姜XX诉文XX、金XX、李XX房屋买卖合同二审民事判决书

上诉人（原审原告）：姜XX，女，1959年11月14日生，朝鲜族，无职业，现住吉林省延吉市。

委托代理人：金XX，吉林XX律师。

被上诉人（原审被告）：金XX（曾用名金京学），男，1957年9月28日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地吉林省延吉市，现暂居韩国。

委托代理人：王美玲，吉林XX律师。

被上诉人（原审被告）：文XX，1959年8月5日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地吉林省延吉市，现暂居韩国。

委托代理人：王美玲，吉林XX律师。

原审第三人：李XX，女，1970年10月17日生，朝鲜族，无职业，现住吉林省延吉市。

上诉人姜XX因与被上诉人金XX、文XX，原审第三人李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第1544号民事判决，于2014年11月5日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

姜XX一审中诉称：2002年，原告向被告金XX的父亲金XX购买二被告名下的位于延吉市公园街园辉胡同7-1-4号1单XX西侧202室、面积为127.55平方米的房屋。2005年，金XX去世，二被告至今未办理房屋产权变更登记手续。故原告诉讼来院，要求确认原告与被告的父亲金XX之间的房屋买卖合同有效，并由二被告及第三人协助原告办理上述房屋产权变更登记手续。

金XX、文XX一审中辩称：诉争房屋的所有权人为二被告，金XX无权处分二被告的房屋。二被告未将房屋出卖给原告，双方之间不存在房屋买卖合同关系，原告无权要求二被告协助办理房屋产权变更登记手续。

李XX一审中述称：我们购买的是东侧的房子，房屋面积127.55平方米，已经办理了房照和土地使用权证，房照上没有写是东侧还是西侧，现在已经居住十年了。

一审法院经审理查明：二被告系夫妻关系。2002年，原告与被告金XX的父亲金XX口头约定，将被告金XX名下的位于延吉市公园街园辉胡同7-1-4号1单XX西侧202室，面积为127.55平方米的房屋以12.7万元的价格卖给原告。后原告向金XX交付了全部房款，金XX于2002年5月20日为原告出具收条，内容为：“今收到人民币三万柒仟元正系买房子款。￥：37，000元。证明：余款壹仟元没付。5月20日金XX”。2005年，二被告将其名下位于延吉市公园街园辉胡同7-1-3号1单元2楼东XX201室房屋卖给第三人，但在办理房屋产权变更登记手续过程中，错将西侧202室房屋产权手续变更登记在第三人名下。2005年11月15日，金XX去世。现诉争房屋由原告居住使用。

一审法院认为：原告提交的“今收到人民币三万柒仟元正系买房子款。￥：37，000元。证明：余款壹仟元没付。5月20日金XX”的收条，经吉林津科司法鉴定中心司法鉴定，证实该收条确为金XX所签，可以认定双方之间存在买卖合同关系。被告金XX的父亲金XX与原告口头约定，将被告金XX名下的位于延吉市公园街园辉胡同7-1-4号1单XX西侧202室房屋卖给原告，无论原告已交付多少房款，房屋买卖合同成立。对二被告提出的金XX无权处分诉争房屋的抗辩主张，本院认为，因原告无证据证实金XX系受二被告的委托处分房屋，且结合原告提交的录音证据，二被告亦无追认的意思表示，故可以认定金XX无权处分诉争房屋，对二被告的抗辩主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”而本案原告至今未办理诉争房屋的产权变更手续，不符合该条第三项规定，故原告亦不构成善意取得，原告与金XX之间的房屋买卖合同无效。综上所述，原告提出的要求确认原告与金XX之间的房屋买卖合同有效，并由二被告及第三人协助办理诉争房屋产权变更登记手续的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告姜XX的诉讼请求。案件受理费2880元，保全费1165元，其他费用80元，共计4125元，由原告姜XX负担。

宣判后，姜XX不服上述判决向本院提起上诉称：1.2003年上诉人购买诉争房屋之前，二被上诉人在该楼一单元二楼有东、西两个房屋。上诉人于2003年购买了西侧202室，门牌号为7-1-4，面积是127.55平方米，房照上登记的产权人为被上诉人文XX。金XX在交付房照时，错将东侧201门牌号为7-1-3面积129.66平方米的房照交付给上诉人，该房照上登记的产权人为被上诉人金XX。2005年1月20日，二被上诉人向第三人出售东侧201室时，用西侧202室127.55平方米的房照给第三人办理了产权变更手续，并没有发现房照串换的事。2.二被上诉人在上诉人买房后不久就知道金XX出售诉争房屋的事，在上诉人装修期间，二被上诉人派人到上诉人处核实了房价，之后直到本案起诉时，均没有主动找上诉人要求退房，应视为对其父金XX行为的认可，金XX的这种行为构成表见代理。3.2004年，上诉人曾到二被上诉人在韩国经营的“延边冷面”饭店要求其协助办理产权过户，二被上诉人承诺待回国后再办理，以上事实有一审期间上诉人提供的二被上诉人经营的“延边冷面”2004年和2013年名片为证。期间，上诉人也多次通过电话与二被上诉人联系，二被上诉人在电话中也承认上诉人在2004年找过他们要求办理产权过户，并且当时就已经知道金XX卖房的事。4.上诉人购买的是西侧202室，并一直居住使用，金XX交付的房照是东侧201室的房照，但一审认定上诉人与第三人李XX购买的都是西侧房屋，给第三人李XX办理了东侧202室房屋产权过户是错误的，这种认定事实与实际不符。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。

