原告（反诉被告）吴X与被告（反诉原告）桂平市XX公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）吴X，女，1971年9月25日出生，汉族。

委托代理人曹XX，XXX律师。

委托代理人蒋初伟，XXX实习律师。

被告（反诉原告）桂平市XX公司。

法定代表人程X，该公司董事长。

委托代理人韦XX，广东XX律师。

第三人中国XX。

原告（反诉被告）吴X与被告（反诉原告）桂平市XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年11月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因本案案情复杂，经批准依法转入普通程序审理，组成由审判员李XX担任审判长、审判员杨X和人民陪审员罗XX参加的合议庭，分别于2013年3月13日、4月15日公开开庭进行了审理。书记员甘XX担任法庭记录。在诉讼过程中，原告吴X认为中国XX与本案具有利害关系，申请追加为本案第三人参加诉讼，本院经审查依法追加中国XX（以下简称中XX）为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）吴X及其委托代理人曹XX，被告（反诉原告）XX公司的委托代理人韦XX到庭参加诉讼；第三人中XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）吴X诉称，2011年10月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的1-A-305号商品房，合同约定总价款294153元，被告定于2012年2月28日前将经验收合格的楼房交付给原告，但直至2012年9月23日，被告才通知原告交付使用，逾期交房206天，而且所交房屋未经验收合格，没有验收合格证、房屋质量保证书等法定证书，应属不能交付的房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二项的规定，被告应按已付总价款的每日万分之三支付逾期交房违约金给原告，据此被告应支付违约金18178.6元给原告。另外，被告以办按揭为名乱收取原告按揭手续费2050元，也应返还给原告。为维护合法权益，原告现诉至法院，请求法院判决被告支付逾期交房的违约金18178.6元给原告；被告返还非法收取的按揭手续费2050元给原告。

原告（反诉被告）吴X对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

证据一《居民身份证（复印件）》壹份，欲证实原告的身份情况；

证据二《商品房买卖合同》壹份，欲证实原告在被告处购房、购房价款、交房时间、逾期违约责任等事实；

证据三《个人一手住房贷款合同》、《借款借据》各壹份、《收据》贰份，欲证实原告已交清购房款及被告非法收取按揭手续费的事实。

被告（反诉原告）XX公司辩称，一、原、被告于2011年10月2日签订了《商品房买卖合同》，双方约定于2012年2月28日交付商品房是事实，但合同第八条第二款中已经明确约定非出卖人原因造成延期的被告可以延期交房，原告在诉状中没有减除上述原因所造成延误的时间。原告虽能按时交付首期的房款，但余下购房款原告未能按照合同中附件四的约定办理完所有按揭手续，直至2011年12月27日才办理完所有按揭手续，违约79天，按合同约定也可顺延交房时间。因此，原告诉称被告逾期交房206天与事实不符；

二、被告开发的桂平市农产品产地批发市场，于2010年11月期间与建设施工单位签订《建设施工合同》，所约定的竣工时间是2012年1月4日前。在建设施工过程中，因遇特殊原因造成竣工时延至2012年4月20日，又因其他特殊原因致使商品房至2012年9月23日才能交付使用。在整个建设过程中，因特殊原因造成延误时间共计406天，且原告违约办理银行按揭手续逾期79天，应当顺延交房。因此，被告于2012年9月23日交房并未违约，不应承担违约责任。综上，原告诉称被告逾期交房206天与事实不符，被告不存在违约交房的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）XX公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：

