林XX与谢XX、李XX、成都XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）林XX。

委托代理人杨勇，四川XX律师。

被上诉人（原审被告）谢XX。

委托代理人谷X，四川XX律师。

被上诉人（原审被告）李XX。

委托代理人赵XX，四川XX律师。

被上诉人（原审被告）成都XX公司。住所地：成都市青羊区青羊大道XX。

法定代表人侯XX，总经理。

委托代理人张XX。

上诉人林XX因与被上诉人谢XX、李XX、成都XX公司（以下简称XX公司）承租人优先购买权纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人林XX的委托代理人杨勇，被上诉人谢XX的委托代理人谷X、被上诉人李XX及其委托代理人赵XX、被上诉人XX公司委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，谢XX系成都市金牛区解放西XX附7-8号商业用房（业务件号为：权342791，原地址为成XX，以下简称成彭路商铺）的所有权人。谢XX与林XX签订了一份《租房协议》，约定：“林XX租用成彭路商铺，每月租金4500元，合同有效期至2012年12月31日止，合同期满后，在同等条件下，林XX享有优先续约权，续约合同在期满前15天签订”。2012年9月29日，谢XX决定出卖其成彭路商铺，委托了XX公司以155万元的价格挂牌销售其商铺。2012年10月25日，谢XX作为甲方（出卖方）与作为乙方（买受方）的李XX以及作为丙方（居间方）的XX公司签订了一份《房产买卖合同》，约定：“谢XX将成彭路商铺（已出租）出售给李XX，总价XXX元，李XX在签订本合同时支付谢XX购房定金50000元，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。谢XX应在本合同签订的同时将房屋的相关资料原件交由XX公司保管。首付款：725000元，由李XX在房管局递件成功当日支付谢XX。余款725000元，在房管局领新产权证前支付谢XX。房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用有：1、维修基金2、营业税及附加3、契税4、个人所得税5、交易手续费6、土地出让金7、转移登记费8、书证费9、委托公证费10、提档费11、印花税，上述费用由李XX承担1至11项。如谢XX以赠与或继承方式取得本合同房屋，则在过户交易时产生的20%个人所得税由谢XX承担。XX公司协助李XX、谢XX办理房屋的权证过户手续，李XX、谢XX应在2012年10月29日前前往房管部门办理过户手续。谢XX、李XX同意于2012年12月31日腾出房屋，并由XX公司协助双方办理物业交割手续。李XX在签订本合同的同时按房屋成交价的1.5%的比例向XX公司支付居间服务费，即22500元。由于XX公司已经为谢XX、李XX提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因谢XX、李XX不能依本合同之条款成交该房屋，导致XX公司未能收取居间服务费的，则XX公司有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补XX公司居间服务费的损失。谢XX、李XX双方任何一方未按合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。李XX未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，谢XX有权向李XX追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止。每逾期1日，李XX向谢XX支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过7日，李XX仍未付款的，谢XX有权单方解除合同、书面通知李XX并依法及依据合同的约定追究李XX违约责任。谢XX未按合同约定的期限将上述房产交付或过户李XX，每逾期一日，谢XX应向李XX支付该房产成交价千分之三的违约金。逾期天数超过七日，谢XX仍未交房，李XX有权单方解除本合同、书面通知谢XX并依法及依据合同约定追究谢XX的违约责任。谢XX、李XX任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总价款20%的违约金。本合同附件：一、《房屋附属设施设备清单》；二、《物业交割单》；三、《租赁合同》（即林XX与谢XX签订的《租房协议》）。此商铺租金在产权过户完成当日归李XX收取，谢XX已收租金由李XX在支付谢XX房屋尾款时一次性扣除。在2012年10月29日前，谢XX须办理完与现租赁方放弃续租手续。此商铺产权必须是商业，如不是商业，三方各不担责，谢XX归还李XX全部定金，XX公司不收取中介费”。2012年10月25日下午3时04分，李XX通过银行转账的方式向谢XX支付了购房定金50000元。2012年10月26日，谢XX将《房产买卖合同》向林XX出示，并要求林XX出具一份放弃续租成彭路商铺的承诺，林XX告知谢XX需考虑后再答复。2012年10月27日，林XX向谢XX出具了一份《申明》，其上载明：“我是成彭路商铺的承租人林XX，目前业主谢XX要出售我承租的房子，出售价格为150万元，我决定以同等价格优先购买”。2012年10月29日，谢XX、李XX、XX公司一同前往房管局办理成彭路商铺过户手续，但最终被告谢XX未将成彭路商铺过户给李XX。2012年11月18日，谢XX通知XX公司、李XX，要求解除三方签订的《房产买卖合同》，李XX、XX公司均未同意解除合同。同时，因XX公司没有退还谢XX房产证，谢XX至房产管理部门办理了房产证挂失登记。2012年11月26日，谢XX与林XX签订了一份《协议书》，约定：“一、林XX承租谢XX成彭路商铺已经多年，现谢XX决定以150万元的价格出售林XX承租的商铺。林XX已经书面通知谢XX要求以同等价格优先购买，谢XX也同意按照同等条件以150万元的价格将房屋出售给林XX。二、由于谢XX事前不知道林XX有购房要求，因此在没有通知林XX的情况下，就与第三方签订了房屋买卖合同。目前谢XX虽然已通知第三方解除合同，但由于商铺的产权证被扣押在中介手中，因此无法及时办理过户手续。三、考虑林XX的房屋租期到今年12月21日到期，而谢XX要解决与第三方之间的合同纠纷又不能在年底完成。为保证林XX法定的优先购买权利，双方同意将林XX的租房期限顺延至谢XX、林XX完成商铺交易手续之日止。顺延期间的房租按原约定按月支付”。2012年12月10日，因谢XX未按与李XX、XX公司的约定将房屋过户给李XX，李XX诉至原审法院，请求判令：1、确认房屋买卖合同有效，谢XX及时向李XX交付房屋并协助原告办理产权变更登记；2、谢XX向李XX支付违约金30万元；3、谢XX承担全部诉讼费。该案审理过程中，林XX向原审法院提交了参加诉讼申请书，申请作为第三人参加该案审理，并要求原审法院在该案中判决确认林XX享有优先购买权。2013年4月1日，原审法院询问林XX代理人杨勇，要求其明确林XX的请求，杨勇明确为两项：1、确认林XX对成彭路商铺享有优先购买权；2、将成彭路商铺按照同等价格卖给林XX。原审法院告知林XX在10日内向有管辖权的法院另行起诉前述两项，否则视为放弃优先购买权。2013年4月10日，林XX以谢XX、李XX、XX公司为被告诉至原审法院（即本案），其诉讼请求为：1、确认林XX享有优先购买权；2、确认三被告订立的《房屋买卖合同》相对原告无效。因原审法院在2013年4月1日曾告知林XX需同时向原审法院提出确认享有优先购买权及以同等条件购买成彭路商铺的诉讼请求，而林XX在本案中仍仅主张确认其享有优先购买权及谢XX与李XX、XX公司的合同无效，为避免林XX在经原审法院确认其享有优先购买权后怠于行使优先购买权（即怠于以同等条件购买成彭路商铺）从而损害李XX、林XX的利益，原审法院再次询问林XX是否增加以同等条件购买成彭路商铺的请求，并要求林XX在3日内出示其能够支付购房款150万元的证据，林XX表示同意增加该请求，并对原审法院指定的举证时间无异议。2013年5月24日，林XX向原审法院明确其放弃向原审法院出示有能力购买成彭路商铺的证据，并向原审法院出示了一份《关于承办法官要求变更诉讼请求等情况的特别说明》，林XX在该特别说明中认为：“同等条件、同等价款只是在当时情况下相对而言，而现已快一年时间了，林XX在取得这个权利后，也只能根据行情变化，与房东重新签订合同，形成新的合意。谢XX和李XX当在签订合同时可能故意抬高了价格，国家调控也可能导致房产价格下跌，故林XX不可能完全承接原买受人的权利和义务。”

