黄XX诉陈XX、张XX房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

原告：黄XX，男，1985年出生，住宁德市福安市。

委托代理人：罗XX，福建XX律师。

被告：陈XX，男，1973年出生，住宁德市周宁县。

被告：张XX，女，1974年出生，住宁德市周宁县。

被告：宁德市东侨经济开发区汉诚房地产代理XX，住所地：宁德市东侨经济开发区。

法定代表人：林X，总经理。

委托代理人：龚光智，福建XX律师。

原告黄XX诉被告陈XX、张XX、宁德市东侨经济开发区汉诚房地产代理XX（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄XX及其委托代理人罗XX、被告XX公司的委托代理人龚光智到庭参加诉讼，被告陈XX、张XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告黄XX诉称：在被告XX公司的介绍下，2012年6月4日原、被告签订房屋买卖合同并约定：1、被告陈XX、张XX将其共同所有的坐落于宁德市XX（金域兰湾B区）2幢15层1503室的房屋转让给原告黄XX，转让价格700000元人民币；2、俩被告保证该房产的产权权属清楚，无争议，未被判决、裁定限制出售等。合同生效当日，原告按合同约定支付购房款定金5万元人民币及第二期购房款240574元，共计人民币290574元，并办理了房产过户委托公证手续。2012年6月至9月银行按揭贷款由原告返还共计11200元。2012年7月，原告前往宁德市东侨房地产管理局办理过户手续时，房产局告知该房屋已被法院查封。目前所交易的房屋不能过户，被告已构成违约。作为中介人的被告负有不可推卸的责任。根据房屋买卖合同的约定、《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权解除合同并获得赔偿。原告请求：1、解除原告与被告陈XX、张XX签订的房屋买卖合同；2、被告陈XX、张XX连带返还原告购房款301774元、违约金73500元（2012年6月4日至2013年1月3日），共计375274元；3、被告陈XX、张XX按购房款总价700000元每日万分之五向支付违约金（自2013年1月4日起至付清之日止）；4、被告宁德市东侨经济开发区汉诚房地产代理XX对购房款、违约金承担连带责任；5、被告宁德市东侨经济开发区汉诚房地产代理XX返还中介费1000元。

被告XX公司辩称：一、针对原告黄XX与被告陈XX、张XX订立的房地产买卖合同，XX公司作为该合同的丙方，合同中特别标注是居间方，通过该合同第五条也是很明确丙方作为居间方提供的居间服务自接受甲乙双方的委托时起，到甲乙双方签订房地产买卖合同是居间服务结束。都足以说明XX公司已经充分履行居间义务。二、具体到本案，在2012年6月4日前，XX公司的工作人员带原告、被告陈XX、张XX双方到东侨经济开发区房管局核查过宁德市XX产权情况，确实属于被告陈XX、张XX所有，在该房地产买卖合同中第一条已经明确，原告、被告陈XX、张XX双方都已经在该合同上签字捺印为证。三、在订立合同的当天，被告陈XX、张XX就到宁德市三都澳公证处办理了受托人为吴XX的卖房委托公证书，公证书第6条授权吴XX代为向有关部门申请办理房屋所有权、国有土地使用权的转移登记手续。从2012年6月4日到被告陈XX、张XX房产被冻结前有一个多月时间，原告自己不及时去办理过户手续，才发生了本起纠纷。请求法庭驳回原告对XX公司的诉讼请求。

被告陈XX、张XX未作答辩。

经审理查明：2012年6月4日，原告黄XX与被告陈XX、张XX、XX公司签订《房地产买卖合同》，约定被告陈XX、张XX以自己所有的位于宁德市XX（金域兰湾B区）2幢15层1503室房屋转让给原告黄XX，转让价格700000元人民币。上述事实有原告出示的《房地产买卖合同》及房产证证实，本院予以确认。

本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《房地产买卖合同》能否解除；2、被告陈XX、张XX应当返还原告多少购房款及违约金；3、被告XX公司是否应当对购房款及违约金承担连带返还责任及是否应当返还中介费1000元。本院围绕争议焦点，予以调查分析、认定如下：

一、原、被告签订的《房地产买卖合同》能否解除

原告出示房屋登记信息证明，证明被告陈XX、张XX房屋已被冻结，无法交易，构成违约；被告XX公司无异议。

被告XX公司出示房屋登记簿，证明被告陈XX、张XX的房屋是在2012年7月27日才被冻结的，2012年6月4日双方签订房屋买卖合同时房屋产权是清晰的。原告对被告陈XX、张XX的房屋是在2012年7月27日被冻结的事实无异议。

经审查本院认为，上述证据由福建东侨经济开发区房地产管理局出具，原告黄XX及被告XX公司均无异议，可以认定被告陈XX、张XX所有的位于宁德市XX（金域兰湾B区）2幢15层1503室房屋已于2012年7月27日被周宁县人民法院冻结，该房屋无法过户到原告名下，双方签订合同的目的已不能实现，可以解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》。