证据一《商品房买卖合同》壹份，欲证实遇到特殊情况，出卖人可以延期交房；

证据二《购房款收据》壹份，欲证实原告在被告处购买商品房并已付清房款的事实；

证据三《桂平市XX证明》壹份，欲证实在建设过程中因停水延误2天，按照合同的约定可以顺延交房；

证据四《岭头站磷肥厂线914线2010.3—2011.12停电统计表》壹份，欲证实因停电延误11天施工时间，按照合同约定可以延期交房；

证据五《国家法定假日安排汇总表》壹份，欲证实因法定假日时间造成延误交房39天；

证据六《桂平市环境保护局［浔环字（2012）43号］文件》壹份，欲证实被告施工地点属高考期间停止施工的监管范围；

证据七《关于2011年高考期间加强环境噪声污染防治监管工作方案》壹份，欲证实高考期间影响施工6天；

证据八《桂平市气象局2010年11月1日至2012年2月28日降雨情况》壹份，欲证实被告因降雨误工94天的事实；

证据九《桂平市市政管理局、桂平市建设投资有限责任公司对中山南XX改造工程的证明》壹份，欲证实因市政道路施工造成被告施工延误64天的事实；

证据十《市政工程施工合同》壹份，欲证实市政配套设施安装造成被告工程延误100天的事实；

证据十一《桂平市气象科技开发中心的气象资料使用证明》壹份，欲证实因恶劣天气造成延误120天，据此可以延期交房；

证据十二《建设工程质量竣工验收意见书》壹份，欲证实涉案商品房经验收为合格；

证据十三《广场砖工程施工合同》壹份；

证据十四《1号楼签证单及附件》伍份；

证据十五《2号楼签证单及附件》伍份；

证据十三至证据十五，欲证实被告可以延期交房的事由；

证据十六《证明》壹份，欲证实市政工程施工情况；

证据十七《借款借据》壹份，欲证实原告按揭贷款情况；

证据十八《开工申请、开工令》、《工程开工／复工报审表》各壹份，欲证实市政工程开工情况；

证据十九《工程竣工报验单》壹份，欲证实被告建设市政工程竣工验收情况。

（证据十八、十九为被告第二次开庭时提供，但原告同意质证）

被告（反诉原告）XX公司反诉称，双方签订合同后，原告虽能按时交付首期房款，但余下购房款原告未能按合同附件四：合同补充协议中第2条第（3）款“在签订本合同后七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续”，已约定办理完所有按揭手续的期限，但原告直至到2011年12月27日才办理完所有按揭手续，违约79天。依据合同约定，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。为此，提出反诉请求，请求法院判令原告支付被告违约金4740元。

被告（反诉原告）XX公司在反诉部分对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

证据一《商品房买卖合同》壹份，欲证实原告应依合同约定，在签订本合同七日内到出卖人指定的银行办理完按揭手续，否则应支付逾期付款违约金给被告；

证据二《借款借据》壹份，欲证实原告违反合同的约定逾期办理按揭贷款手续，已构成违约，应承担违约责任。

原告（反诉被告）吴X辩称，被告反诉称原告逾期办理按揭贷款手续没有事实依据，原告已经按照被告、银行的通知办理。原告作为业主办理按揭贷款手续是没有主动权，完全在于被告和银行的安排下进行，至于何时办理，何时放贷款都是被告和银行的事，因此原告没有逾期办理按揭手续。请求法院驳回被告的反诉请求。

原告（反诉被告）吴X在反诉部分为其辩解在举证期限内提供的证据有：

证据一《桂平市房地产交易中心出具的证明》、《房地产抵押登记代理服务协议》各壹份，欲证实原告已于2011年10月18日办理相关按揭贷款手续；

证据二《中国XX的个人账户开户及综合服务申请表》、XXX、《历史明细清单》各壹份，欲证实原告已于2011年10月19日办理按揭贷款手续；

第三人中XX既没有作出陈述，也没有提供证据。

本案诉讼过程中，本院依法到桂平市气象局、第三人中XX分别调取《行政许可决定书》、《气象资料使用证明》、《气象附表》、《资金收入证明》、《中国XX证明》各壹份。

经开庭质证，原告吴X对被告XX公司本诉部分提供的证据一、证据二、证据十七没有异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。

被告XX公司对原告吴X本诉部分提供证据真实性无异议，但是对原告需要证实的内容有异议，原告提供的证据不能证实被告存在违约行为。

本院认为，原告吴X本诉部分提供的证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，因无其他证据相互佐证，不能证实原告吴X欲证实问题。

