靖XX、林XX与李X房屋买卖纠纷一案

（2012）沪二中民二(民)终字第1080号

上诉人(原审被告)靖XX。

上诉人(原审被告)林XX。

上列两上诉人的共同委托代理人常XX，上海市XX律师。

上列两上诉人的共同委托代理人庄XX，上海市XX律师。

被上诉人(原审原告)李X。

委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

委托代理人赖XX，上海XX律师。

原审第三人上海XX公司。

法定代表人王XX。

委托代理人沈X。

上诉人靖XX、林XX因房屋买卖纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人靖XX、林XX及其委托代理人常XX、庄XX，被上诉人李X的委托代理人时瑞芳、赖XX，原审第三人上海XX公司(以下简称XX公司)的委托代理人沈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，靖XX、林甲于2001年2月经登记为上海市宝山区华XXXX弄XX号502室房屋(以下简称502室房屋)的房地产权利人，林XX系林甲之妹、靖XX之妻。林甲户籍于2011年2月1日因死亡注销。2011年4月5日，林XX出具承诺书，其中写明，林XX出售502室房屋，由于产权人靖XX、林甲签约当日未能到场，本人保障他们知晓并同意以人民币(以下币种均为人民币)134.5万元价格以及本人签署之居间协议上约定之各项条件出售该房屋，并在出售合同上补签字，若因产证所有人未到场签署该房屋的出售合同导致双方无法顺利完成交易以及其他法律问题，本人愿以个人财产对李X承担相应法律责任。同日，林XX出具定金收据，表明收取李X购房定金4万元。同日，林XX代靖XX、林甲(甲方，出售方)与李X(乙方，买受方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买502室房屋，房价款134.5万元。同年4月22日，靖XX出具承诺书，其中写明，靖XX承诺已经得到502室房屋所有权人林甲的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与李X买卖房屋的买卖合同并代为收取房款38万元。若之后权利人否认授权，最终导致该合同目的无法实现，承诺人愿意按照该合同中出卖人的义务对买受方承担定金责任及其他赔偿责任。同日，李X(乙方，买受人)与靖XX、“林甲”(甲方，卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，甲乙双方通过XX公司居间介绍由乙方向甲方购买502室房屋，转让价134.5万元。第六条约定，甲乙双方确认在2011年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限内将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面同意甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。第十一条约定，经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。附件三“付款方式”第1条约定，甲乙双方于2011年4月22日双方签订上海市房地产买卖合同当日，乙方支付甲方房款38万元，含已付定金。第2条约定，甲乙双方于2011年7月31日前至交易中心办理过户手续，且交易中心办妥以乙方为权利人的房屋产权证7个工作日后以银行实际放款时间为准，以银行房贷形式支付甲方房款94万元，该笔款项由贷款银行一次性划入甲方账户。第3条约定，乙方于签订买卖合同当日支付尾款2.5万元暂存于居间方，待甲方收到全部房款(尾款除外)7天内，结清水电煤气物业费用，及户口迁出，甲乙双方对该房地产进行验收、清点，确认无误后，甲方将该物业交付乙方，居间方将尾款2.5万元交付给甲方。补充条款第2条约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款手续后于2011年7月31日前至宝山区房地产交易所办理房屋过户手续。第9条约定，乙方应于2011年5月30日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。第10条约定，甲方应保证该出售房屋产权清晰，无债权纠纷，有出售权利。若由于甲方原因无法完成该房屋交易过户手续的，则属于甲方违约。第12条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则过错方应承担相应的责任。第13条约定，双方均不得以买卖合同缺少权利人签名为由主张合同无效或不履行合同义务，否则违约方按本合同承担违约责任。XX公司与林XX方一致确认，买卖合同上“林甲”签字为靖XX代签。同日，靖XX出具收款收据，表明收到李X购房款34万元。同日，XX公司出具收款收据两张，表明收到李X尾款2.5万元、佣金1.15万元。

2011年6月27日，靖XX向李X发出“关于撤销房屋买卖合同的告知函”，主要内容为，我们的房屋买卖合同在中介的误导下，一开始就进入了歧途，我们的这个房屋买卖已经进入无法继续下去阶段，我们家庭内部也产生了矛盾。今天通过这个函件正式告知您，这个房屋我们一定不交易了，请你们从现在开始就设法买其他房屋去，请你收到这个通知后，及时告知银行、卡号和名字，便于尽快将款子退还。同年12月11日，李X向靖XX复函，主要内容为，按照2011年6月27日出具的函，我们之间的房屋买卖无法进行，您也承诺将款项退还给我，但至今尽管多次协商，您都未归还。希望您接到本函后，及时将房款及赔偿款支付给我，并提供银行账号。2012年2月7日，靖XX向李X复函，主要内容为，关于去年签订的房屋买卖一事，经多次沟通协商，双方无法达成一致。现经我们家商量后做出决定：1、房屋同意卖给你方，请收到函后一个月内将款项打入林XX账号；2、如果一个月内，我方未收到余额，就视为你方不愿意购买此房，原合同自动解除，我方即将预收款打入你账号内。

李X诉至法院，要求解除其与靖XX、“林甲”签署的《上海市房地产买卖合同》，林XX、靖XX返还李X首付款及尾款2.5万元(由于尾款在XX公司处，由XX公司协助返还尾款)，要求林XX、靖XX支付总房价20%的违约金269,000元。

