吴XX与上海XX公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

原告(反诉被告)吴XX。

委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

被告(反诉原告)上海XX公司。

法定代表人盛X。

委托代理人唐X，上海XX律师。

委托代理人印XX，上海XX律师。

原告(反诉被告)吴XX诉被告(反诉原告)上海XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴XX的委托代理人时瑞芳，被告XX公司的委托代理人唐X、印XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴XX诉称，2004年底，XX公司向上海XX公司(以下简称XX公司)承租了上海市宝山区XX原牧场及周边共计100多亩土地。2005年12月，吴XX向XX公司承租其中15亩土地，搭建厂房用于经营。2011年3月18日，吴XX又从案外人处某让了其租赁场地旁边的土地及建筑物。吴XX于2012年经法院通知作为第三人参与XX公司与XX公司的土地租赁合同纠纷案件时才了解到该地块系农用地，XX公司隐瞒土地性质，违法出租，租赁合同可能被判决认定无效，不得继续使用土地。吴XX认为由于XX公司隐瞒实情，造成双方签订无效合同，其在该场地上的大量投资无法收回，故起诉要求XX公司赔偿损失1,000万元(固定添附损失900万元，搬迁损失200万元，共1,100万元，吴XX自愿承担100万元)。

被告XX公司辩称，吴XX所述租赁及建造厂房等情况属实，但吴XX在当地违法建筑被反复查处后的2009年以后还大量搭建，并于2011年受让案外人的场地和厂房，显然属于扩大损失，相应损失部分应当由其自行承担，其他损失即使真实存在，也应当分清责任，由双方分担。另外，XX公司认为吴XX自2014年4月1日起未再支付租金，故提出反诉，要求对方支付2014年4月1日以来的场地使用费至实际返还场地日止(以每亩15,400元/年计算)。

原告吴XX针对被告XX公司的反诉辩称，系争场地从2013年底起就不能使用，故不同意对方的反诉请求。

经审理查明，2004年底，XX公司向XX公司承租了上海市宝山区XX原牧场及周边共计100多亩土地。2005年12月19日，XX公司与吴XX签订场地租赁协议，约定XX公司将其承租的宝山区XX场地中部分出租给吴XX建造仓库、厂房用于木材加工及储存，面积15亩，租期29年，自2005年12月31日起至2035年1月1日止，租金1.35万元/亩/年。

2011年3月25日，吴XX与案外人上海XX公司(以下简称律权公司)签订工业厂房转让协议，约定律权公司将其向XX公司承租的土地及自行建造中的在建厂房三栋一并转让给吴XX，转让价150万元。该协议还约定，如政府不同意继续进行建筑施工以及其他事项，律权公司不承担任何责任。

2012年6月5日，XX公司、吴XX及其他土地使用人(中涵XX、XX公司等)共同签署会议纪要，各方商定各位土地使用人以无独立请求权第三人身份参加XX公司与XX公司的诉讼，各第三人均同意以岳XX名义提出反诉诉请，向XX公司主张赔偿各类损失，若此次不以XX公司名义提出诉请，视为放弃权利。各第三人均以反诉结案结果确定赔偿金额确定各自的赔偿金额，不得再以任何理由和方式向岳XX提出主张。当时吴XX未提出具体赔偿要求。

2013年6月20日，XX公司出具收据，载明岳XX收到吴XX承租26亩土地三年的租金1,201,200元，年租金15,400元/亩，计租时间为2011年4月1日至2014年3月30日(2011年3月30日前因场地停工未计收租金)。

以上事实，有原告提供的场地租赁协议、工业厂房转让协议、租金收据，被告提供的牧场转让协议、会议纪要及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。

此外，XX公司与XX公司的土地租赁合同纠纷已经在诉讼中[(2014)宝民三(民)重字第8号，目前未生效]。该案审理中，本院根据XX公司的申请，委托上海XX公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论吴XX造价为8,386,691元。该案经本院公开开庭审理后，于2014年8月25日依法判决：XX公司与XX公司的土地租赁协议无效；XX公司、吴XX等实际使用人均迁出系争土地；XX公司向XX公司补付2005年以来至实际返还土地日止的土地使用费；XX公司向XX公司赔偿3,000万元。该案判决后，相关当事人提出上诉，目前尚在二审审理中。

本院认为，本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故XX公司与吴XX之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，吴XX应当立即返还场地。本案主要争议在于双方如何承担固定添附损失及租金是否应当支付。XX公司在明知系争土地系农用地的情况下违法出租，其过错明显，应承担主要责任。吴XX从2005年底就开始承租场地建房经营，但其提供的租金收据记载2011年之前该场地停工，可见吴XX显然了解该地块因违法用地而被查处之事实，故其后期建造及收购行为显属扩大损失。鉴于XX公司与吴XX在违法用地被查处后仍旧长期合作，对于吴XX扩建、收购等行为予以默认、放任，故XX公司仍应酌情分担相应损失，其辩称对于吴XX扩大损失不承担责任的意见，不予采信。考虑到XX公司与XX公司的诉讼情况，并结合本案其他客观实际，本院酌情确定XX公司赔偿吴XX固定添附损失630万元。关于吴XX主张的搬迁损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于双方租金问题，由于吴XX至今仍拒绝返还场地，故XX公司主张场地使用费可予支持。吴XX应参照租金收据载明的面积、单价和时间支付场地使用费，其辩称场地不能使用，拒绝支付使用费之意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)吴XX与被告(反诉原告)上海XX公司就上海市宝山区XX场地(约26亩)所签订的场地租赁协议无效；

二、原告(反诉被告)吴XX于本判决生效之日起三十日内向被告(反诉原告)上海XX公司返还上述场地；

三、被告(反诉原告)上海XX公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告(反诉被告)吴XX固定添附损失630万元；

四、原告(反诉被告)吴XX于本判决生效之日起三十日内向被告(反诉原告)上海XX公司支付2014年4月1日至实际返还场地日止的场地使用费(以年租金400,400元计算)；

五、原告(反诉被告)吴XX的其他诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费81,800元，由原告(反诉被告)吴XX负担30,266元，被告(反诉原告)上海XX公司负担51,534元。反诉案件受理费减半收取1,818元，由原告(反诉被告)吴XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审  判  长

王力

代理审判员

刘姗

人民陪审员

时金兰

书  记  员

茅XX