原审法院另查明，李XX系案外人成都XX公司的法定代表人。

原审认定以上事实，经庭审质证认证的证据有：身份证、企业法人营业执照、房产登记信息、租房协议、房产买卖合同、银行转款记录及收据、申明、协议书以及当事人的陈述等在案佐证。

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之日前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”中的“同等条件”包括了购买价格、支付期限、支付方式、违约条款、税费承担条款等在内的条件，就本案而言，林XX应承诺以谢XX、李XX及XX公司签订的《房产买卖合同》约定的同等价格、支付期限、支付方式、违约责任等条件购买成彭路商铺，林XX购买成彭路的权利才能优先于李XX行使，否则林XX不能优先于李XX购买成彭路商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”的规定，无论林XX在2012年9月29日成彭商铺挂牌销售时其是否已接到谢XX的通知，林XX至少在2012年10月26日知道《房产买卖合同》详细内容时，其应在十五日内明确以前述同等条件购买成彭路商铺，否则林XX即丧失优先购买成彭路商铺的权利。对林XX在目前是否享有优先购买权的认定，其一，林XX于2012年10月27日出具的《申明》仅能证明其愿以150万元的价格购买成彭路商铺，并不能证明其愿以同等的支付期限、支付方式、违约条款、税费承担条款购买成彭路商铺。其二，谢XX与林XX于2012年11月26日签订的《协议书》并未对“同等条件”的内容作出具体约定，且双方在签订时已经超过十五日的期限。其三，林XX于2013年5月24日向原审法院出示的《关于承办法官要求变更诉讼请求等情况的特别说明》证明了林XX实际至今也未同意以完全的同等条件购买房屋，甚至对购买价格这一重要条件林XX也表示会在原审法院判决其享有优先购买权后会与谢XX另行协商。综上，林XX虽表示愿意购买成彭路商铺，但其并未在合理期限内表示以“同等条件”购买成彭路商铺，且其至今也未同意以“同等条件”购买成彭路商铺，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”的规定，原审法院对其主张优先购买成彭路商铺不予支持。林XX以谢XX、李XX及XX公司恶意串通为由要求原审法院判决确认谢XX、李XX及XX公司订立的《房产买卖合同》相对其无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，因林XX并未出示证据证明谢XX、李XX及XX公司订立《房产买卖合同》系恶意串通，且其优先购买成彭路商铺的主张并未得到原审法院支持，同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条也规定了“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，原审法院对林XX的该项诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：驳回林XX的诉讼请求。案件受理费200元，由林XX负担。