金XX、文XX二审辩称：1.答辩人出国时将房屋交给父亲金XX，本意是让其收取房租补贴生活之用，答辩人始终认为上诉人居住诉争房屋是基于租赁关系。答辩人父亲金XX并没有得到答辩人的授权，无权处分诉争房屋，答辩人对该种处分行为也没有给予追认。无论房照是否交付给上诉人，均不影响金XX这种无权处分行为的法律后果。2.本案并不符合表见代理的构成条件。依照法律规定，构成表见代理必须符合两个条件，一是行为人的行为客观上具有代理权的表象，二是相对人善意无过失地相信行为人有代理权。本案中，双方并没有签订书面合同，金XX也没有提供相关的授权委托书。上诉人在此情况下，面对一位年长自己二、三十岁的老人，在交易中所要负担的注意义务要比其他人更高。同时，诉争房屋是有产权证书的房屋，上诉人看到产权证上的权利人时，就应当知道金XX没有处分权。然而在这种完全不具备交易条件的情况下，上诉人仍交付了钱款，从整个事件的经过可以认定上诉人并没有尽到应有的注意义务，主观上并非善意且存在重大过失。3.上诉人主张房款为127000元，但并没有提供全部房款收据，从其提供的唯一的37000元的房款收据上也看不出买的是哪个房子、谁的房子、总价款是多少，上诉人主张购买了答辩人西侧202室缺乏依据。4.本案争议的房屋产权现登记在第三人李XX名下，李XX与答辩人的房屋买卖合同合法有效，上诉人无权主张诉争房屋的权利。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。

李XX二审未到庭参加审理亦未发表陈述意见。

姜XX为证实自己的主张，二审期间提供的证据有：

证据1：证人姜XX的出庭证言。证明2004年4月在韩国打工期间与朋友一起到韩国的“延边冷面”馆吃饭，碰到上诉人和被上诉人，他们谈了关于上诉人买被上诉人房屋的事情，被上诉人称知道房屋出卖的事实（每平方米1000元），并同意有时间回到延吉协助办理产权过户，双方互留了联系方式。金XX、文XX质证称证人没有提供相关证据证实其在2004年4月期间在韩国居住，其所陈述的也都是听来的，具体内容是否真实无法核实，亦无法证实双方之间存在房屋买卖关系。本院认为，因该证人证言无其他相关证据予以佐证，其真实性无法核实，不予采信。

证据2：证人金XX的出庭证言。证明2003年至2004年期间，因在韩国非法滞留不能公开找工作，朋友金XX要给自己介绍工作，双方约在韩国的“延边冷面”馆见面，当时碰到了上诉人，上诉人与金XX是朋友关系。当时上诉人与被上诉人谈论了房屋买卖的事情，被上诉人称知道房屋出卖的事实（每平方米1000元），并同意有时间回延吉办理产权过户，还给上诉人留了名片。金XX、文XX质证称证人没有提供相关证据证实其在2004年4月期间在韩国居住，其所陈述的也都是听来的，具体内容是否真实无法核实，亦无法证实双方之间存在房屋买卖关系。本院认为，因该证人证言无其他相关证据予以佐证，其真实性无法核实，不予采信。

本院经审理查明的事实与一审基本一致。

另查明，2013年3-4月份期间，姜XX通过电话与金XX、文XX沟通诉争房屋的问题，在通话中金XX、文XX自述房子原来交给自己的小姨子管理，父亲金XX不高兴，后来将包括房照在内的所有财产都交给父亲金XX管理。金XX与他们讲过房子卖了12万元，时间是在卖房子后6个月左右。2004年左右二人派弟弟万X去房子看，万X找了十几次协商退款退房。后姜XX向二人要求变更房照，二人未同意。

本院认为：金XX、文XX自认在出国前委托其父金XX代为管理诉争房屋，金XX在代管期间与姜XX订立了房屋买卖合同，并收取相应的房款，将房屋产权证书原本（误交东侧房屋产权证书原本）交付给姜XX。基于金XX与金XX、文XX之间的亲属关系及二人委托代为管理诉争房屋的事实，姜XX有充分理由相应金XX已征得二人的同意，且金XX、文XX在得知诉争房屋被金XX出卖给姜XX后的十多年间并没有明确向姜XX主张退回诉争房屋；2005年在与李XX订立东侧房屋买卖合同时，依据西侧房屋产权证记载信息误将西侧房屋产权变更至李XX名下等一系列事实，可以认定金XX出售诉争房屋的行为符合表见代理的构成要件。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，应当认定姜XX与金XX、文XX就本案诉争房屋形成了房屋买卖合同，合同合法有效，金XX、文XX二人应当协助姜XX变更诉争房屋产权登记。现诉争房屋产权虽登记在李XX名下，但金XX、文XX及李XX均认可双方实际交易的为东侧201室房屋，只是错将西侧202室房屋产权手续变更登记在李XX名下，故在本案中李XX亦应当协助将西侧202室房屋产权更正登记在姜XX名下。至于东侧201室房屋的产权变更登记问题，李XX可另行向金XX、文XX二人主张。姜XX的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销吉林省延吉市人民法院（2013）延民初字第1544号民事判决；

二、确认上诉人姜XX与被上诉人金XX、文XX之间就本案诉争房屋形成的房屋买卖合同有效；

三、被上诉人金XX、文XX及第三人李XX协助将位于延吉市公园街园辉胡同7-1-4号1单XX西侧202室房屋产权变更登记在上诉人姜XX名下。

一审案件受理费2880元，保全费1165元，其他费用80元，二审案件受理费2880元，合计7005元，由被上诉人金XX、文XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　全智光

审　判　员　　刘XX

代理审判员　　卢XX

书　记　员　　金炫汝

《合同法》第10条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《证据规则》第2条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。