上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）上海XX公司。

法定代表人吴XX。

委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

被告（反诉原告）上海XX公司。

法定代表人蒋XX。

委托代理人黄X，上海XX律师。

原告上海XX公司（以下简称XX公司）诉被告上海XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉。本案于2014年3月17日、2014年4月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人时瑞芳、被告的委托代理人黄X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2012年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租上海市芷江西XXXXX号地下室102室房屋（以下简称系争房屋），租期自2012年12月1日至2017年11月30日，用于原告成立新的营业网点，被告需提供原告所需的合法手续和证件。签约后，原告支付租金人民币3.5万元（以下币种均为人民币）和押金1万元，并对系争房屋进行了装修。原告办理新的公司注册时，被告所提供的产权证及权利人同意出租的证明均为虚假，导致原告无法办理工商注册，也无法经营。2013年9月，被告撬开系争房屋，强行收回房屋，并开启户外广告灯箱。双方虽多次协商，但未果。原告请求法院判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还租金3.5万元；3、被告返还押金1万元；4、被告支付违约金7万元（按年租金的两倍计算）。

被告XX公司辩称，不同意原告的诉请。双方所签租赁合同约定的租赁地址是上海市芷江西XXXXX号地下室102室，但原告申请工商注册的地址是上海市芷江西XXXXX号606室（以下简称606室房屋），实际上系争房屋由原告使用，606室房屋则由被告使用。关于原告注册所需文件，被告已向原告提供了产权人同意出租的证明、产证复印件及房屋结构图纸。

反诉原告XX公司诉称，签约后，XX公司将系争房屋交予XX公司，并单独安装电表。XX公司仅支付了第一年的租金及押金，之后的租金至今未付，电费也从未缴纳。反诉原告请求法院判令：1、反诉被告支付租金（自2013年12月1日起算至实际返还之日止，按每月2916元计算）；2、反诉被告支付违约金3.5万元；3、反诉被告支付拖欠的电费2190.5元。

反诉被告XX公司辩称，XX公司违约在先，导致其无法实际使用系争房屋。2013年9月，其已书面发函要求解约，之后的租金及电费的主张均无事实依据，故上述诉请均不同意。

经审理查明，上海市芷江西XXXXX号一层至八层房屋产权登记在上海XX公司名下，产权信息备注中载明：地下室347.62平方米。

2012年11月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租后可能成立新的营业网点使用系争房屋，则新的营业网点成立后即自动成为本合同的承租方，原告承担连带责任。被告已告知原告系争房屋为人防工程，签约前原告已认真勘察现场及仔细阅读平面图，能达到原告的租赁使用要求。原告取得房屋后3个月内需办出跟经营相配套的证照，如逾期则视为违约。原告租赁用XXX网点、办公室，被告需提供原告所需的合法手续和证件。租期自2012年12月1日至2017年11月30日，交房日期为2012年11月20日。租金前三年每年为3.5万元，后两年每年为3.8万元，无免租期。租金一年一付，先付后用，每年使用前10日付清，签约时原告先支付一年租金。如逾期支付，原告每日按逾期支付日租金的双倍支付违约金。原告应支付押金1万元。原告施工前应提供全套完整的装修设计图及管线图给被告备份。原告在门口放置旅游广告牌易拉宝一个，地下室朝外沿街外墙面设置招牌及旅游广告牌，地下室入口设置“旅游小贴士”。原告承担使用房屋发生的电费，电表由被告指定位置装接表后由原告自行装接，电费按照每度1.3元计算，公共部位电费根据实际情况分摊。租赁期满或合同解除后，原告应在3日内返还房屋，原告所做的装修无需复原，原告添置的移动财产归原告所有，不可移动的财产及房屋基本设施（包括但不限于装潢）无条件归被告。结清费用后15日内被告无息返还原告押金。原告延迟支付租金，超过5天仍未付款的，原告应支付欠租及违约金，并返还房屋，押金归被告所有。如存在合同所述的违约情况，违约方应支付年租金的两倍作为违约金。原告提前退还房屋，需提前3个月通知被告，被告无条件退还押金，租金按整年计算。嗣后，原告支付了第一年的租金3.5万元及押金1万元。

2012年12月1日，原、被告又签订《房屋租赁合同》，约定原告承租606室房屋，租期自2012年12月1日至2017年11月30日，年租金8000元，押金3000元。原告租赁用XXX网点、办公室，被告需提供原告所需的合法手续和证件。