二、被告陈XX、张XX应当返还原告多少购房款及违约金

原告出示证据：1、定金收条，证明被告陈XX、张XX收定金50000元的事实；2、证人吴XX证言、转账单及账户历史明细清单，证明原告通过证人吴XX的账户转账给被告240574元的事实；3、公证书，证明被告陈XX、张XX委托吴XX办理房屋过户事宜的事实；4、被告陈XX的银行卡及还款对账单，证明被告陈XX将房屋贷款的银行卡交付给原告，原告替被告偿还了2012年6月至2012年9月的银行按揭款11556.6元。

被告XX公司对证据1、2、3无异议，对证据4真实性无异议，但原告在诉状里仅要求返还支付的按揭款11200元。被告陈XX、张XX未到庭，亦未提交答辩意见，视为放弃质证的权利。

经审查本院认为，《房地产买卖合同》第三条约定：合同签订当日，原告向被告陈XX、张XX支付购房款定金50000元；被告陈XX、张XX在合同签订当日办理房产委托公证，原告在领到房产委托公证受理单之日，向被告陈XX、张XX支付第二期购房款240574元；办理房产委托公证后余下的银行按揭贷款部分房款由原告代为缴付，具体金额以银行查准，原告确保每月19日之前将银行按揭款汇入被告陈XX、张XX银行按揭贷款户头。原告出示的证据1、2、3，被告XX公司无异议，且能够与《房地产买卖合同》约定的付款时间、金额一一对应，证人吴XX亦出庭作证说原告通过其账户转账给被告陈XX、张XX购房款240574元，因此，本院对原告出示的证据1、2、3予以采信，对证据证明的事实予以确认。原告出示的被告陈XX的银行卡及还款对账单，证明原告替被告偿还了2012年6月至2012年9月的银行按揭款11556.6元，这与《房地产买卖合同》约定合同签订后由原告代为缴付银行按揭款能够相互印证；被告XX公司对该证据真实性无异议，但认为原告在诉状里仅要求返还支付的按揭款11200元。本院认为原告自己陈述要求被告陈XX、张XX返还按揭款11200元，被告XX公司的质证意见成立，本院予以采纳。

至于违约金部分，《房地产买卖合同》8.7条约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。”本院认为，该约定没有违反法律规定，违约方应按照合同约定支付违约金。被告陈XX、张XX转让给原告黄XX的房屋是在2012年7月27被冻结的，在此之前，被告陈XX、张XX并未违约，该房屋成交价为700000元，因此按照合同约定，违约金应从2012年7月27日起按成交价700000元每日万分之五计算。

三、被告XX公司是否应当对购房款及违约金承担连带返还责任及是否应当返还中介费1000元

原告认为因房屋有瑕疵导致无法过户，作为本案被告XX公司对购房款、违约金应承担连带责任；无法达到合同目的，被告XX公司应返还中介费1000元。

被告XX公司认为被告陈XX、张XX在2012年6月4日订立合同时，其房产确实是真实无纠纷，因此原告要求XX公司承担连带责任是没有任何事实与法律依据。被告XX公司已经完成了合同规定的提供居间服务的义务，原告要求返还中介费1000元没有事实和法律依据。

本院认为，根据《房地产买卖合同》5.1条的约定，被告XX公司提供的居间服务自接受原告黄XX及被告陈XX、张XX双方委托时起，到原告黄XX与被告陈XX、张XX双方签订房产买卖合同时居间服务结束；《房地产买卖合同》当日，买卖双方都应支付中介代理费给被告XX公司。本案中2012年6月4日原告黄XX与被告陈XX、张XX签订了《房地产买卖合同》，并且当时房屋权属清楚，无争议，也未被判决、裁定限制出售等，因此，按照合同约定被告XX公司已完成了促成双方交易并提供订立合同的媒介服务，不存在违约行为，原告要求被告XX公司对购房款及违约金承担连带返还责任及返还中介费1000元主张不成立。

综上所述，本院认为：依法成立的合同受法律保护，2012年6月4日原告黄XX与被告陈XX、张XX、XX公司签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定支付了购房款共计301774元，但被告陈XX、张XX提供的用于交易的房屋却于2012年7月27日被法院冻结，导致房屋无法过户，合同目的无法实现，被告陈XX、张XX行为构成违约，现原告要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，并要求被告陈XX、张XX承担返还购房款及支付违约金的责任，于法有据，本院予以支持。按照合同约定，违约金应从2012年7月27日起按成交价700000元每日万分之五计算。被告XX公司已按照合同的约定履行了自己的义务，不存在违约行为，原告要求被告XX公司对购房款及违约金承担连带返还责任及返还中介费1000元主张不成立。被告陈XX、张XX未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十二条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告黄XX与被告陈XX、张XX签订的《房地产买卖合同》。

二、被告陈XX、张XX在本判决生效之日起五日内返还原告购房款301774元并支付违约金（从2012年7月27日起至还清购房款之日止按700000元每日万分之五计算违约金）。

三、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7000元，公告费520元，合计7520元，由被告陈XX、张XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。

审  判  长   陈  庄

审  判  员   林培玉

人民陪审员   刘XX

书  记  员   潘XX

申请执行期限提示：

义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。