宣判后，原审原告林XX不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，即确认上诉人依法享有案涉商铺的优先购买权，确认被上诉人间订立的《房产买卖合同》相对上诉人无效。其主要上诉事实和理由为：1、原审事实不清，适用法律不当，上诉人林XX已与谢XX已达成协议，做出了以“同等条件”购买涉诉房屋的意思表示，上诉人并非法律专家，不可能约定所有条件，由于“同等条件”在法理上只是针对实质性条件，即主要指价格条件相同，不损害出卖人利益即可，而双方尚未缔结《房屋买卖合同》也是因为谢XX未解除与李XX的买卖合同，否则将承担一房二卖的法律责任，原判据此认定上诉人“未在合理期限内表示以同等条件购买商铺”与事实不符；2、上诉人在一审时提交的《特别说明》的意思是，在保障上诉人优先购买权后与谢XX签订新的买卖合同时，只要没发现郑谢涛与李XX故意提高价格，或者发生国家调控导致房产价格大幅下跌的情况，上诉人将履行“以当时合同签订时同等条件和同等价格优先购买商铺”的承诺；3、李XX与XX公司是专业房地产经纪，买卖双方明知未取得承租人放弃优先购买权手续仍签约，系恶意串通损害承租人利益，故相对于林XX而言该《房产买卖合同》无效，或者说效力待定，是否生效取决于林XX做出的决定，原判混淆合同绝对无效与相对无效的情况，应予纠正。

被上诉人谢XX答辩称，认可上诉人林XX的诉讼请求，原审认定事实和适用法律错误，请予改判。

被上诉人李XX答辩称，原审适用法律正确，《房产买卖合同》有效，上诉人林XX关于合同相对有效的观点无法律依据，请予维持。

被上诉人XX公司答辩称，上诉人林XX的申明以及与被上诉人谢XX的协议均证明其仅同意以150万元购买商铺，对《房产买卖合同》的其它条件并未认可，在谢XX与李XX购买条件明确的情况下，林XX仅针对价格条件承诺，未在合理期限内针对已明确的具体条件表示购买，故不构成在同等条件下的优先购买权。且XX公司作为房屋中介机构已履行了如实告知义务，成功提供居间服务，无过错，不应承担任何责任。综上，请予维持。

各方当事人对原审查明的事实均无异议，亦无新证据提交，本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为，房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下优先于他人购买租赁房屋的权利。其性质是先买权，不属于《中华人民共和国物权法》规定的物权类型，不具有对抗第三人的效力。故法律规定优先购买权所追求的是结果意义上的权利状态，并非赋予承租人在过程意义上的协商优势。《中华人民共和国合同法》对于优先购买权规定的目的是保障出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，优先购买租赁房屋。而同等条件不仅仅指购买价格，还包括付款方式、交易时间、违约责任等主要的、客观的、确定的条款，乃至一些特殊的给付义务。承租人如认为其优先购买权受到侵犯，应在确权的同时行使购买权，按同等条件成立其与出租人之间的房屋买卖合同。本案中，虽然被上诉人谢XX在与李XX、XX公司签订《房产买卖合同》前未通知上诉人林XX，但在原审法院询问林XX是否愿意在同等条件下购买案涉商铺时，林XX在其向原审法院提交的《关于承办法官要求变更诉讼请求等情况的特别说明》中明确表示：“同等条件、同等价款也只是在当时情况下的相对而言，现实时过境迁快一年时间了，我取得了这个权利后，也只能根据行情的变化，与房东重新签订合同，形成新的合意，怎么可能完全承接原买受人的权利和义务呢？如果房东和原买受人当时故意抬高了价格呢？如果现在国家调控房地产，价格跌了呢？因此要求法院确认的是优先购买这个法定权利。……坚持原诉讼请求”，由此可以认定上诉人林XX没有在同等条件下购买该租赁商铺的意愿，已放弃了优先购买权的行使。故上诉人林XX在无意以同等条件购买租赁商铺的情况下，请求宣告被上诉人谢XX与李XX、XX公司之间的房屋买卖合同无效，并确认其在此次房屋买卖活动中享有优先购买权，不符合法律规定，本院对其诉讼请求不予支持。原审对此认定正确，本院予以确认。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费200元，由上诉人林XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈　兵

审　判　员　　苟学恩

代理审判员　　毛XX

书　记　员　　胥XX