原告岳XX诉被告张XX租赁合同纠纷一案

原告：岳XX，男，汉族

委托代理人刘XX、李浩，河南XX律师。

被告：张XX，又名张XX，男，汉族

委托代理人：孟XX，河南XX律师。

原告岳XX诉被告张XX租赁合同纠纷一案，2012年8月6日诉至我院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳XX及其委托代理人刘XX、被告张XX及其委托代理人孟XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告岳XX诉称：原告在襄城县城南贾楼收费站北路西有一处21.4亩的土地，经原、被告协商于2010年4月1日至2011年3月30日租赁给被告使用，年租金2.5万元。2010年5月23日原、被告补签了书面合同。合同到期后被告既未与原告续签合同，也不缴纳租金，原告多次通知被告搬走，但被告置之不理。2011年8月30日，原告与阮XX签订租赁合同，但被告一直拖到2012年5月10日才搬走。被告的行为不仅给原告造成了租金损失，还导致原告对他人违约，支付给阮XX违约金10万元。原告认为，被告没有法律和事实依据占用原告土地，给原告造成了重大损失，被告应承担民事责任。要求：1.判令被告支付原告自2011年3月31日起至2012年5月10日止期间的租金损失101779.47元（其中2011年3月30日至8月31日按每天68.49元计算，2011年9月1日至2012年5月10日按每天273.97元计算）。2.判令被告赔偿原告经济损失10万元。3.诉讼费由被告负担。

被告张XX辩称：1.被告与原告签订的土地租赁合同合法有效，原告没有口头或书面通知被告解除合同。依据《合同法》第236条之规定，双方的合同持续有效，租赁期限为不定期，所以应按合同约定的租金标准每年2.5万元计算。原告曾说过要卖掉土地，合同到期后被告向原告缴纳租金，原告说先等等，被告以为原告另寻买主，不能确定租赁期限，就没交租金。2012年初，土地局张贴公告，被告才知原告土地已经转让，直至此时，原告仍然没有书面或口头通知被告解除合同。2.原告与阮XX签订的合同虚假且属无效合同，与被告无关。该合同租金每年高达10万元，高出3倍，不符合现实。阮XX没有到过现场要求接收过场地，属反常现象，故属双方串通、编造的，不具真实性。原告没有房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2、3条规定，该合同属无效合同。原、被告合同未解除，不能按该合同租金要求被告支付。原告在合同未解除的情况下将同一块空地再次租与他人，是无效行为。3.原告与阮XX合同约定10万元违约金违反法律规定，未经任何法定程序确认，不能受法律保护，与被告无关。原告明知与被告合同未解除，知道被告还在占用土地，无法交付，仍与阮XX签订合同对自己违约的后果明知而放任，后果应自己承担。原告与阮XX有串通可能。该违约金超过《合同法》解释二规定的实际损失的30%，阮XX没有实际投入，就能收入10万元违约金，显然违反常理。违约金支付的前提是“不交付房屋”，而被告占用的是空院，不是房屋。4.原告于2012年2月10日将土地全部转让给薛XX，原告不享有收取租金的权利。原告按每天273.97元计算租金没有依据。被告占用原告为5亩，阮XX占用原告土地为21亩多，不应按21亩计算租金。综上，被告应支付的租金应为21646元，多出部分应驳回，诉讼费由被告负担。

围绕原、被告诉辩意见，本院总结以下争议焦点：1.原告要求支付2011年3月31日起至2012年5月1日租金有无依据，如何计算。2.原告要求被告赔偿损失10万元有无依据。

原告为支持其主张提供以下证据：

证据一.土地使用证一份。以此证明原告对该土地有合法使用权。

证据二.原、被告土地租赁合同一份。以此证明与被告的租赁期至2011年30日，租金为25000元。

证据三.原告与阮XX租赁合同一份。以此证明与阮XX合同期限为五年，自2011年9月1日至2016年8月30日，违约金为10万元。

证据四.录音光盘、录音内容记录。以此证明原告多次通知被告搬走。

证据五.中国XX行支付系统收付款通知二份，收到条一张。以此证明2012年2月6日支付给阮XX违约金10万元。

原告申请出庭作证的证人称：该院落是经其卖给薛XX的，4月还见车在那里停，五月初见院子里没啥了。

被告为支持其主张提供以下证据：

证据一：2009年租赁合同一份。以此证明原、被告的租赁合同为三年。

证据二.2010年租赁合同一份。以此证明被告租赁原告的是空院，租金为2.5万元。

证据三.收到条一张。以此证明被告交租金2.5万元。

证据四.土地转让协议一份，以此证明2012年2月10日，原告已经将该土地转让给薛XX，原告已经无权要租金。

被告申请出庭作证的证人张XX、张XX、张XX出庭作证称：其曾在原告院内干活，不知原告通知被告解除合同一事。不认识阮XX这个人。没见过阮XX。被告于2012年5月份搬走，曾占用原告两间房子。

依原告申请，本院调取襄城县国土资源局岳XX与薛XX土地转让协议、襄土国用（2001）字第0001号国有土地使用证、襄土国用（2012）字第0020号国有土地使用证档案资料各一份。

被告张XX对原告提供的证据质证意见是：对证据一、证据二真实性无异议。对证据三异议称：原告是在与被告未解除合同下签订的，不真实，且与被告合同的标的物不同。对证据四异议称：录音内容并未说明挪什么，未说解除合同。当时只是说搬一间房子。对证据五异议称：付款单不显示付款目的，没说是违约金。阮XX未到庭，不能确认收到条真实性。

