臧X与宋XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

（2014）沪二中民二(民)终字第852号

上诉人(原审被告)臧X。

委托代理人许XX，上海XX律师。

委托代理人韦XX，上海XX律师。

被上诉人(原审原告)宋XX。

委托代理人崔萍，上海XX律师。

委托代理人时XX，上海XX律师。

上诉人臧X因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市黄浦区自忠XXXXX号底层前厢房(面积22.80平方米)、底层中厢房(面积8.70平方米)系宋XX之母孙XX承租的公房。孙XX去世后，家庭内部协商同意由宋XX将该房屋对外出租。2006年7月，宋XX将上述房屋原有隔墙拆除，并自行将其分隔为两间，即本案系争房屋和18平方米房屋。

2006年7月20日，宋XX、臧X签订《上海市房屋租赁合同》，约定：宋XX将18平方米房屋出租给臧X使用；租期自2006年9月1日起至该房屋拆迁时止；押金人民币(以下币种均为人民币)4,000元；第一年的月租金为4,000元，第二年的月租金为4,400元，第三年月租金为4,620元，月租金最高限额为5,000元。现臧X已支付宋XX押金4,000元，并按照租金标准支付宋XX钱款至2014年5月31日。

2006年9月18日，宋XX、臧X签订《上海市房屋租赁合同》，约定：宋XX将系争房屋出租给臧X使用；租期自2006年9月26日起至该房屋拆迁时止；无押金；每月租金1,200元。现臧X已按照租金标准支付宋XX钱款至2014年6月25日。

租赁期间，经宋XX同意，臧X将系争房屋与18平方米房屋打通。2009年，臧X将系争房屋及18平方米房屋一并转租他人使用至今。

2013年9月5日，宋XX向臧X送达《律师函》，要求解除宋XX、臧X之间就系争房屋及18平方米房屋签订的房屋租赁合同，要求臧X收函后一个月内迁出上述房屋。宋XX后诉至原审法院，请求判令双方于2006年9月18日就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月5日解除，要求臧X立即迁出系争房屋，并将系争房屋归还宋XX。

2013年11月12日，宋XX诉至原审法院【案号：(2013)黄浦民四(民)初字第1887号】，要求解除宋XX、臧X之间关于18平方米房屋的租赁合同，并要求臧X迁出该房屋。该案正在审理中。

原审法院经审理后认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宋XX、臧X签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人理应恪守履行。合同约定租期至拆迁时止，但双方均表示签订合同时不清楚系争房屋何时拆迁，故双方对租期约定并不明确，双方之间应属不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同，应在合理期限之前通知承租人。现臧X于2013年9月5日收到宋XX的律师函，应视为宋XX的解除通知于该日送达臧X。考虑到宋XX在该函中要求臧X一个月内迁出系争房屋，故法院确定双方之间的房屋租赁合同于2013年10月5日解除。合同解除后，臧X理应及时迁出系争房屋，故宋XX要求臧X迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。臧X对租赁期限的辩称，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。宋XX在本案中不主张相关费用的结算，臧X虽提出要求宋XX承担违约金，但明确表示不提起反诉，故相关费用结算由宋XX、臧X另行解决，本案对此不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决如下：一、宋XX与臧X于2006年9月18日就上海市黄浦区自忠XXXXX号底层前厢房、底层中厢房中非沿街面建筑面积约15平方米房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月5日解除；二、臧X应于判决生效之日起三十日内携其家人及物品迁出上海市黄浦区自忠XXXXX号底层前厢房、底层中厢房中非沿街面建筑面积约15平方米的房屋，并将该房屋交还宋XX。

原审判决后，上诉人臧X不服，向本院提起上诉称：1、本案诉讼主体问题。系争房屋的承租人已去世，宋XX仅是同住人之一，其签订的租赁合同属效力待定；2、双方所约定租赁期限至拆迁止，应认定为租赁期限为20年。故上诉请求撤销原判，依法改判对宋XX的一审诉讼请求不予支持。

被上诉人宋XX辩称：请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，宋XX作为系争房屋的同住人有权进行收益。臧X对其合同主体资格提出异议，本院不予采纳。宋XX与臧X签订的租赁合同依法有效，双方当事人应当全面履行。租赁合同约定租期至拆迁时止，但双方均表示签约时不清楚系争房屋何时拆迁，故双方对租期期限约定不明，原审法院依法认定合同性质为不定期租赁合同并无不当，当事人可以随时解除合同。宋XX业已按照法律规定给予臧X合理的搬迁期限，由此原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人臧X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　孙　斌

代理审判员　　卞晓勇

代理审判员　　邬　梅

书　记　员　　严XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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