上诉人邱XX与被上诉人路XX、日照市房地产管理局、原审第三人贾XX房权行政登记二审行政判决书

上诉人（原审第三人）邱XX，女，1977年1月1日出生。

委托代理人孟雷，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）路XX，男，1964年2月12日出生。

委托代理人胡XX，山东XX律师。

被上诉人（原审被告）日照市房地产管理局，住所地日照市东港区济南XX。

法定代表人杨XX，局长。

委托代理人武XX，女，该局工作人员。

原审第三人贾XX，男，1959年11月1日出生。

上诉人邱XX因与被上诉人路XX、日照市房地产管理局、原审第三人贾XX房权行政登记一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东行初字第47号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，原审第三人贾XX于2001年12月购买了日照市市直机关第二生活区10号楼四单XX西户房屋一处，建筑面积131.12平方米，附带15.3平米车库一个，并办理了日房字第0189＊＊＊＊8号房产证。路XX于2002年6月购买了该小区10号楼四单元二楼西户房屋一处，建筑面积131.12平方米，附带22.95平米车库一个，并办理了日房字第0189＊＊＊＊4号房产证。路XX购买该房屋后一直未居住。2006年，经变更登记，日照市房地产管理局为原审第三人贾XX颁发了日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证，登记建筑面积由131.12平方米变更为132.44平方米，附带车库面积由15.3平方米变更为21.72平方米。2010年11月，贾XX、邱XX与日照XX公司签订三方协议，将贾XX名下的涉案房屋及车库出售给邱XX，并办理了日房权证市字第2010＊＊＊＊050号房产证，邱XX一直居住至今。2014年3月5日，路XX得知日照市房地产管理局将其所有的车库登记在邱XX名下，向原审法院提起行政诉讼，要求撤销该错误登记。

原审另查明，路XX、日照市房地产管理局、贾XX、邱XX对于原路XX名下22.95平米车库与邱XX名下21.72平米车库系同一车库均无异议。

原审法院认为，日照市房地产管理局将路XX所有的车库经变更登记错误地登记给贾XX，贾XX又将该车库出售给了邱XX，并办理了转移登记，属事实认定不清，程序违法，应当将涉及车库部分的登记撤销。据此，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项以及《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项，原审判决：确认日照市房地产管理局于2006年2月14日颁发的日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证中车库部分登记违法；撤销日照市房地产管理局日照市房地产管理局于2010年11月25日给邱XX颁发的日房权证市字第2010＊＊＊＊050号房产证中车库部分的登记。案件受理费50元，由日照市房地产管理局负担。

上诉人邱XX不服原审判决上诉称：一、原审认定事实不清、证据不足。1、涉案21.72㎡的车库，上诉人根据《物权法》第一百零六条的规定已取得所有权。上诉人已向原审第三人支付该面积对价，且原审第三人房产证上记载的亦是该面积，因此上诉人合法取得涉案21.72㎡车库的所有权，应依法被保护。2、被上诉人向上诉人颁发涉案房产证的具体行政行为，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，应予维持。3、原审认定“房款付清后，贾XX将涉案房屋以及15.3㎡车库交付给邱XX”的事实缺乏证据，与客观事实不符。4、被上诉人路XX请求撤销上诉人的涉案房屋所有权证缺乏请求权基础，上诉人并未侵犯路XX的合法权益。二、原审判决适用法律错误。1、上诉人系善意取得第三人，根据《物权法》相关规定，涉案车库不应适用撤销登记。2、原审判决缺少撤销的基础。原审判决撤销上诉人的涉案房产证中车库部分的登记，违背《物权法》的规定。同时，被上诉人日照市房地产管理局为上诉人颁发房产证的行为合法，因此本案不具有可撤销的内容。三、原审判决程序错误。上诉人涉案房屋及车库已抵押给中国XX，该行应作为他项权利人参加诉讼，原审遗漏当事人，应撤销原判，发回重审。综上请求撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人路XX答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、上诉人取得涉案车库时并非善意，不符合《物权法》规定的善意取得的条件。2、上诉人从原审第三人处购买并交付的车库应是15.3㎡，并且上诉人实际使用的也是该车库。3、路XX于2002年购买市直机关二区的房屋并办理了房权证，贾XX于2001年购买的涉案房屋及15.3㎡的车库，2006年换证时，因日照市房地产管理局的原因，错误的将15.3㎡车库变更为21.72㎡。2010年贾XX通过其妹妹与上诉人交易涉案房屋及车库时，都是15.3㎡的车库，因此上诉人对于购买15.3㎡的车库系明知的，其不符合善意取得的条件。二、原审法院适用法律正确，应予维持。因上诉人取得涉案车库并非善意取得，涉案房产证符合撤销的法定条件，因此原审予以撤销符合法律规定。三、原审审理程序合法，应予维持。综上请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人日照市房地产管理局辩称：日照市房地产管理局服从原审判决，但是该局在发现错误时并不能依职权进行变更登记。

原审第三人贾XX未到庭亦未提交书面陈述意见。

原审审理过程中，原审第三人贾XX及其妹妹贾XX于2014年6月25日出具“关于城建花园十号楼四单元五零二房更换房产证说明”称：贾XX于2011年购买的涉案房屋的车库面积约15.3㎡，后小区物业于2006年统一办理的新证，当时其只注意楼层号变为六零二，其他的没注意，也不知道换证时车库为何由15.3㎡变为21.72㎡。当初贾XX购买且一直持有、使用的是小面积的车库，后来该房产交易给邱XX时亦是小面积车库，交给邱XX的也是小面积车库钥匙。