原告吴X对被告XX公司本诉部分提供的证据三有异议，认为不能证实是全市范围内停水或是区域停水，亦不能证实被告的施工工地当时是否停水，且证明中的停水状态已经超过了交房时间；对证据四有异议，认为除有4天外，其他时间均不在合同期内，被告无法证实其使用的电线路属于岭头304线，因此不能据此延期交房；对证据五有异议，认为被告计算的法定节假日是错误的，元旦、清明、中秋有一天假，春节、国庆有三天假，其他都是调休，而且被告没有证据证实在这些节假日不安排工人工作；对证据六、证据七有异议，认为高考时间不在合同履行期限内，而且被告的建筑工地离文件的控制区远远不止200米；对证据八有异议，认为根据合同的约定，被告提供气象部门的记录没有记录持续降雨时间，因此被告要求顺延也没有事实依据；对证据九有异议，认为中山南XX的建设时间不在合同履行期限内，与本案没有关联性；对证据十有异议，认为从施工合同的内容来看，应属被告建设的附属设施，不是市政工程，不管建成后给谁管理都不能改变附属设施的性质；对证据十一有异议，认为该证据不能作为本案的定案依据使用，因为资料中已经明确声明不能供外使用，只能作为气象局内部使用。被告提出气温35度以上、10度以下属于极端天气没有依据，与合同约定的施工条件恶劣也不相符，合同没有明确约定什么是施工条件恶劣，被告提供的气象资料不能证实高温持续时间是多长，是否达到恶劣施工条件，因此被告以此证实因恶劣天气延期交房120天没有依据。被告提出的这些时间都不在合同履行期内；对证据十二有异议，认为只能说明工程施工方面的验收意见，作为整个楼盘是否能够作为交付的依据，还要消防、地震、环保等部门进行验收，因此被告提供的验收意见书仅是验收的一部分，还不能达到整个楼盘验收合格的依据；对证据十三至证据十六有异议，认为不属于市政施工工程，属于被告施工楼盘范围内的相应工程，不能作为延期交房的依据；对被告提供的《签证单》属于超期举证，《签证单》所跨的时间已超出合同履行期的时间。《签证单》是虚假的，不能作为停水、停电的依据，按照建设施工的监理规定，必须有现场签证；对证据十八、证据十九有异议，认为已过举证期限，被告没有把应完成的工程项目在合同约定交房期限完成，不能作为迟延交房的理由。

本院认为，被告提供的证据三，为桂平市XX出具的证明，该证明能证实其管辖区域停水的情况，结合本案其他证据，应认定2011年10月23日停水的事实；被告提供的证据四，证据来源合法，内容客观真实，与本案其他证据相互印证，应确认与其他证据相互一致的事实；被告提供的证据五，属合同约定重大庆典活动的情形，应认可在合同履行期限内的法定节假日被告可据此延期交房的事实；被告提供的证据六、证据七，证据来源合法，内容客观真实，但并非在合同履行期内，与本案不具备关联性，不确认证据效力；被告提供的证据八，证据来源合法，内容客观真实，但其记载是降雨量，并非降雨时长，结合本案其他证据，本院确认与其他证据相互吻合部分的事实；被告提供的证据九，证据来源合法，内容客观真实，但并非在合同履行期内，与本案不具备关联性，不确认证据效力；被告提供的证据十，证据来源合法，内容客观真实，与本案其他证据相互印证，能证实该工程的性质及工期，且符合合同约定事由，应确认其证据效力，可作为本案定案依据；被告提供的证据十一，证据来源合法，内容客观真实，结合本案其他证据，本院确认与其他证据相互吻合部分的事实；被告提供的证据十二，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，结合本案其他证据及相关法律、法规的规定，依法确认其证据效力，可作为本案定案依据；被告提供的证据十三至证据十五，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认与本案其他证据相互一致的事实；被告提供的证据十六至证据十九，证据来源合法，内容客观真实，能与其他证据相互印证，本院确认与本案其他证据相互一致的事实。

原告吴X对被告XX公司反诉部分提供的证据一、证据二有异议，认为被告提供的证据不能证实其主张，原告没有违反合同的约定，没有违约行为。

本院认为，被告XX公司反诉部分提供的证据一、证据二，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认与本案其他证据相互一致的事实。