原告对被告提供的证据质证意见是：对被告提供的证据一、二、三真实性均无异议，但证据一租赁合同已被2010年的合同解除，已没有效力。对证据四异议称转让协议非原告签名，价款实为190万元。

原、被告对本院调取的证据意见是：原告认为交易金额与实际不一致。被告对该证据无异议。

证据的分析与认定：原告证据一、证据二被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据三被告认为不真实，但未提供证据予以反驳，本院予以认定。在原告证据四的通话录音中，原告要求被告挪走，现被告异议称当时只是搬一间屋子，因被告没有证据证明，该异议不能成立，对原告提供的证据四本院予以认定。原告提供的证据五中，被告异议称付款单不显示付款目的，因通过银行付款是一种履行方法，收到条明确注明该款为违约金，被告的异议不能成立，被告主张本院不予采信。被告提供的证据原告对其真实性无异议，对该证据本院予以认定，但被告证据二能够证实原、被告合同期至2011年3月30日止。

综合以上证据，经庭审，本院确定以下案件事实：原告在襄城县城南贾楼收费站北路西拥有一处21.4亩国有土地的使用权，该土地呈狭长梯形，北边长为333.5米，南边长为299.75米，东边长为57.50米，西边长为45米，北邻、西邻寺门村可耕地，南邻薛成立，东临许南XX，留有大门作为该院落的出口。2009年4月1日，原、被告签订土地租赁合同，该合同第一条约定原告将其所有的位于襄城县收费站东临许南XX、西邻可耕地、北邻可耕地的厂院，厂房前空地租赁给被告。租期三年，第一年租金三万元。被告留一公用车道。2010年5月23日，原、被告又签订土地租赁合同一份。合同约定，原告将南收费站北端路西XX，东至许南XX，西至树，北至围墙租给被告。租赁期限为自2010年4月1日起至2011年3月30日至,年租金2.5万元，5月30日前交纳，次年协商增加0.5万元。如租金没有按约定交纳，原告有权终止合同，被告在院内留一条公用路，原告如转让土地，需提前三个月通知被告，被告必需清空院内所有物品，如给原告造成损失，被告赔偿。2010年5月22日，被告将租金2.5万元交原告。2011年3月30日合同到期后，原、被告没有续签合同，被告没有向原告交纳租金。期间原告曾在电话中要求被告搬出。2011年8月30日，原告与阮XX签订土地租赁合同，该合同约定原告将其院落东至许南XX，西至树，南、北至院墙约21亩土地租赁给阮XX，租赁期限自2011年9月1日至2016年8月30日至，租金每年10万元，于每年9月1日前交纳，收到租金后三个月交付房屋，违约支付违约金10万元。原告与阮XX签订协议后，被告仍未搬出原告院落。2012年2月6日，因原告没能按约定向阮XX交付房屋，原告向阮XX支付违约金10万元。2012年2月10日，原告与薛XX签订土地使用权转让协议，将该院落土地使用权转让给薛XX所有，两个月内有效。2012年4月1日，原告与薛XX办理了土地使用权变更手续。2012年5月份，被告从该院落搬出。2012年8月6日，原告岳XX诉至我院，要求：1.判令被告支付原告自2011年3月31日起至2012年5月10日止期间的租金损失101779.47元（其中2011年3月30日至8月31日按每天68.49元计算，2011年9月1日至2012年5月10日按每天273.97元计算）。2.判令被告赔偿原告经济损失10万元。3.诉讼费由被告负担。

本院认为：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。2011年3月30日合同到期后，原、被告没有续签合同，被告继续占用原告土地无法律依据，属侵权行为。被告辩称依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定双方的合同持续有效，租赁期限为不定期。因被告在与原告合同到期后并未交纳租金，且有原告通知其搬出的事实存在，被告辩称理由不能成立。被告辩称原告与阮XX签订的合同虚假，没有证据予以证明，本院不予采信。原告虽于2012年2月10日与薛XX签订土地转让协议，但约定两个月内有效，且未实际交付，2012年4月1日，原告与薛XX办理土地使用权变更手续，故2012年4月1日前，原告对该土地拥有相关权利。被告的侵权行为，确给原告造成一定损失，对此，被告应承担相应的法律责任。原告2011年3月31日至2011年8月31日期间的租金损失，原告要求按68.49元计算，本院予以准许。共计68.49元/天×154天=10547.46元。被告虽然非法占用原告5亩土地，但由于所占用土地位于该院落的东侧出口，致使原告与阮XX签订的21亩土地租赁合同无法履行，造成原告损失，被告应对此承担责任。故2011年9月1日至2012年3月31日期间的损失应参照原告与阮XX签订合同按每天100000÷365≈273.97元计算，计273.97元/天×203天＝55615.91元。原告与阮XX签订合同时明知被告占用其院落拒不搬出，原告应当能够预见可能与他人签订租赁合同存在违约风险，原告与阮XX约定违约金10万元，属原告明知存在风险而放任其扩大损失，故该请求本院不予支持。综上，被告应赔偿原告损失共计66163.37元。故依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、三十七条、三十九条之规定，判决如下：

一.被告张XX(又名：张XX)于本判决生效后十日内赔偿原告岳XX各项损失共计66163.37元。

二.驳回原告岳XX的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4340元、勘验费400元，共计4740元由原告负担岳XX负担3000元，被告张XX负担1740元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

审  判  长 林 同 俊

审  判  员 段 占 甫

人民陪审员 王XX

书  记  员 牛 应 召