上诉人（原审被告、反诉原告）：高X，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高XX，男。
委托代理人：陈XX，广东XX律师。
委托代理人：温XX，广东XX实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞XX公司，住所地：东莞市莞城区XX中XX，注册号为44190XXXX2972。
法定代表人：赖XX。
委托代理人：李XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人：赖XX，广东XX律师事务所辅助人员。
上诉人高X、高XX因与被上诉人东莞XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市XX（2013）东一法民一初字第2831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月7日，XX公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、高X、高XX共同支付XX公司垫付的物业费22024.6元及逾期付款利息（以22024.6元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计算到全部还清之日止）。二、高X、高XX赔偿XX公司延期装修损失20000元。三、高X、高XX赔偿XX公司延期额外物业损失费12234元、案涉房屋1个月租金损失15000元。
2013年6月25日，高X、高XX向原审法院提起反诉，请求：XX公司向高X、高XX赔偿逾期支付房屋购房款的违约金20000元。
原审法院经审理查明：高X、高XX、XX公司双方分别于2012年3月28日、2012年6月25日签订了编号为XXX的《房地产买卖合同》（以下简称“合同一”）以及编号为201XXXX0618B416FE314990《房地产买卖合同》（以下简称“合同二”），两份合同均约定由XX公司向高X、高XX购买位于东莞市南城区元美路2号财富XX2单XX504的房地产（以下简称“案涉房产”）。合同一约定案涉房产的总楼价为XXX元，双方同意案涉房产交付使用时间为交付定金当天；高X、高XX应在案涉房产正式交付使用前，结清案涉房产发生的所有欠款及应付费用（如银行贷款、税款、债务及水电、煤气、电话、有线电视、网络使用费及管理费等），但XX公司同意支付的部分除外，为避免引起纠纷，XX公司在与高X、高XX协商一致的情况下有权从楼款中扣除约定金额作为上述费用发生的保证金。合同二约定案涉房产总楼价XXX元，XX公司需于2012年6月25日前支付该款项，且双方同意于2012年6月26日由高X、高XX将案涉房产交付给XX公司使用；XX公司决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作XX公司悔约处理，合同二即告解除，XX公司所交定金，高X、高XX不予退回，已付购房款高X、高XX在七日内退回XX公司，另赔偿高X、高XX20000元的违约金，由高X、高XX在XX公司已付房款中扣除。
XX公司通过转账的方式于2012年3月31日支付了100000元定金，并分别在2012年5月14日、2012年7月17日、2012年7月18日支付了购房款450000元、410000元、XXX元。双方在2012年6月25日办理了过户手续。XX公司于2012年9月垫付了案涉房产从2010年7月1日至2012年8月31日的管理费22024.6元。
XX公司于2011年4月1日与东莞市XX公司（以下简称“XX公司”）签订《租赁合同》，约定由XX公司承租位于东莞市莞城区XX中XX的物业，租赁期限为2011年4月1日至2012年3月30日止，该物业的租金为每月4078元（含税）。XX公司主张基于高X、高XX欠缴管理费延误其装修，从而导致其延长租期三个月（2012年11月至2013年1月），额外向XX公司支付2012年11月至2013年1月的租金12234元以及造成案涉房产的租金损失15000元。
高X、高XX主张双方约定交付案涉房产的时间为2012年3月31日，但XX公司逾期支付购房款构成违约，故高X、高XX要求XX公司赔偿违约金20000元。XX公司认为交付案涉房产的时间为2012年6月25日，高X、高XX没有向XX公司主张解除合同，故不存在需要支付违约金的情形。
以上事实有：XX公司提交的编号为XXX的《房地产买卖合同》、编号为201XXXX0618B416FE314990《房地产买卖合同》、收费通知单、发票、证明、租赁合同、发票联与付款回单，被告提交的账户证明书及银行流水记录、编号为XXX的《房地产买卖合同》、编号为201XXXX0618B416FE314990《房地产买卖合同》，以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案双方当事人签订的两份《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。
依据双方签订的合同一约定，高X、高XX应在案涉房产正式交付使用前结清含管理费在内的所有欠款及应付费用，由于案涉房产是在2012年6月25日办理过户手续的，故原审法院认定正式交付使用的时间为此时，故高X、高XX应在2012年6月25日前结清案涉房产的物业管理费。结合XX公司提交的收费通知单、发票与证明，原审法院确认XX公司主张的其为高X、高XX垫付物业管理费22024.6元的事实，故对XX公司要求高X、高XX向其支付垫付的物业管理费22024.6元及逾期付款利息的诉请，原审法院予以支持。利息的计算以22024.6元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率从2013年3月7日起计至实际清偿之日止。
XX公司主张由于案涉房产的装修延误了一个多月，其赔偿了装修公司延工损失20000元，故其诉请高X、高XX赔偿其延期装修的损失20000元及案涉房产1个月的租金损失15000元，基于其没有提供证据予以证明，原审法院不予支持。至于XX公司诉请高X、高XX赔偿2012年11月至2013年1月的物业费12234元损失，其无法证明上述租赁费为本案的直接损失，原审法院不予支持。