被告XX公司对原告吴X反诉部分提供的证据均有异议，认为不能证实原告的主张，《借款借据》已经明确原告的贷款时间已经逾期。

本院认为，原告吴X反诉部分提供的证据一至证据二，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，但本院确认与本案其他证据相互一致的事实。

被告（反诉原告）XX公司对本院依法调取的证据没有异议。

原告（反诉被告）吴X对本院依法调取的证据有异议，认为气象局气象资料不能证实降水持续时间，而且原、被告签订合同时，工程主体是建好的，降水和施工没有关系，被告只是做室内工作，下雨不影响正常施工；认为按揭资料不能证实办理按揭的时间，因为申请日期等是留空白的，由第三人根据需要而填上日期，业主申请的时间比这个时间早。

本院认为，桂平市气象局出具的气象资料为专业部门出具的气象信息，该信息内容客观真实，证据来源、形式合法，与本案具有关联性，也与本案其他证据相互印证，形成有效证据链条，原告也未能提供有效证据反驳，应依法确认证据效力，可做本案定案依据；第三人中XX的按揭资料，该证据内容客观真实，证据来源、形式合法，与本案具有关联性，也与本案其他证据相互印证，形成有效证据链条，原告未能提供有效证据证实按揭资料存在不真实的事实，应依法确认证据效力，可做本案定案依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年10月2日，原告吴X（合同买受人）与被告XX公司（合同出卖人）签订一份合同编号为1-A-305的《商品房买卖合同》，约定由原告吴X向被告XX公司购买该公司开发的位于桂平市西山XX的桂平农产品产地批发市场（鑫盛嘉园）第1幢A单元305号商品房，房屋总售价294153元。原告吴X于2011年10月2日交付首付款89153元后，余下购房款通过向第三人中XX银行按揭贷款的方式支付。其中合同第六条约定“买受人按详见合同附件四的方式按期付款”；第七条约定“买受人如未按本合同规定时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的叁%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”；第八条约定“出卖人应在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府有关政策变更，重大庆典活动，交通管制，政府命令停工或限制施工时间等行政行为及恶劣天气；由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；供水、供电部门当天连续停水、停电四个小时以上一天；气象部门的气象记录连续降雨四小时或间断降雨累计6小时为一天；施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。”；第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之叁【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。……”；合同附件四：合同补充协议“一、付款方式约定……2、（3）……余款占全部房款的70%，即人民币贰拾零万伍仟元整（￥：205000），由买受人采用以下方式申请按揭付清并在按以下要求办完相应手续：买受人选择了申请银行按揭付款，买受人承诺，在签订本合同后七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第七条规定追究买受人的违约责任。……”。该合同已于2011年11月8日经桂平市房产管理所登记备案。

合同订立后，原告吴X于2011年10月19日为办理按揭贷款向第三人中XX申请开设存折，于2011年12月27日向第三人中XX提交完善按揭贷款手续资料申请办理按揭贷款，同年12月28日签订编号：2011年浔中银零房贷字第364号《个人一手住房贷款合同》。被告XX公司所建涉案商品房于2012年4月20日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定涉案商品房工程质量合格。2012年9月23日，被告XX公司将涉案商品房交付原告吴X使用。

2012年2月15日，被告XX公司与案外人XX公司签订《市政工程施工合同》，合同约定“工作内容：1、1#、2#楼中山路雨水污水市政管道；2、2#楼中山XX（绿化植种除外）；3、2#楼广场硬化及粘贴广场砖；4、2#楼化粪池检查井工程；5、1#、2#楼弱点管道安装；6、1#、2#楼内街3米宽道路硬化，工期为100天。”。第一期建设工程市政工程于2012年2月19日开工建设，于2012年9月18日竣工验收合格。2012年2月10日，被告XX公司与案外人XX公司签订《广场砖工程施工合同》，合同约定由案外人实施桂平市农产品产地批发市场第一期建设工程1#楼广场砖工程，工期为50天。该工程于2012年2月13日开工建设，于2012年9月10日竣工验收合格。涉案商品房所在小区第一期建设工程中，1#、2#楼中山路雨水污水市政管道、中山XX、广场硬化及粘贴广场砖属于开发商出资建设的城市道路和基础设施，建设完成后管理权归桂平市市政管理局。