2013年9月29日，原告就606室房屋租赁事宜向被告发出律师函，以被告提供的产权证、权利人同意出租的证明系虚假为由，要求解除租赁合同，返还租金及押金等。

2014年4月10日，本院至现场查看，系争房屋大门关闭，室外电表在转动，户外广告牌滚动显示冬季线路、草莓采摘等旅游信息。2014年5月15日，原告工作人员打开系争房屋大门，内有原告的办公桌、文件等物品，原、被告当场办理交接手续，并摘抄了电表数（数字为1823）。

审理中，原告还提供以下证据：1、申办闸北营业部的工商材料，其中分公司设立登记申请书中营业场所为606室房屋。2、2012年11月1日，产权人及被告出具的同意被告对外出租606室房屋的证明。3、2013年1月2日，产权人及被告出具的同意被告对外出租的证明。4、装饰工程结算表、销货凭证，金额为19946元。原告表示，原告先至工商部门咨询，但因系争房屋为地下室，无产权证，无法办理工商注册，原告并未至民防部门咨询。2012年12月，被告主动提出将606室房屋提供给原告办照，并向原告提供了产权人证明等材料。2013年2月，原告从工商部门得知因产权人证明中产权人的图章与留存在工商部门的不一致，导致无法注册。被告既然同意原告使用606室房屋进行注册，就应提供真实的证明材料。606室房屋所签订的租赁合同并未实际履行，原告发律师函的本意是要解除系争房屋的租赁合同。原告无装修合同及发票，电表由原告装配，但原告并未使用。

被告还提供以下证据：1、2010年8月24日，上海XX公司申请《上海市民防工程使用备案表》、环境影响登记表的审批意见。2、上海XX公司第一分公司营业执照，成立日期2014年4月29日，营业场所为上海市芷江西XXXXX号地下室。被告表示，产权人证明由产权人提供给被告，据产权人称原公章遗失后重新刻制了印章，但新印章可能未在工商部门备案。606室房屋所签订的租赁合同确未实际履行，被告无义务提供任何材料，签订该份合同并非为原告办证所需，而与本案无关。如被告将606室房屋提供给原告注册之用，肯定会向原告收取一定费用。原告一直使用系争房屋，且系争房屋完全可以办理工商注册，因原告未至民防部门备案，导致办照未成。原告装修使用的是被告的装修队，并未支付费用。

以上事实，由房屋租赁合同、收据、照片及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按合同行使权利、履行义务。系争房屋位于地下室，签约前原告即应对该房是否能满足其租赁要求进行充分了解。承租系争房屋后，原告仅至工商部门进行了口头咨询，即认为系争房屋不能申办营业执照，但之后被告却申领了营业场所为地下室的营业执照，说明系争房屋符合作为营业场所的客观条件，但因原告事先未了解，事后又未积极申请，导致未能申办成功。后原告又就606室房屋与被告签订租赁合同，继而申办营业场所为606室房屋的营业执照，被告也为此提供了产权人证明等材料。原告认为因产权人印章虚假，导致无法注册。被告未否认印章虚假，但认为证明由产权人提供，所盖印章为产权人新刻制的印章，且该印章可能未经备案。被告否认签订606室房屋租赁合同系为配合原告办照，但对签约理由未能做出合理解释，本院不予采信。因产权人的印章问题导致原告办照受阻后，被告未就此进一步沟通协调，故被告对于原告未能办出营业执照负有一定责任。原告直至2013年9月才向被告发出律师函，该函仅要求解除606室房屋租赁合同，对返还系争房屋并未提及，事实上原告也未及时将系争房屋返还给被告。对此，原告应承担相应责任。审理期间，原、被告办理了交接手续，系争房屋的租赁合同已解除，原告对占用系争房屋期间的租金、电费理应支付。本院将根据案件实际情况，酌情确定原告应承担的租金金额。原告主张被告早已强行收回房屋，并开启户外广告灯箱，但未能提供证据予以证明，该说法也有违常理，本院不予采纳。鉴于原、被告双方对于合同解除均有过错，故对双方各自主张的违约金，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海XX公司与被告（反诉原告）上海XX公司于2012年11月20日就上海市芷江西XXXXX号地下室102室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年5月15日解除；

二、原告（反诉被告）上海XX公司应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海XX公司电费2190.5元；

三、被告（反诉原告）上海XX公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海XX公司租金8750元；

四、被告（反诉原告）上海XX公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海XX公司押金1万元；

五、原告（反诉被告）上海XX公司其余的诉讼请求，不予支持。

六、被告（反诉原告）上海XX公司其余的诉讼请求，不予支持。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取1350元（原告已预缴）、反诉费802.38元（被告已预缴），由原告（反诉被告）上海XX公司与被告（反诉原告）上海XX公司各半承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　施XX

书记员　　刘　怡

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。