原审审理中，林XX方提供：1、林甲、林X、林XX于2011年1月5日签署的《情况说明》，主要内容为：居住在502室林甲属孤寡老人，于2010年12月去世。通过我们三姐妹协商，一致同意将该套房子出售，并诚请本辖区大华一村五居委给予见证。同年1月6日，上海市宝山区大场镇大华一村第五居民委员会在情况说明上盖章，并注明：情况属实，给予证明。2、林X、林甲于2011年1月5日出具的委托书，全权委托林XX处置502室的事宜。李X及XX公司对上述证据真实性均无异议，双方一致确认，林甲的所有继承人均认可系争买卖合同，故系争买卖合同应为有效。XX公司提供：于2011年6月9日、6月24日先后向林XX夫妇发出的关于催促变更产证等内容的短信文字摘抄，李X对此表示无异议，林XX方表示真实性无法确认。

原审审理中，李X表示，合同约定的违约金系双方约定，没有过高，因林XX方违约而导致李X的损失包括：1、已付房款40.5万元的银行贷款利息损失约28,000元；2、李X已付的中介费损失11,500元；3、律师费12,000元；4、预付的本案诉讼费7,600元；4、其他无法估量的损失，如，李X购房系为了结婚，由于没有买成导致分手；且房款至今未返还，导致尚未购买其他房屋。李X表示，目前房价没有涨也没有跌。林XX方表示，即使林XX方违约，合同约定的房款20%的违约金也过高，要求法院予以调低。关于李X的损失，已付房款的利息应按存款利息计算，且由于林XX方于2011年6月27日发函同意返还房款，故利息应算至该日；关于佣金，由于XX公司没有促成交易，佣金可以退还；律师费及诉讼费应由李X自行承担；且目前房价下跌很多，现市场价100万元左右，李X实际并无损失。XX公司表示，合同约定的违约金标准正常，房价上涨了10万元。

原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。靖XX作为系争房屋的产权人、林XX作为产权人林甲的继承人与李X就系争房屋的买卖交易进行操作，林XX代为收取定金并出具承诺书，靖XX代林甲签订房地产买卖合同、收取房款并出具承诺书，故林XX方应就系争房地产买卖合同的履行承担相应责任。合同约定买卖双方应于2011年7月31日之前办理过户手续，靖XX于6月27日向李X发函明确表明房屋不再交易，李X于2011年12月回函要求返还房款并支付赔偿款，应视为买卖双方已就解除买卖合同达成一致，故李X要求解除合同的诉请，并要求林XX方返还房款、XX公司协助返还尾款的诉请，应予准许。根据查明的事实，交易未能继续的原因在于林XX方未将房地产权证进行更名，林XX方在合同约定的过户日之前发函要求解除合同，林XX方显已构成违约，现李X要求林XX方按合同约定承担违约责任，应予准许。关于违约金的数额，合同约定过高，林XX方要求调低，结合合同履行的具体情况、李X的实际损失、林XX方的过错程度等，酌情确定违约金数额。据此判决如下：一、解除李X与“林甲”、靖XX于2011年4月22日就上海市宝山区华XXXX弄XX号502室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；二、靖XX、林XX于判决生效之日起十日内，向李X返还房款380,000元；三、上海XX公司于判决生效之日起十日内，向李X返还房款25,000元；四、靖XX、林XX于判决生效之日起十日内，向李X支付违约金60,000元；五、李X的其余诉讼请求，不予支持。

上诉人靖XX、林XX不服原审判决，向本院提起上诉称，李X没有证据证明其按照合同约定，于2011年5月30日前备齐银行贷款资料，李X称因林XX方原因导致无法办理贷款，不符合事实。由于李X未按照合同约定办理贷款，导致合同无法继续履行，故林XX方提出不再交易。XX公司明知林甲死亡，未尽到解释及提示交易程序的义务，导致双方无法顺利进行交易，XX公司对合同解除有过错责任。原审判决违约金过高，而且遗漏当事人，请求二审撤销原判，发回重审。

被上诉人李X辩称，林XX方发出解除合同函，不愿意卖房，构成违约，理应承担违约责任，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人XX公司述称，同意原审判决。

经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。

本院认为，李X称其已将办理贷款的相应材料交给XX公司代办，XX公司对此亦予以认可，林XX方称李X未按照合同约定备齐银行贷款资料没有依据，本院难以采纳。靖XX在双方约定的办理过户日前即2011年6月27日向李X发出撤销房屋买卖合同的告知函，该函件表示由于中介公司的误导以及家庭内部产生了矛盾，导致无法交易，该函件未提及李X违约，事实上林XX方亦无证据证明李X有违约情形，故林XX方上诉提出由于李X违约导致合同解除的意见，没有依据，本院不予采纳。林XX作为产权人林甲的继承人参与交易并出具承诺书表示承担房屋交易的法律风险，靖XX出具承诺书表示其承担出卖人的定金责任及其他赔偿责任，靖XX之后签订房屋买卖合同，故林XX、靖XX应承担相应的合同责任，原审判决林XX、靖XX返还房款并支付违约金，并无不当，本院予以维持。林甲的其他继承人并非本案必要的诉讼参加人，林XX方称原审法院遗漏当事人，程序违法依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,300元，由上诉人林XX、靖XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　冯　峰

代理审判员　　马忆蔺

代理审判员　　张　松

书　记　员　　朱XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……。