桂平市气象局提供气象资料显示，2011年10月7日降雨时长20时-15时18分、16时32分-20时；2012年1月3日降雨时长2时16分-20时；1月4日降雨时长20时-20时；1月5日降雨时长20时-9时45分、11时30分-20时；1月15日降雨时长20时-17时11分、18时16分-20时；2月27日降雨时长5时20分-10时22分、11时10分-18时42分、19时5分-20时；2月28日降雨时长20时-4时41分、14时45分-15时41分、16时18分-20时，上述期间连续降雨超四个小时。

2011年10月5日停电时长12时-17时、10月28日停电时长12时-24时、11月17日停电时长7时-18时、2012年2月11日停电时长8时-12时。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：

1、原告诉请被告支付违约金有何依据；2、被告是否构成违约；是否逾期交房；是否存在免责事由；应否承担违约责任；应否支付违约金、并返还手续费给原告；3、反诉被告是否存在违约；应否承担违约责任；应否支付违约金给反诉原告。

本院认为，（一）关于原告吴X与被告XX公司订立的《商品房买卖合同》是否合法、有效的问题。原告吴X与被告XX公司订立的《商品房买卖合同》合同形式合法，内容客观真实，是双方的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。

（二）关于被告XX公司是否属逾期交房，是否存在合同约定免责事由的问题。合同当事人应依照合同约定切实认真履行合同义务。一方当事人履行合同义务不符合合同约定时应承担相应的民事责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》已明确约定，被告XX公司应在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但是涉案商品房在2012年9月23日才通知交付原告使用，被告XX公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同所约定停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、中考、市政工程、恶劣天气等情况，应据实延期交房。

本院对此分析如下：1、关于是否存在因停水而延期交房的情形。被告提供的《桂平市XX证明》证实2011年10月23日停水时间6时30分-12时15分，与被告提供的《签证单》的停水时间相吻合，故本院确认停水时间为1天，被告主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，不予确认；

2、对于是否存在停电而延期交房的情形。被告提供桂平XX公司出具的停电统计只是证实磷肥厂线914线停电的情况，但是被告提供的《签证单》为第三方证实涉案商品房的工程建设工程中停电的情况，原告未能提供其他证据反驳，应采信有第三方证实的停电情况，因此在合同履行期内的2011年10月5日、10月28日、11月17日、2012年2月11日共4天，连续停电已超过4个小时，应确认被告因此延期交房的期间；

3、对于国家法定节假日是否属于合同约定重大庆典活动的范围，被告能否据此顺延交房的问题。庆典活动一般理解为组织利用自身或社会环境中的有关重大时间、纪念日、节日等所举办的各种仪式、庆祝会和纪念活动的总称，主要类型包括节庆活动、纪念活动、典礼仪式等，根据《全国年节及纪念日放假办法》第二条“全体公民放假的节日：（一）新年，放假1天（1月1日）；（二）春节，放假3天（农历除夕、正月初一、初二）；（三）清明节，放假1天（农历清明当日）；（四）劳动节，放假1天（5月1日）；（五）端午节，放假1天（农历端午当日）；（六）中秋节，放假1天（农历中秋当日）；（七）国庆节，放假3天（10月1日、2日、3日）”的规定，那么原、被告在合同所约定重大庆典活动范畴应包括我国法定节假日，而且根据上述规定在法定节假日内全体公民均应放假，再结合被告提供有第三方认可的《签证单》，亦证实在法定节假日内存在停工的事实，那么被告主张在合同履行期内2011年10月2日、3日（国庆节）、2012年1月1日（元旦）、1月22日、23日、24日（春节），共有6天应认定属合同约定重大庆典活动的范畴，可作为据以延期交房的事实，本院予以支持，应确认被告因此延期交房的期间为6天；

