原告吴XX与被告邓XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告吴XX，男，1990年10月9日出生，汉族，住浙江省温岭市滨海XX。

委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

被告邓XX，男，1985年11月5日出生，汉族，住浙江省海宁市盐官镇丰兴XX。

委托代理人胡XX，上海XX律师。

原告吴XX与被告邓XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴XX及其委托代理人时瑞芳，被告邓XX的委托代理人胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴XX诉称：2013年7月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于本市普陀区金沙XX房屋出租给原告，租期自2013年7月15日至2014年7月14日，月租金为人民币5000元（以下币种均为人民币）。合同签订后，原告按约一次性向被告支付房租及押金共计35000元，并为其垫付了2013年5月至8月的水电费。之后，原告得知该房屋为华东师范大学出租给案外人季XX、季XX继而转租给被告。被告在接到要求处理搬迁事宜的通知后，又采用欺骗方式将房屋出租给原告。原告向被告追讨租金及押金未果，请求法院判令：1、被告返还原告房屋租金及押金35000元；2、被告支付原告为其垫付的2013年5月至8月的水电费817元。

被告邓XX辩称：双方签订的合同合法有效，被告亦按约将房屋交付给原告租赁使用。双方签订合同过程中，被告曾将自己与季XX签订的合同交给原告审阅，原告亦知晓金沙江路即将拓宽拆迁之事宜，故并不存在被告欺骗其签订合同，原告要求被告退还押金及租金无依据。关于水电费，由于原告在2013年7月15日前提前一个半月进场装修，故该笔费用应由双方各半负担。综上，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：2013年7月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告将位于本市普陀区金沙XX房屋作为商业用房出租给原告；租赁期为一年，自2013年7月15日起至2014年7月14日止；月租金为5000元，首期支付六个月的租金，另付5000元押金，之后按每六个月结算一次；租赁期满后，原告交还房屋并付清应付费用后，被告无息退还押金；租赁期间，原告实际使用的水、电费等费用由原告承担；未经被告同意，原告不能改变所租赁房屋的结构、装修；半年内提出转租或终止合同，不退房租及押金；遇拆迁等不可抗力因素，不算违约。合同签订后，被告按约向原告交付上述房屋，原告亦支付了六个月的租金30000元及押金5000元。同年9月，中旬，原告得知上述租赁房屋的所有权人华东师范大学要收回房屋。之后，系争租赁房屋曾被停水停电一周。2013年12月底，原告迁出。之后，原告要求被告返还租金，未果，向法院提起诉讼，请求法院判决如其诉请。

审理中，原告认为，华东师范大学对外出租房屋的期限于2013年6月30日届满，且未授权任何人可转租，故被告将系争房屋出租给原告，属无权处分财产，双方签订的合同无效，被告理应全额退还租金和押金。且由于被告的原因导致合同无法履行，房东停水停电造成原告在系争房屋内的经营受到影响，提前解除合同致使原告在房屋内的装修损失。被告表示在华东师范大学对原、被告之间的合同效力不持异议的情况下，合同应为有效，故不认同原告上述意见，只同意返还半个月的租金。另，关于原告主张的水电费817元，原、被告同意各自承担一半。

另查，本市普陀区金沙XX房屋属华东师范大学所有。经本院向华东师范大学相关部门调查，该部门表示，华东师范大学是与案外人季XX就系争房屋签署租赁合同，租期于2013年6月30日届满，当时明确届满后不再续租。之后，学校得知季XX将该房屋出租给被告，2013年5、6月份，学校告知被告，需收回系争租赁房屋，不得再予转租，但在同年9月却发现被告已将房屋出租给原告。为使原告尽快迁出，学校曾在2013年9月采取过停水停电一周的措施。之后，经学校催促，原告于2013年12月31日从系争房屋内搬走。原告对上述内容予以确认，被告表示华东师范大学与系争房屋存在利害关系，不予认可。

本院认为，被告明知系争房屋将被产权人收回，但仍与原告签订租赁合同，并致使该租赁合同无法履行，责任在于被告。经查，原告向被告支付了2013年7月15日至2014年1月14日期间的租金30000元，现其已于2013年12月底迁出系争房屋，故被告应将2014年1月1日至同年1月14日期间的租金2500元及押金5000元退还给原告。另考虑到原告在租赁系争房屋期间曾被停水停电一周以及提前搬迁等因素，均会影响原告对租赁房屋的正常使用。为此，故本院根据实际履约及原告的损失情况酌情判定在租金中可予减少3000元。综合上述因素，原告要求被告返还租金5500元及押金5000元之诉请依法有据，本院予以支持。原告要求全额返还租金的意见，本院认为，在房屋所有人华东师范大学或承租人季XX未对本案合同效力提出异议的情况下，法院尚不能确定原、被告之间合同是否无效，且即使合同无效，原告也应按双方约定的租金数额如数偿付房屋使用费。故原告上述意见缺乏法律和事实上的依据，本院不予采纳。本院依法向华东师范大学取证的调查内容，符合客观事实，予以采用。被告称并不知晓租赁房屋会被收回与事实不符，其辨称意见缺乏依据，本院不予采纳。关于原告垫付的水电费817元，审理中，双方达成的各自承担一半的合意，于法不悖，本院予以准许，即被告应向原告支付408.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

一、被告邓XX应于本判决生效之日起十日内返还原告吴XX租金人民币5500元；

二、被告邓XX应于本判决生效之日起十日内返还原告吴XX押金人民币5000元；

三、准许被告邓XX于本判决生效之日起十日内支付原告吴XX垫付的水电费人民币408.5元；

四、对原告吴XX其余诉请不予支持。。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币695元，由原告负担人民币622元，被告负担人民币73元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　梁XX

审　判　员　　张　莹

人民陪审员　　姚XX

书　记　员　　汉XX

附：相关法律条文

附案件引用的法律规定

《中华人民共和国合同法》

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。