依据合同二的约定，XX公司逾期15天未付清应缴购房款时作XX公司悔约处理，合同二即告解除，另赔偿高X、高XX20000元的违约金，由高X、高XX在XX公司已付的房款中扣除，该约定应理解为在合同解除的情况下，XX公司才需向高X、高XX赔偿违约金。高X、高XX发现XX公司逾期支付购房款并没有要求解除合同而是办理了案涉房产的过户手续，故高X、高XX诉请XX公司赔偿其违约金20000元的诉请，原审法院不予支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、高X、高XX于判决发生法律效力之日起五日内向XX公司支付物业管理费22024.6元及逾期支付利息（以22024.6元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率从2013年3月7日起计至实际清偿之日止）。二、驳回XX公司的其他诉讼请求。三、驳回高X、高XX的反诉请求。一审本诉受理费1531元，由XX公司承担1044元，由高X、高XX承担487元；反诉受理费150元，由高X、高XX承担。
高X、高XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。根据合同一的约定，案涉房产的交付时间为交付定金的当天，所以高X、高XX已于2012年3月31日把涉案房产交付给XX公司。但是原审却认定涉案房产是在2012年6月25日办理过户登记手续的当天才正式交付，属认定事实错误。另外，即使按照一审的认定，房屋的交付时间是在2012年6月25日，那么物管费应计算截止至房屋交付之日即2012年6月25日，而不是计算到2012年8月31日。二、原审法院遗漏了重要事实。根据合同约定，XX公司有权收取保证金，XX公司不收取保证金由此产生的责任由其自行承担。本案涉案房产的交易从签订房地产买卖合同起至办理完过户手续，历时数个月，且高X、高XX在签订合同前已经明确告知涉案房产存在未缴纳物业管理费的情况，XX公司表示同意承担该笔物业管理费及房产过户时需要缴纳的房产契税、手续费、中介费等及垫付银行贷款。并且在整个交易过程中，XX公司已经基本履行了义务，并没有提出任何异议，更加没有在交易房款中扣除任何款项作为保证金，XX公司自动放弃扣除保证金的权利，应当按照合同的约定由此引起的责任由其自行承担。据此，高X、高XX请求本院：维持原审判决第二项内容，撤销原审判决第一项，驳回XX公司该项诉讼请求。
XX公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，双方均确认案涉房产物业管理费的收费标准为847.1元／月。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对高X、高XX上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。双方签订的合同一和合同二均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，均对双方当事人有约束力。围绕双方的上诉及答辩意见，本案争议焦点为：高X、高XX是否应向XX公司支付其代为垫付的物业管理费。具体分析如下：
首先，关于案涉房产交付的时间。双方签订的合同一中约定，案涉房产交付使用时间为交付定金当天即2012年3月31日。其后，双方又签订合同二，约定案涉房产交付使用时间为2012年6月25日，并且双方于2012年6月25日办理了房产过户手续。本院认为，关于两份合同对于同一事项作出的不同约定，因合同二签订在后，应视为合同二对合同一中的相关约定作出了变更，即双方协商一致变更约定案涉房产交付使用的时间为2012年6月25日。并且，高X、高XX并未提供证据证明在XX公司交付定金的当天双方办理了房产交付手续。因此，案涉房产交付的时间应认定为2012年6月25日。
其次，关于物业管理费的负担。双方在合同一中约定，案涉房产正式交付使用前，高X、高XX应结清案涉房产所发生的所有欠款及包括物业管理费在内的所有应付费用，但XX公司同意支付的部分除外。高X、高XX上诉主张XX公司曾表示同意承担该笔物业管理费，但并未提供证据予以证明，本院对其该主张不予采信。另外，根据合同一的约定，在双方协商一致的情况下，XX公司有权从交易款中扣除约定金额作为包括物业管理费在内的费用保证金。高X、高XX上诉认为XX公司有权扣除保证金而实际并未扣除，应视为XX公司同意承担该笔物业管理费，并且由此产生的不利后果由其自行承担。本院认为，合同中的该项约定是赋予XX公司权利，XX公司有权扣除一定保证金亦有权放弃行使该项权利，其放弃扣除保证金的权利并不能表示其愿意承担物业管理费或放弃对该笔费用的追偿，故本院对高X、高XX的该主张亦不予采信。综上，根据合同约定，高X、高XX应当向XX公司支付XX公司代为垫付的从2010年7月1日至2012年6月25日止的物业管理费，2012年6月25日之后的物业管理费则应由XX公司负担。因此，XX公司诉请高X、高XX向其支付代为垫付的物业管理费及逾期付款利息的诉请，有理部分，本院予以支持，超出部分无理，本院不予支持。双方均确认案涉房产物业管理费为每月847.1元，XX公司代为垫付的从2010年7月1日至2012年6月25日止的物业管理费应为20189.2元（847.1元／月×23个月＋847.1元／月÷30天×25天），该部分费用利息则以20189.2元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从2013年3月7日起计至实际清偿之日止。
综上所述，原审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市XX（2013）东一法民一初字第2831号民事判决第三项；
二、撤销广东省东莞市XX（2013）东一法民一初字第2831号民事判决第二项；
三、变更广东省东莞市XX（2013）东一法民一初字第2831号民事判决第一项为“限高X、高XX于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞XX公司支付物业管理费20189.2元及逾期支付利息（以20189.2元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率从2013年3月7日起计至实际清偿之日止）。”
四、驳回东莞XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费1531元，由XX公司承担1227元，由高X、高XX承担304元；反诉受理费150元，由高X、高XX承担。二审案件受理费351元（已由高X、高XX预缴），由XX公司承担47元、由高X、高XX承担304元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎XX
代理审判员 钟XX
代理审判员 钟XX
书 记 员 刘XX
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项：二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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