4、关于被告主张高考造成延误施工是否属延期交房事由的问题。被告提供的桂平市环境保护局《关于2011年高考期间加强环境噪声污染防治监管工作方案》、《浔环字（2012）43号环境保护局文件》已证实，2011年、2012年高考期间分别为2011年6月1日-6月8日，2012年6月1日-6月8日，该期间均不在原、被告合同履行期间内，被告据此认为高考期间停工造成延期交房，没有事实依据，与合同约定不符，本院不予支持；

5、关于被告主张因降雨延误施工是否属延期交房事由的问题。被告就其主张提供桂平市气象局提供的气象资料，但该资料只显示降雨日期及日降雨量，没有显示连续降雨或间断降雨时长。本院在诉讼过程中对被告提供的《签证单》中所证实降雨停工的日期到桂平市气象局进行核查，调取的气象资料可以证实2011年10月7日、2012年1月3日、1月4日、1月5日、1月15日、2月27日、2月28日，上述7天连续降雨超四个小时，符合双方约定可据实予以延期交房的情形，本院予以确认因降雨而延期交房7天的事实；

6、关于被告主张中山路南XX道路工程施工造成工程延误施工是否属延期交房事由的问题。被告提供的《报告》所涉及的桂平市中山南XX道路于2010年1月20日开工建设，2011年5月5日竣工验收合格，该期间并非在原、被告合同履行期内，被告据此认为属合同约定延期交房的情形，没有事实依据，本院不予支持；

7、关于被告主张市政配套设施施工造成工程延误施工是否属延期交房事由的问题。根据桂平市市政管理局出具《证明》可以证实，涉案商品房所在小区第一期建设工程中，1#、2#楼中山路雨水污水市政管道、中山XX，广场硬化及粘贴广场砖属于开发商出资建设的城市道路和基础设施，建设完成后管理权归市政管理局。根据被告XX公司提供的《市政工程施工合同》可以证实合同约定履行期限为100天，《开工申请、开工令》、《工程开工／复工报审表》、《工程竣工报验单》可以证实涉案的桂平市农产品产地批发市场第一期建设工程市政工程开工2012年2月19日，竣工时间2012年9月15日。根据合同第八条的约定，市政配套设施安装延误出卖人据实予以延期，因此被告主张该市政工程施工100天在原、被告履行合同期间，且符合合同约定据此延期交房的情形，本院确认市政施工100天可作为延期交房的时间；另1#的广场砖铺设工程的工程性质亦属于市政工程，该工程于2012年2月13日开工、2012年9月3日竣工，属于合同约定可据此延期交房的情形，但由于与前一市政工程建设工期属于重叠，只计算2012年2月13日至2012年2月18日共6天，其余不另行重复计算；

8、关于被告主张合同履行期间出现气温高于35℃、低于10℃的恶劣天气造成工程延误施工是否属延期交房事由的问题。根据《中华人民共和国气象法》第四十一条“（四）气象灾害，是指台风、暴雨（雪）、寒潮、大风（沙尘暴）、低温、高温、干旱、雷电、冰雹、霜冻和大雾等所造成的灾害。”及参照《防暑降温措施管理办法》第三条“高温作业是指有高气温、或有强烈的热辐射、或伴有高气湿（相对湿度≥80%RH）相结合的异常作业条件、湿球黑球温度指数（WBGT指数）超过规定限值的作业。高温天气是指地市级以上气象主管部门所属气象台站向公众发布的日最高气温35℃以上的天气。高温天气作业是指用人单位在高温天气期间安排劳动者在高温自然气象环境下进行的作业。”、第八条“在高温天气期间，用人单位应当按照下列规定，根据生产特点和具体条件，采取合理安排工作时间、轮换作业、适当增加高温工作环境下劳动者的休息时间和减轻劳动强度、减少高温时段室外作业等措施：（一）用人单位应当根据地市级以上气象主管部门所属气象台当日发布的预报气温，调整作业时间，但因人身财产安全和公众利益需要紧急处理的除外：……3、日最高气温达到35℃以上、37℃以下时，用人单位应当采取换班轮休等方式，缩短劳动者连续作业时间，并且不得安排室外露天作业劳动者加班。”的规定，35℃以上温度属于高温天气，属气象灾害的一种，那么恶劣天气应属于气象灾害的范畴内，结合桂平市气象局出具的气象资料及被告的辩解意见，在原、被告签订的合同约定履行期内没有出现气温均超过35℃的情形、被告也未能提供证据证实气温10℃以下属于恶劣天气的情形，被告据此主张造成延误施工，证据不充足，理由不充分，本院不予支持。

