签订的《土地转让协议》。

本院二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实相同。

本院认为，双方争议的焦点是：五被上诉人在本案中有无违约行为及应否承担违约责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”五被上诉人现已按约定支付30万元，尚欠48万元未支付。双方签订的《土地转让协议》约定：五被上诉人在签订合同时支付30万元，在黎XX、余XX交房给五被上诉人及五被上诉人进场时支付38万元，余款10万元在2012年5月31日前全部付清。即五被上诉人支付尚欠48万元的前提条件是黎XX、余XX向其交付讼争房屋。黎XX、余XX未提供充分证据证明讼争的房屋已交付及交付的具体时间。故五被上诉人未支付尚欠48万元属行使先履行抗辩权，不构成违约。黎XX、余XX要求五被上诉人支付20万元违约金及未付购房款利息的理由，不能成立。鉴于双方均同意继续履行双方签订的《土地转让协议》，一审判决五被上诉人向黎XX、余XX支付尚欠的48万元购房款，并无不当。

综上，黎XX、余XX的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10600元，由上诉人黎XX、余XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　贺XX

审判员　　陈XX

审判员　　倪　静

书记员　　石XX