2014年8月18日，原审法院依职权对贾XX进行调查，贾XX称：当时其将贾XX的涉案房产委托该鸣阳房屋中介公司出卖，房产并未按每平方米来计算，直接是房屋及车库一口价。当时是其领着看的房子，看的是小面积车库，有好几家想要买后来均因为车库小放不进去车而没买的。当时其也没注意房产证上的车库面积变了。其也领着邱XX他们看过房子，看的就是小车库，因为小车库有一层玻璃门，交房的时候交给邱XX的也是小面积车库钥匙。

2014年8月1日，原审法院第一次庭审时，被上诉人路XX提交照片一组，证实涉案15.3㎡的车库一直由上诉人使用，且现正在由牟XX对外出租。上诉人邱XX的丈夫牟XX作为其委托代理人出庭，其对路XX提交的照片无异议，并称：涉案小面积车库其之前是想出租，但现在空着。当时买房子时接的是小车库，后通过XXX中介买入的房子，登记是21.72㎡，交接的时候是小的车库，后来有人告诉其小的车库面积不是21.72㎡，其就找贾XX问，贾让找公司，于是其先找物业又找城建地产，他们都说房产登记是谁就是谁的，其找城建地产要钥匙，他们说找不到了，让自己去开，于是其就找开锁公司将21.72㎡车库打开了。

二审审理过程中，上诉人提交涉案日房权证市字第2010＊＊＊＊050号房产证，证实上诉人已经合法取得涉案21.72㎡车库的所有权。被上诉人路XX对此证据的质证意见为：该房产证系从贾XX的日房权证市字第2006＊＊＊＊007号变更所有权人得来的，贾XX的房产证办理存在违法，因此上诉人提交的该房产证并不能证明其主张。被上诉人日照市房地产管理局的质证意见为：本案审理的就是上诉人提交的房产证的合法性问题，因此该房产证不能用为证据使用。

二审审理过程中，邱XX称其从原审第三人贾XX处查看、购买及交付的车库均是21.72㎡，贾XX卖房时亦给过其15.3㎡的车库钥匙。至于贾XX为什么会交付其两个车库的钥匙，邱XX未作回答。

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，本案争议的焦点问题：一是日照市房地产管理局于2006年2月14日颁发的日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证中车库部分登记是否违法；二是日照市房地产管理局于2010年11月25日向邱XX颁发的日房权证市字第2010＊＊＊＊050号房产证中车库登记部分是否应撤销；三是原审审理程序问题。

关于第一个焦点问题。被上诉人日照市房地产管理局作为法定的房产登记管理部门，在进行房产登记时，不仅具有要求申请登记人依法定形式提供完整登记材料的权利，而且负有对申请登记人提供的登记材料的完整性和法定形式进行审查的职责。本案，被上诉人日照市房地产管理局在对原审第三人贾XX涉案房产进行变更登记时，贾XX提交的日房字第0189＊＊＊＊8号房产证、商品房买卖合同、房屋买卖审批表及图纸上均记载贾XX所购买的车库面积为15.3㎡，而其变更登记申请表上车库面积为21.72㎡，对此显而易见的面积的变更，日照市房地产管理局未严格审慎地进行审查核实，而是直接依据贾XX提交的该变更登记申请表上的面积，为贾XX颁发日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证，将车库面积变更为21.72㎡，日照市房地产管理局该具体行政行为属事实认定不清，程序违法，因日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证已换证，无撤销内容，原审据此确认日照市房地产管理局于2006年2月14日颁发的日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证中车库部分登记违法并无不当，本院予以支持。

关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，本案，上诉人邱XX的日房权证市字第2010＊＊＊＊050号房产证系由日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证变更而来，而日照市房地产管理局颁发日房权证市字第2006＊＊＊＊007号房产证中车库部分登记违法，因此日房权证市字第2010＊＊＊＊050号房产证中车库部分登记是否应予撤销，应取决于邱XX的涉案房产证中车库部分是否为善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”由此可见，适用善意取得的前提条件之一就是受让人从无处分权人处受让该不动产或动产。本案，邱XX原审的委托代理人牟XX系其丈夫，且系特别授权，根据证据规则的相关规定，牟XX在原审审理过程中的承认视为邱XX的承认，二审审理过程中，邱XX虽作出与其原审委托代理人不一致的陈述，但邱XX一未提交充分证据证明原审委托代理人的承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符；二未对其陈述作出合理可信的解释，因此对于邱XX二审关于涉案车库查看、交接的均是21.72㎡车库的陈述，本院不予采信。结合原审审理过程中，贾XX及其卖房代理人贾XX及牟XX的陈述可以看出，贾XX购买的车库面积为15.3㎡，在邱XX看房时，贾XX指认的车库亦是15.3㎡面积的车库，即使双方对该车库面积未进行丈量，但因该车库在小区内的位置系固定的，且该车库与其他车库不同的是外面还有一层玻璃门，因此该车库的位置及特征均是显而易见的；而在双方买卖房屋交接时，贾XX交接给邱XX的亦是该面积车库，且邱XX买房后亦使用过该车库；至于21.72㎡面积的车库，则系邱XX经过咨询后通过开锁公司打开后使用的，由此可以看出，虽然购房合同上登记的车库面积系21.72㎡，但邱XX实际从贾XX处受让的就是15.3㎡面积的车库，其并未从贾XX处取得21.72㎡面积的车库，其取得21.72㎡面积的车库并不适用善意取得，因此邱XX主张21.72㎡面积的车库系其善意取得的理由不成立，本院不予支持。

关于第三个焦点问题。本案审理的系被上诉人日照市房地产管理局颁发涉案房产证的具体行政行为的合法性问题，对于涉案房产的抵押登记问题并非本案审查的范围，上诉人邱XX关于抵押登记的他项权利人应参加本案诉讼的理由，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人邱XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　尚　华

审判员　刘玉玉

审判员　高XX

书记员　张XX