原告诉称所交房屋未经验收合格，没有验收合格证、房屋质量保证书等法定证书，应属不能交付的房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。根据上述相关法律法规规定并结合《商品房买卖合同》的表述，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格。原告该主张证据不充足，理由不充分，本院不予支持。

（三）关于被告XX公司是否违约，应否承担违约责任，应否支付违约金18178.6元并返还按揭手续费2050元给原告；反诉被告是否存在违约，应否承担违约责任，应否支付违约金4742元给反诉原告的问题。根据上述观点，被告在建设过程中因停水延期1天、停电延期4天、重大庆典活动延期6天、降雨延期7天、市政工程建设延期106天，扣除2012年2月27日、2月28日日期重叠，故被告符合合同约定延期情形合计延期122天。被告从约定交房时间2012年2月28日至实际交房时间2012年9月25日止，共迟延206天，但应扣除被告符合合同约定延期情形合计延期122天。

根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中合同附件四的规定，原告应在合同签订后七日内与被告指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等。庭审中原、被告双方均确认对于办理按揭手续的通知为电话或口头通知，没有书面通知，结合原告提供的《按揭贷款存折》等证据可以证实，原告在签订《商品房买卖合同》之后即在2011年10月19日已知晓办理按揭贷款的银行，被告已履行告知原告办理按揭贷款指定银行的义务，那么原告应从被告指定办理按揭贷款银行时起算7日内即至2011年10月25日提交完办理按揭手续所需的材料，但第三人出具的证明可以证实原告办理完按揭贷款手续需原告提供材料的时间为2011年12月27日，原告已逾期付款63天，原告的行为已构成违约，原告则应按合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任，原告以按揭贷款额按日万分之三支付逾期付款违约金给被告即205000元×63天×万分之三／日=3874.5元。

由于原告逾期未按合同约定办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，那么被告XX公司可依照合同约定延期交房63天，综合上述观点本案被告可顺延交房122天＋63天=185天，综上被告迟延交房206天-185天=21天，应按合同的约定承担逾期交房的违约责任，被告应以原告已交付房价款的日万分之三的标准支付逾期交房违约金给原告即294153元×21天×万分之三／日=1853.16元。

本案原、被告在《商品房买卖合同》中并没有约定被告收取原告办理按揭贷款手续费，期后亦没有达成补充协议，被告辩称该费用代第三人收取，但未能提供证据予以证实，故被告收取原告按揭贷款手续费2050元，于法无据，应返还给原告吴X。原告诉请被告返还按揭手续费，证据充足，理由正当，本院予以支持。

综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，参照《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）桂平市XX公司应支付逾期交房违约金1853.16元给原告（反诉被告）吴X；

二、被告（反诉原告）桂平市XX公司应返还按揭手续费2050元给原告（反诉被告）吴X；

三、原告（反诉被告）吴X应支付逾期付款违约金3874.5元给被告（反诉原告）桂平市XX公司；

四、驳回原告（反诉被告）吴X的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）桂平市XX公司的其他反诉诉讼请求。

本案受理费153元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告（反诉被告）吴X负担120元，由被告（反诉原告）桂平市XX公司负担33元；反诉受理费25元（立案时已按简易程序减半收取，被告已预交），由被告（反诉原告）桂平市XX公司负担5元，由原告（反诉被告）吴X负担20元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国XX；账号：455101XXXX1893。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　李XX

审　判　员　　杨　进

人民陪审员　　罗XX

书　记　员　　甘XX